不动产移转下相邻权利实现途径的甄选

刘 郡

（上海市长宁区人民法院，上海 200051）

不动产移转下相邻权利实现途径的甄选

刘 郡

（上海市长宁区人民法院，上海 200051）

一、案情简况

原告周某（401室房屋所有权人）与被告李某（301室房屋所有权人）系某小区的上下邻居，原告为刚买受401室房屋的新产权人，可其至入住401室之后才发现被告曾将301室房屋的承重墙拆除。在随后的交涉中，周某才得知401室房屋的原所有人（即401室房屋出卖人）也曾就此诉至过法院，并获得要求李某恢复301室房屋原状的胜诉判决，但401室房屋原所有权人在未实现判决权利时便将401室房屋出卖给了本案原告周某，亦未告知周某以上相关情况。现本案原告就该同一相邻妨害事实诉至法院，请求判令被告李某修复承重墙，恢复不动产原状，由此引发本文思考：此类纠纷中，不动产买受人实现权力的可能途径有哪些以及如何才能最为有效地保障其合法权益？

在解决上述疑问之前，先需提及的则是本案中原告是否具有相应诉权？即401室房屋买受人是否有权利要求相邻关系人（301室房屋所有人）排除妨害？相邻关系，即两个或两个以上相互毗邻的不动产产权人或使用人，在行使不动产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系依相邻之不动产而发生，相邻不动产的产权人之间，互负权利义务，因而相邻关系实为权利义务关系。当不动产买受人与出卖人订立合法有效的买卖合同并依约履行，支付对价，完成不动产过户登记后，买受人即依法成为不动产的新权利人，对该不动产享有绝对的排他权利。故不动产买受人一经获得不动产的所有权，便即刻获得法定相邻关系上的权利与义务。据此，按照我国《物权法》第84条、第92条之规定，房屋买受人依法有权请求相邻房屋之权利人（301室房屋的所有人）排除妨害、恢复原状。故此类纠纷，从诉权角度出发，需要买受人已经依法取得不动产的所有权，若只是签订不动产买卖合同而未完成过户登记，则尚不具备成为适格原告的基础。

二、不动产买受人实现权利的可行途径探讨

明确了此类纠纷中的不动产买受人作为不动产产权人具备相应诉讼权利，如何依法有效进行权利主张，便是本文需要重点讨论的问题。对此，本文以为可行的实现途径可有如下几种：

（一）以不动产现所有权人之身份，要求相邻所有权人排除妨害

一般情况下，民事纠纷的权利人得通过自行协商等方式，要求义务人承担相应义务或责任，但在自力无法救济或是放弃自力救济的情形下，则可依法提起民事诉讼，请求人民法院作出相应判决维护自身合法权益。前已论述，作为建筑物区分所有权之当然权利人，401室房屋现所有权人得依法律之明文，自行请求相邻关系人就其妨害行为承担排除妨害、恢复原状之义务，但当其无法自力救济时，可诉诸法院，请求法院依法判决。此种方式，也是现行法律实务上较常采用之方法。但是，本文认为此种方式似乎平添诉累，有两处不妥：一涉“一事二理”之嫌。我国《民事诉讼法》第124条第5项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按申诉处理，但人民法院准许撤诉的除外”，此即通常所说的“一事不再理”原则。一般认为，适用一事不再理原则的案件必须同时满足4个条件:（1）诉讼请求一致（2）争议事项一致（3）当事人一致（4）当事人之间的法律关系一致。①杨永波、张悦：《一事不再理原则在我国民事诉讼法中的适用》，《法律适用》2005年第9期。本案从表面上看，虽401室房屋现所有人起诉时的纠纷双方当事人有所变化（由401室房屋出卖人变为401室买受人），看似不符“一事二理”的条件，但本文认为若房屋现所有人再次提起同一相邻妨害诉讼，起诉人仍为401室房屋的所有权人，而被起诉人，如以法律关系中当事人之相对性而言，实际也仍为相邻不动产（301室房屋）的所有人，其对象并无变化，且其诉由也依旧是相邻关系纠纷，诉请及事实均与前案（401室出卖人与301室所有人就此所涉的相邻纠纷）相同。二有浪费司法资源之弊，亦不利于贯彻“司法便民”之宗旨。现所有人若以此纠纷再行向法院起诉，从立案至判决，必定会经过一个相对较长的期限，而在此期间，其由于无法自力救济，最终则是延迟了解决实际妨碍的时机。此外，诉讼还影响当事人的正常工作与生活，不利于“便民”之实现。

（二）请求原权利人，向法院申请执行

现行实务上采用的另一种方式，通常是由房屋现所有人向房屋出卖人（即生效判决书上记载的权利人）提出配合协助要求，以房屋出卖人作为生效判决权利人的名义向人民法院提出强制执行申请，请求人民法院强制执行已生效判决之内容。此种做法，基础在于人民法院的生效判决具有执行力，得为强制执行。而需要由原所有人提出申请，则在于判决权利人的特定性。此种情况下，如果房屋原所有人予以积极配合，协助现所有人向法院提出执行申请（或亲自申请执行，或书面授权委托现所有人代为行使权利，得以实现判决权利者均可），自无疑义。

但是，此处需要注意的则是：若房屋原所有人拒绝协助或已下落不明，现所有人又应如何实现权利？鉴于现所有人与前所有人之间乃通过不动产买卖合同得以实现不动产权利的移转，故现所有人（买受人）得否基于买卖合同而向原所有人（出卖人）主张瑕疵担保责任？我国民法学界通说认为，瑕疵担保责任分物的瑕疵担保责任及权利瑕疵担保责任两种，而《合同法》也分别就权利瑕疵担保及物的瑕疵担保责任进行了规定。故此处要讨论出卖人是否应当承担瑕疵担保责任，需分两种情况进行探讨。

首先，是否构成权利瑕疵？权利瑕疵担保责任，是指出卖人就买卖标的物负有第三人不向买受人主张任何权利的一种民事责任，②张伟：《论买卖合同的瑕疵担保责任》，《河北法学》2007年第2期。其起源于罗马法上的追夺担保（evictio）及与此相应的追夺诉权，③梁慧星：《论出卖人的瑕疵担保责任》，《比较法研究》1991年第3期。要义则是排除买卖标的上的第三方权利，以保证买受人的“清洁”所有权，保证买受人对于物的利益。本文所涉案例中，交付的不动产上明显不存在第三人可以向买受人主张的任何权利，可见并不存在可以影响买受人实现其物权的情况，故一言以蔽之，其不存在权利瑕疵。

其次，是否构成物上瑕疵? 理论上，所谓物的瑕疵担保责任是指出卖人所交付的标的物其品质不符合法律的规定,或合同约定的标准,致使该标的物的用途和价值降低或消灭,而出卖人必须担保其交纳的标的物无上述瑕疵,如违反此义务,出卖人应承担相应的法律责任。①张伟：《论买卖合同的瑕疵担保责任》，《河北法学》2007年第2期。本文案例中，从外观而言，交付的房屋本身完好（至少双方当事人对标的物的外观无疑义）并无缺陷，但相邻关系人（被告）之行为确实对房屋的使用（抑或言效用）、安全造成一定程度的妨害（虽此妨害非为出卖人之过错，也非其所愿）。于是，需要探讨的关键则是此种妨害是否构成物上瑕疵？本文认为，此种妨害应属物上瑕疵。因为是否构成“瑕疵”，其关键不在该瑕疵是否是有形或在于物之物理本身，而在于该瑕疵是否与物存在联系且对物的利用造成一定影响。诚如前所述，妨害的存在并非出卖人的过错，但是当该妨害对不动产造成影响，且出卖人在出卖时未能妥善解决，此种妨害必然影响不动产的效用，故而此种妨害即成为不动产“瑕疵”，房屋出卖人自应因此而承担瑕疵担保责任。基于此，不动产买受人得请求出卖人承担相应责任（至于该责任性质如何本文不作深究），可要求出卖人予以配合行使权利或予以赔偿等。但是，从实务上进行考量，此种方式虽能从理论上解决争议，但不免过于复杂，尤其在出卖人不予配合的情况下，可能会产生房屋买卖纠纷，另外，实务上究竟如何看待此处“瑕疵”也无相应法律实践佐证。故而，此种救济途径也非为上策。

（三）向法院申请执行听证，变更执行申请人

我国法律实务中，暂时还无执行听证概念的具体表述，理论上认为执行听证属于司法听证的一种，是指在民事执行程序中,当事人或者案外人对执行行为提出异议,或者当事人向执行法院提出某种申请涉及案外人利益的,执行法院通过一定的程序听取当事人及利害关系人的意见,接受其举证的司法活动。②雷运龙：《刍议民事执行听证制度的几个问题》，《法学杂志》2006年第6期。实务中虽无明确表述，但法律规整上对执行听证则有所涉，如《最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定》第12条规定:“人民法院对案外人异议、不予执行的申请以及变更、追加被执行主体等重大执行事项,一般应当公开听证进行审查；案情简单,事实清楚,没有必要听证的,人民法院可以直接审查。审查结果应当依法制作裁定书送达各方当事人。”实务中，一般也基于此等规定而赋予此类情形下的案外人（即不动产买受人）申请执行听证的权利。本案中，买受人得作为利害关系的第三人向法院申请执行听证，首先举证证明自己为房屋的现所有人，进而申请变更执行申请人。随后，可以新的执行申请人身份，向法院申请执行。

相比之下，这一做法一定程度上会比较便于操作。但是，由于从申请执行听证变更申请执行人，再到重新申请执行，经历两个阶段，时间仍略显冗长，与排除相邻妨害的紧迫性及生命财产的安全需要略显矛盾。

三、最优实现途径之构想

为最及时地保障当事人的合法权益，从本文案例中的相邻纠纷径而延伸至所有类似的相邻纠纷中，应制定相应规则，赋予不动产买受人在相邻关系纠纷中直接依在先判决所确定的内容向法院申请执行的权利。

（一）相邻纠纷判决权利可随同不动产一并移转

对于判决确认权利的移转，曾有学者进行过一定探究，③常廷彬：《论判决确认权利的移转——兼谈“<判决书>的买卖”》，《西南政法大学学报》2009年第3期；张艳：《对“买卖判决书”的法律认识》，《法律适用》2005年第7期。虽其着眼点与本文不同（其对象是判决权利的“买卖”，而本文则是判决权利随不动产一并移转），但其肯定判决确定的权利可以移转则与本文观点存在一定共识。本文认为，相邻纠纷判决权利可以随同不动产一并移转。

首先，强制执行法的相关法规为移转提供了可鉴依据。如《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第18条第2款规定:“申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利继受人。”又如《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置不良资产有关问题的补充通知》第3条规定,金融资产管理公司转让、处置已经涉诉、执行或者破产等程序的不良债权时,人民法院应当根据债权转让协议和转让人或者受让人的申请,裁定变更诉讼或者执行主体。这些规定，都在一定程度上包含和肯定了判决权利的可移转性。

其次，从权利属性而言，相邻权利虽非为狭义财产权，但亦不属人身权利，更多的则是一种具有财产权属性的物权利益，故不存在其可移转的限制。

再者，相邻权利依附于不动产，判决仅是对该权利的确认。如前文所述，相邻关系依相邻之不动产而发生，其产生及依附的对象是不动产，而非不动产权利人。判决确定的权利，只是对于相邻关系中权利义务的确认，因就判决所确定的权利本身而言，判决仅仅是对权利存在、范围等内容的确定，进而使当事人对权利不能再行争议，而权利本身没有发生任何变化。①常廷彬：《论判决确认权利的移转——兼谈“<判决书>的买卖”》，《西南政法大学学报》2009年第3期。

最后，强制执行请求权亦可随同移转。强制执行请求权非对于债务人之私法上请求权，系附从于执行名义而存在，于执行名义所载实体上请求权让与时，即随同转移于其受让人，并由受让人行使之。②杨与龄：《强制执行法论》，中国政法大学出版社2002年版，第5页。故取得判决确认权利者，即取得强制执行请求权。

（二）不动产买受人申请执行判决确定权利的基本要件

当然，此种权利的获得及行使仍然要具备一定的条件及前提，应从以下几个方面进行考量：

第一，不动产已交付，买受人已成为不动产合法权利人。此为主体适格要件，如买受人仅为债权上的权利人，尚不能对外以不动产权利人的资格行使权利，故不存在主张相邻权利的前提。

第二，相邻妨害仍然存在且义务人拒绝排除妨害。妨害的存在，是主张相邻妨害排除的事实前提。故不动产买受人直接申请执行判决权利，需要判决所查明的事实中的相邻妨害仍然存在并对不动产买受人造成不利影响，同时义务人拒绝承担责任而排除妨害。实务处理上，对此则应由不动产买受人对妨害的存在进行举证。

第三，法院在先判决已确定相同妨害下不动产原所有人（即出卖人）的权利，且判决已经生效。此点为申请执行的权利基础，只有法院的生效判决对不动产相邻关系人的妨害事实作出过判决并要求其履行排除妨害的义务时，不动产现权利人才能就同一妨害直接申请执行。

（责任编辑：王建民）

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2014-03-11