我国保险资金投资境外不动产风险防控探析

谭艳斌

我国保险资金投资境外不动产风险防控探析

谭艳斌

2009年我国新修订的《保险法》中在保险资金的投资渠道方面，增加了不动产领域的投资。2012年10月中国保监会公布了《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，详细规定了保险资金允许投资的国家和市场，可以选择投资货币市场类、固定收益类、权益类、不动产等品种。2013年5月，中国平安出资24亿元人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社（全球著名的保险交易市场）大楼，这是保险投资新政放宽境外投资渠道后，保险资金投资境外不动产的首例。

一、保险资金投资境外不动产的机遇与挑战

保险资金投资不动产，投资金额大，周期长，通常情况下盈利性和安全性较有保障，符合寿险保单的久期匹配和寿险资金追求长期价值、稳健投资的要求。近年来，国内不动产价格不断上涨，国内不动产投资成本陡增，而受前几年金融危机影响，境外不动产价格出现明显下跌，且发达国家成熟物业的收益稳定，保险资金投资境外不动产是一个不错的选择。国内较多保险公司已经对境外多个国家和地区进行了实地考察，都有了境外不动产投资的计划。

然而，我国保险业将保险资金投资于不动产领域，在行业内出现的时间并不长，自身经验的积累并不是很多，而且，我国保险企业在境外经营不动产业务，所有风险将由企业自身承担。企业既要面对外来监管的压力，又必须加强内部经营等各方面的自我监管。因此在考虑投资境外不动产时，无论是监管机构还是保险公司都应该注意风险的防控。

二、保险资金投资境外不动产的风险分析

（一）经营风险

保险资金投资于境外不动产，与保险公司主营的保险商品经营差别巨大，可能还要面临由于对别国投资环境不熟悉、认识不全面及国际经营环境和条件变化而产生的风险。例如以购入境外成熟物业的方式投资不动产，要了解项目的具体情况不如在国内那么便利，信息不对称更为严重，因此无论是标的物的选择、交易金额谈判还是租赁客户的确定，每个环节都涉及较强的专业知识，在项目经营过程中也可能面临诸多风险。如中国平安购入英国伦敦地标性建筑劳合社大楼，按目前的租金水平计算投资回收期约为10年左右。那么，首先，需要承受长时间的资金压力；其次，项目获益方式是通过长期的租赁合同获取较为固定的租金，租金的高低主要依据物业所在国的房产增量和存量来决定，且未来市场指向性和预测性不高，当市场出现较大波动，房价大幅上涨，就会导致固定的租金损失。不动产投资具有资金密集的特点，一旦在实际经营过程中出现操作失误和偏差，保险资金将遭受巨大损失，对保险公司的稳健经营产生负面影响。

（二）市场风险

1．市场供求风险

不动产的价值受供求影响的幅度远比其他商品大得多，因此，不动产的投资者和经营者所承担的市场供求风险比其他市场要大。在东道国*经济上涨、房价上升时期，整个产业链的投资和需求均呈现出旺盛状态，社会对不动产商品的需求量也相应增大，而由于上涨预期的存在，整体市场风险不太明显；经济疲软或金融危机时期，房地产作为生产场所而产生的需求会相应减少，不动产租赁合同可能中止，不动产价格下跌或者出现下跌预期，且由于杠杆作用，风险被放大，不动产行业的参与者均可能遭受实际损失。因此，投资于不动产的保险企业也将面临资产减值、收益下降的风险。2008年美国次贷危机引发的全球性金融危机中，具有百年历史的日本大和生命保险公司由于投资了大量美国次级房产债券，且忽视境外投资的市场风险，随着金融危机的逐渐深入，终于在当年10月10日宣布倒闭。保险资金境外不动产投资，应注意正确把握东道国不动产行业的发展趋势，这样才能保证资金的安全。

2．境外资产汇兑风险

汇率对境外投资不动产的影响至关重要，汇率的变动会引起投资收益的变化。在整个境外投资过程中有两次货币兑换，首先要将本国货币兑换成东道国货币进行投资；在获得投资收益之后，需要将所得收益再兑换成本国货币。假设人民币对东道国货币的汇率升值，获取外币投资收益之后只能兑换到更少的人民币，境外投资收益因此受损。自2005年人民币汇率机制改革以来，人民币累计升值逾34%，保险资金境外投资面临的汇兑风险越来越突出。中国人寿在2008年进行了境外股票投资，要不是采取了规避汇率风险的措施，短短6个月时间里，其投资收益可能因汇率变化贬值3．87%。再则，各国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求平衡等各种经济和政治因素都会影响到汇率的变动。因此，保险公司在开展境外不动产投资以期提高投资收益率时，要高度关注和防范汇率变动所带来的投资收益损失风险。

3．利率风险

保险资金投资境外不动产过程中面临的利率风险，根据不动产的具体投资方式和资金来源的不同而有所不同。以物权方式投资的，保险公司投入的资金若有部分是向东道国银行或其他机构借入的，市场利率上升则借款的利率也会上升，进而直接影响到投资成本的增加；如果投入不动产的资金全部是自有资金，过后靠收取固定收益收回成本的，虽不涉及借款利率问题，但是国际货币市场的利率变动将影响到收益的再投资。如果保险资金投资不动产债券、股票以及其他与不动产相关的有价证券，当国际货币市场利率上升，投资收益可能下降，长期资产将面临缩水的风险。

（三）市场流动性风险

不动产行业的经营具有前期资金投入大、后期投资回收期长的特点，这就降低了投资资金的变现能力，以物权方式投资不动产的保险公司面临较大的流动性风险。倘若保险公司在短期内面临大规模资金需求，可能需要将短时间内难以变现的不动产投资折价变现，保险企业将遭受较大的投资损失。保险资金投资于境外不动产，流动性的风险会比在国内更严重。在国外，不动产变现的渠道、交易对手的寻找、信息搜集等均不如在国内那么便利。当面对突发事件或意外事故时，应对起来难度都会比在国内大很多。如2008年美国发生次贷危机，在楼市泡沫破灭、房价大幅下跌的极端情况下，保险资金很容易被套，巨大的流动性风险直接影响到保险公司的稳健经营。以不动产债券或股票等有价证券方式投资不动产的，其流动性风险比上述方式小，具体风险大小与东道国相关证券市场的供求力量对比、交易量和市场成熟度等息息相关。

（四）通胀风险

在正常的经济环境中，通货膨胀风险是必然存在的，只不过通胀程度视东道国宏观经济的总体环境而不同。投资物权不动产的回报可以分为租金收入、公允价值变动和处置收入。投资不动产项目需要在前期投入大量的资金，产生沉没成本，而项目收回成本并获利则需要很长一段时间。如果在整个投资周期中，东道国经济的周期性变化影响到物价的波动，对资金的投资计划将会产生难以预测的影响，若投资收益率不能抵消物价的上涨率，则会造成投资负效益的风险。如果保险资金以开发楼盘的形式投资不动产，当东道国通货膨胀率大幅度上升，建筑材料成本以及劳动力和管理费用也将随之上升，这无疑将增加房产的开发成本。在境外投资不动产，保险企业对境外宏观经济环境的把握较国内难，如果控制不当，通胀因素在很多情况下还会导致严重的后果。总之，通货膨胀对不动产市场的冲击是很大的。

诸暨市“大调解”体系建设的鲜明特点，在于政府能够从法治建设与社会治理的大格局、大视野出发，准确把握政府自身的角色、职能与定位，在全力推动调解组织建设、大力推动“多调联动”、有力规范和服务调解同时，避免政府过度介入而容易引发的副作用，着力维护人民调解的自治性、社会性，促进调解工作中“自治、法治、德治”的“三治融合”，并推动调解工作向专业化和智能化方向发展。

（五）国家政策风险

1．政治环境风险

在境外投资不动产，东道国的国际地位与主权行为的不确定性可能会给保险企业的投资带来政治风险。由于政治风险往往与国家主权行为相关，如东道国实行资产国有化、政府领导层不稳定、社会各阶层利益冲突、民族纠纷等，风险一旦触发，非个人和企业自身的力量所能控制，损失将不可避免。例如海湾战争中，美国和伊拉克两国政府分别宣布冻结对方在本国的资产，使双方的不动产投资者遭受损失。

2．宏观调控等经济环境风险

不动产行业往往与一个国家的经济发展紧密相关，其发展容易受国家宏观经济政策的影响。如东道国与该行业有关的金融政策的改变（如外汇管制、税率变动）、对外资的控制、对土地使用的控制、对环境保护的要求，尤其对投资规模、方向及金融的控制等等都可能给保险公司的境外不动产投资带来成本和收益变化的不确定性。在经济繁荣时期，宏观政策偏向宽松，利于不动产行业的繁荣，不动产的价格看涨。一旦发生经济过热，政府将出台紧缩政策，抑制经济过热，不动产行业很快受到影响，保险企业的投资将遭受损失。此外，东道国的产业结构调整也不容忽视，如东道国要优先发展房地产，则会给投资者带来益处；如果限制甚至收缩房地产发展，则会给投资者带来损失。

除了上述风险外，保险公司投资境外不动产，还面临着法律风险和专业人才不足的风险，这是由不动产投资的专业性决定的。保险公司倘若未能储备既熟悉保险资金投资运作和风险控制、又熟悉不动产业务和相关法律知识的高级管理人才，那么保险资金境外投资将要面临更大的风险。

三、保险资金境外投资不动产的风险防范

随着保险公司保险资金的境外投资渠道进一步拓宽，根据资产负债匹配和管理的要求，保险资金境外投资的规模在未来将会逐年增加，政府部门和监管部门应充分发挥监管和指导的职能。

1．制订相关规定，推动境外不动产投资循序渐进地发展。在保监会规定的境外不动产的投资范围方面，对于直接投资的不动产，仅限于《细则》附件所列“发达市场主要城市的核心地段，且是具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产”。我国对保险资金境外投资范围的规定还是相当严格的，这符合我国保险企业刚刚涉及境外不动产投资、经验尚浅的客观情况。在投资比例方面，保监会只是笼统规定了“投资余额不超过上年末总资产的15%，投资新兴市场余额不超过上年末总资产的10%”。具体到境外不动产投资比例，保监会未作具体规定，只是提及单项投资可参照国内投资品种的相关规定，“投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%”。笔者认为，境外投资不动产比在国内投资风险大，在起步阶段尽量以“从低”原则设定比例，待保险公司积累了境外投资经验之后，再逐渐放宽比例限制，从而为保险资金的配置提供足够的发挥空间。在投资境外不动产的准入门槛方面，应该作更为严格的资质要求规定，不符合条件的不允许进行境外不动产投资。

2．建立投资风险管控和投资绩效监测体系。监管部门应以偿付能力为核心，加强对开展境外投资的保险企业的财务监督，并建立有效的风险预警系统以实行动态实时监管。在监管过程中，注意对境外投资的保险企业投资资金的安全监控、审计与绩效评价，尤其加强对境外不动产投资资金的财务审查。只有这样，才可以防范不动产行业的风险进入保险业，避免美国AIG危机事件在国内保险业重演。

3．定期发布具有指导性的投资信息或建立境外投资咨询机构。政府或监管机构应建立和完善境外投资信息系统，为境外投资的保险公司提供世界各国的经济、技术、社会等相关信息；同时还可以通过对信息的分类统计，全面掌握保险企业境外投资的规模大小和区域分布情况，由此对投资区域、投资形式和投资方式进行政策性指导，并制定相关操作指引，优化投资决策，减少投资的盲目性。此外，也可考虑由掌握着大量信息资源的商务部等境外投资管理部门，在政府指导和支持下，建立一个市场化的境外投资风险评估和咨询机构，为保险公司进行境外投资提供信息、法律、财务等方面的服务，降低保险公司境外投资面临的政策风险。

（二）保险公司内部风险管控

1．完善公司治理结构。形成完善的公司治理结构是保险企业应对境外经营风险的前提条件之一。首先，保险公司可以引进外资或者民间资本，甚至引进在不动产开发方面具有丰富经验的优秀企业资本，完善公司的组织结构。这样既可以增加公司资本金，提高偿付能力，又可以引进优秀企业的管理模式和不动产专业人才，有助于提高保险公司投资境外不动产行业的能力。其次，企业根据自身财力物力情况，成立不动产投资小组，专门负责从事国内和国外的不动产投资业务，利用专业化的投资队伍尽可能确保不动产投资的安全性。最后，在公司的组织架构上对不动产投资进行有效的监督。保险公司应在投资决策、投资执行、投资监督三个环节形成独立的组织构架，通过这三项权利的交叉制衡，明确各自的权责，加强境外投资风险的抵抗力，预防投资失误和失控。

2．慎重选择投资项目，建立投资风险控制机制。为了应对投资风险，要严格谨慎地选择投资对象。投资前，针对一些国家或地区的投资环境，要进行充分的调查和研究，选择最适合投资的国家或地区，选定投资目的地之后，在科学求实的基础上做好投资项目的可行性研究和评估工作，加强对经营环境的研究。事前必须对投资项目所在国的经济发展、社会文化、政治法律、不动产行业发展状况等对不动产投资可能产生影响的各种因素进行充分的调查研究，尽可能获取详尽的信息，以判断拟投资不动产项目在经济上是否合理，财务上是否盈利，分析利弊得失，选择最佳投资方案，实现境外投资决策全过程的程序化和规范化。在具体投资过程中，保险公司要对自身风险进行有效识别、评估、监测和控制，建立多层次的规避风险的日常管理体系，制定境外不动产投资的风险控制策略，定期对已投资的不动产的收益和资金回收、支出情况进行分析与预测，及时掌握企业内部及外部环境的变化，使境外不动产的经营与内外部环境的动态变化有机结合。这些均有助于保险公司从公司内部防范和化解投资风险，增加保险资金境外不动产投资的安全性。

3．选择合适的投资方式。按照保监会关于境外投资不动产的规定，投资境外不动产的方式主要有：第一，间接投资方式，即指定国家或地区的与不动产相关固定收益类的公司债券和可转换债券、股票和存托凭证，在指定国家或地区交易所挂牌交易的房地产信托投资基金（REITs）。第二，直接投资方式，即发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产。通常而言，直接投资方式获得的收益最大，但是风险也相对较大。保险企业应根据自身的实际情况进行投资方式的选择，结合投资国的实际情况，包括本身的经营能力和技术等，在上述两种投资方式中的多个品种里，进行综合评价和对比，找出最适合的一种。此外，在保监会公布的细则中，没有对是否允许与国内外企业合资进行境外投资作规定。笔者认为，为了降低和控制风险，一方面，保险企业可以与国内的不动产企业共同出资投资境外不动产，这样可以直接得到合作企业在不动产行业方面的丰富经验，避免走弯路。另一方面，可以采取境外投资的本土化策略，如保险公司可考虑与境外的投资公司合作进行境外不动产投资，与东道国的企业共同出资。境外企业对当地的投资环境更为熟悉，还可以获得东道国企业的待遇。境外优秀投资公司在人才、技术、经验方面的优势将增强保险企业境外投资的实力，提高投资收益。

4．加快境外投资管理人才的培养。随着保险资金境外投资的开闸，保险公司的境外投资规模将会逐年增大。境外不动产投资的管理人员，不仅需要具备国内企业人员的基本素质，而且要精通外语，具备不动产领域的专业知识和过硬的国际金融实务经验，还要能把握世界各国的经济发展趋势。当前，保险企业合格的境外不动产投资专业人才严重匮乏，因此保险公司可以适当引进不动产领域的投资管理人才，并注重对其进行保险行业知识的后期培训，多提供一些出国进修的机会，选派一些投资人才到国外知名的投资公司进行培训和实践，提高他们投资的实际操作能力，努力打造一支房地产行业方面的投资风险管理复合型人才队伍。

（三）借助国际中介服务，积极防范国家政策风险

由于投资所在国的政治、经济、文化和法律环境不受保险企业控制，因此投资决策前，应当对上述因素进行全面评估。防范的途径有两种，一方面可以由保险公司派遣专人或海外招聘人员及时提供投资地各种政策动态信息，还可以依据商务部定期发布的对外投资合作国别指南中提供的最新法律法规、政策和经济数据等官方信息进行分析和判断；另一方面，可以委托大型的国际投资咨询服务中介进行实地考察和环境评估，为保险公司提供国外市场信息的咨询服务和必要的技术帮助。上述的境外投资本土化策略也是防范国家政策风险不错的选择。

（作者单位：广西师范大学）