企业提高资产价值服务经济发展的途径

孙敏

企业提高资产价值服务经济发展的途径

孙敏＊

提高资产价值，服务经济发展，是房地产企业，特别是企业集团走上良性发展循环轨道的必由之路。房地产企业要抓住行业调整的机遇，积极面向市场，加快企业转型；要从对症下药解决房地产融资问题、提高企业固定资产管理的价值、构建企业积极进取型财务管理体制提高资金利用率、提升品牌的核心价值等多种途径提高资产价值，服务经济发展，摸索形成较成熟的运行模式，不断加强抗风险能力。

资产价值 房地产企业 服务经济对策

提高资产价值，服务经济发展，是房地产企业，特别是企业集团走上良性发展循环轨道的必由之路，对调整结构，推动城镇化进程，扩大内需，带动相关产业发展，拉动社会经济增长等方面将发挥重要的作用。但是，随着国家对房地产业实施了宏观调控政策，房地产企业必须正视现实，顺势而为，在企业转型的同时,企业的行为目标应适时而变,以“提高资产价值，服务经济发展”为导向，转向基于企业长期发展过程中追求利润最大化的连续性和稳定性。

一、科学化决策，对症下药解决房地产企业融资问题

目前，我国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中，出现了工业化、城镇化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产企业的发展来说十分有利，必将获得巨大的市场机会和发展空间。房地产企业是我国房地产行业的主体，属于竞争性行业，但所需资金量大，资源占用多，因此房地产融资问题凸显。

（一）我国房地产融资现状。30年多来，中国房地产业的四个发展阶段，第一阶段是从1978年开始至1991年，中国初步形成房地产业和房地产市场。第二阶段是从1992年至1995年，为非理性炒作与调整推进阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1992年后，“安居工程”开始启动，房地产业急剧快速增长，房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段是从1995年至2002年相对稳定协调发展阶段，2000年，新一轮房地产业的增长周期启动，2001年房地产业迅猛发展，这一轮增长周期持续3年。第四阶段是从2003年至今，价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段。从整体上来看，中国房地产业从迅速进入成长期，到稳定发展，近年来，随着国家对房地产业的宏观调控，中国房地产企业面临着机遇和挑战。

从融资来源上看，房地产企业主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，住宅的收入需求弹性更大，又可以通过按揭贷款把未来的收入提前用于消费和投资，仍然是人们的消费热点，特别是房地产租赁市场前景更加广阔。

房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近年来国家对房地产业的调控，使银行对房地产贷款采取了紧缩政策，更加重了房地产企业的融资压力。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款，虽然预收的购房定金或购房款可以筹集到必要的建设资金，并让购房者承担部分市场风险，但是企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但融资渠道单一，主要为银行贷款。置业、房地企业离不开金融机构的支援和配合。近年来，中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。由于我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步，在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

近年来，商业银行由于不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款，对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对预售房款，只对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。商业银行控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入资金链断裂的边缘。

（二）加强房地产企业融资管理的主要途径。一是抢抓机遇，根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。二是适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。三是建议政府加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。四是积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

重视企业与金融业的融合，多渠道畅通融资之道。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，促进房地产证券化，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地产企业在做强的同时，也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业，企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市，进入资本市场是一条捷径。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。例如，大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其他房地产企业，或是投资参股优质房地产企业，或是与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢局面。随着我国加入WT0，相关政策逐步放开，房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高速发展提供更加强劲的动力。

（三）积极开拓，解决资金“瓶颈”难题。房地产企业必须认真分析和评价影响融资的各种因素，办求使企业所进行的融资活动在力所能及的范围内达到最高的效率和最好的综合经济效益。

企业必须走出仅仅靠销售回笼现金的产品运营的初级阶段，拓展新的融资渠道。拓展新的融资渠道，避免在产品单线销售中断情况下使企业资金枯竭。和银行或投资者通过出卖资产、股权甚至企业（项目）等多线和打包方式盘活资金。授信贷款（包括按揭贷款在内）仍然是企业重点争取的对象，它的贷款利率优惠，承诺授信的贷款手续简便，社会保险基金、住房发展基金等各类基金都有愿望进行收益较高的房地产投资，争取基金投入的关键在于展示地产投资项目回报的安全性。此外，开拓新型融资方式——产权式酒店（商场）。产权式酒店（商场）是房产和旅游（商业）投资品种，“产权酒店（商场）”作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，是既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业（商业）的有效结合。地产商通过出售产权客房（商铺）回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店（商业）网络实现盈利，而投资房产者也可跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”。对条件成熟的置业、房地产企业来说，也可以尝试采用权益融资方式，有效避免财务风险，使资本结构更趋稳健、更趋合理，有利于增加企业的竞争力。

近年来金融支持力度有所下降，因此要灵活运用、开拓国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金盘活融资通道。我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经营孕育着巨大的风险。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。

二、实施内部控制，注重企业存量资产的数量和价值

房地产企业在市场竞争中应注重企业存量资产的数量和价值。存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。企业的应收账款、其他应收款、无形资产都属于企业的存量资产。

企业盘活存量资产应通过调剂余缺、资产出售来实现。盘活资产涉及面广，情况复杂，准度较大，首先要做好日常定期或不定期财产清查等基础工作，才能及时了解、掌握各所属单位闲置资产或所需资产的状况，为盘活存量资产提供可靠数据。

调剂余缺、资产出售，提高资产利用率。房地产企业将闲置的存量资产及部分固定资产通过网络信息，集中统一归口管理，防止资产再度闲置。调剂余缺，可充分发挥资产的效能，提高固定资产的利用率，增加企业的经济效益。

企业闲置资产的出售，关键是在资产产权交易过程中防止资产的流失。因此，做好资产评估和选择产权交易方式的工作至关重要。资产出售前，主管部门首先应该根据资产的账面价值结合市场现行价格作为资产出售的依据。其次，是由在工商部门登记注册的、有一定专业权威的评估机构对资产出售的方式来竞标和议价。资产出售，通过正常的产权交易行为，实现资产的保值。

资产租赁、设备改造，盘活闲置的存量资产。企业固定资产的闲置使企业的资产呆滞，影响企业的资产运作效率，因此可以用对外租赁、设备改造等方式处置闲置的存量资产，提高资产的使用率，应重视以下对策：一是提高企业闲置资产的利用率。推行集中管理，有偿租赁的经营形式，对企业闲置的资产可以在政策允许的范围内，对外发布招租信息，让有经营头脑、有条件的经营者承租，签订租赁合同。资产出租本着使资产有效、合理利用的原则，将企业暂时不需用的存量资产，按照签订的合同或协议出租给承租单位。确定合理出租收费标准，按规定的标准收取租金，租金按月提取和偿付。资产出租是以出租合同或协议为准，所以强化资产出租合同或协议的管理是关键。资产出租促进了资产的有效、合理利用，加速了企业资金的回笼，是盘活资产的积极行为。二是对闲置的资产设备进行技术改造。通过市场调研进行经济技术论证，花较少的资金，改造原有的闲置设备，使其增加新的功能，满足生产的需要，达到以少量的增量激活大量的存量资产的目的。三是拓宽资产盘活渠道，加快资产盘活速率。各级企业固定资产管理部门应加强联系，充分利用现代网络技术，及时沟通信息，扩宽闲置资产的调剂范围，设法使闲置的企业固定资产管理重新发挥作用。四是制定和完善盘活闲置资产的奖励办法，对表现突出的单位和个人，从经营政策上、物质上给予优惠、奖励和支持，充分调动其主动性和积极性。五是报废一部分闲置资产。

加强事前控制，完善资产合理配置。企业固定资产的购置，必须在投资预算额、该投资的机会成本、投资的资本成本、预计现金净流入等因素的基础上形成计划。严格按照计划执行，当年的固定资产投资必须与批准的计划相配套，企业固定资产管理人员应转变思想，切实履行岗位职责，对计划的执行实施有效的监控。同时，加强企业固定资产投资项目的预算管理，细化成本控制，科学合理地申请、安排计划，减少超计划情况发生。作为处罚措施，对于出现超计划等违规问题的机构，企业管理决策层可在处罚责任人的同时，按违规全额的一定比例扣减违规机构下一年度计划。固定资产配置，严格按照企业制定的固定资产内部控制制度和业务流程来进行。规定企业所有固定资产由设备部门统一购买，避免企业固定资产管理的重复建设。

只有加强企业存量资本的管理，才能减少国有资产的损失和浪费，这也是提高企业资产价值的途径之一。

三、提高资金利用率，构建企业积极进取型财务管理体制

建立有效的治理结构和财务制度。要丢弃企业创业初期的凭经验管理的模式，建立规范的法人治理体制，以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。随着企业不断发展、规模不断扩大，行业竞争加剧，要保证企业的持续经营能力，使董事会成员摆脱繁杂的事务，集中精力去考虑公司的战略问题，考虑如何创造长期的股东价值，建立现代企业管理制度是唯一出路。现代企业管理制度包括决策制度、财务制度、监督制度、法人治理结构等。

（一）建立严格科学的内部控制体系。要建立健全涵盖财务管理各方面的内部控制制度，在现金、银行存款、采购、销售管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，维护资金的安全。加强对存货和应收账款的管理，建立成本控制系统。财务管理制度包括内部财务牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本的财务管理制度。

（二）构建有效的资金管理机制，加速资金周转。要努力提高资金的使用效率，使资金运用产生最佳的效果，促使企业最大限度地提高投资报酬率。成本控制是企业增加盈利的根本途径,但单纯以成本最低为标准,只局限于降低成本本身。企业在投资管理、流动资金管理、证券管理、筹资管理等经济活动中,一方面要最大限度地降低成本获得利润,使企业总体边际收益最大,另一方面要以利润换效率,充分考虑货币的时间价值和投资的风险价值,以求达到投资报酬率最大。

对于存在有资产闲置的企业,提高资产利用率即是降低成本提高盈利水平的关键之一。盘活存量资产、增加产品产量、调整产品结构、销售更多的社会需要的商品来增加收益,不仅是一种市场策略,也是一种成本利润策略。从企业战略意义上讲,提高资产利用率也是实现企业价值最大化的有效途径。

（三）重视财务管理内容上的拓展。除传统的资金管理和财物管理外，还应向金融风险管理、税金管理、保险管理甚至知识资本（技术、人才、信息等）管理方面拓展，财务管理方法的更新。推广使用财务管理软件和售楼软件，加强企业的信息化建设，逐步将网络财务融入到企业资源规划系统中。

在现代企业制度下的房地产企业，财务管理的内容将日益增加，提高企业内部财务管理水平日益重要,企业应不断加强内部财务管理，搞好企业财务管理制度建设，为房地产经济的发展做出贡献。

构建积极进取型财务管理体制，是企业提升自身管理能力，提高资金利用率的前提。加快资金流转，首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。比如减少企业过度预支，从惯例来看，以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产企业普遍存在的现象。但企业不能过度预支资金，如果企业靠借贷维持生计，靠负债支撑企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存；严格控制成本费用的支出，房地产企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。房地产企业应加快企业自身资金流转速度，以较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

四、走品牌竞争之路，提高企业品牌资产价值

品牌资产主要是由企业通过长期的品牌战略管理在消费者心智上产生的品牌知识与品牌形象所致。品牌化是产品差别化的进一步深化。有些房地产企业短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，开发的房产面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着企业自身的发展。

（一）以品牌形象提高消费者的忠诚度。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。房地产企业一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点，一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现，房地产产品本身的质量是否有保障，今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解，这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力，才能塑造出自己的品牌。

品牌资产增值必须有明确的目标客户群概念，树立与众不同的品牌形象，形成鲜明的品牌定位。随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产企业越来越重视企业的品牌建设。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。例如，一些著名房地产企业集团的品牌，都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有市场知名度和品牌形象。

（二）以高质量谋求企业品牌的差异化定位。企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值——品牌价值。首先，知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其他楼盘，利润可以更高。越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。

（三）品牌资产必须具有明显的溢价能力。当一个品牌具有鲜明的个性之后，就容易给目标客户留下深刻的印象，在部分人中形成偏爱，成为他们的首选，这时候品牌资产溢价能力开始显现出来。品牌溢价体现在三个方面：用户溢价、供应商溢价、员工溢价。一个没有溢价能力的品牌算不上是真正的品牌，因为没有内涵的品牌不可能挣到更大的利润，更谈不上形成品牌忠诚。

充分利用一切手段将品牌的核心价值理念表现出来，形成自己独有的品牌文化内涵，并始终坚持品牌自有价值观念的渗透和深化。企业要想长期高效发展，既要注重经济效益，同时也要兼顾社会效益。只有将国家利益和公众利益与企业自身利益结合起来的企业，才能获得公众的认同，确立良好的企业形象，从而实现长足发展。由于经济持续高速发展，我国资源和能源消费的供需矛盾日益突出。加之我国生态环境脆弱，环境污染问题严重，因此，我国做出了走可持续发展道路的战略选择。房地产企业在开发中就必须注重选择环保的项目地块，围绕旧城改造及健康养老产业建设积极拓展新型城镇化的宜居之地，从而打造品牌的自身价值，来提高企业的资产价值，服务经济发展。

总之，房地产企业要抓住行业调整的机遇，积极面向市场，加快企业转型；要从对症下药解决房地产融资问题、提高企业固定资产管理的价值、构建企业积极进取型财务管理体制提高资金利用率、提升品牌的核心价值等多种途径提高资产价值，服务经济发展，摸索形成较成熟的运行模式，不断加强抗风险能力，在市场中站稳脚跟，在控制风险的前提下追求长期回报和投资收益最大化，使房地产企业在市场经济中保持稳健地可持续发展。

*孙敏，长城国富置业有限公司副总经理。