谈保障性住房建设存在问题及对策

吴淑芳

(太原市住宅保障中心，山西太原 030002)

随着社会经济发展日新月异，城市化进程也越来越快，城市人口不断增加，城市建筑用地日趋紧张，从而导致城市住房供需矛盾日趋凸显，尤其是近年来房价的持续上涨使得城市里很多经济条件差的家庭存在着住房困难的问题。为了保障这些家庭的基本生活，国家大力提倡建设保障性住房，以确保城镇中低收入家庭有房可居，也为构建和谐社会奠定坚实的基础。然而我国的保障性住房建设还处于探索阶段，无论是宏观的制度建设还是具体的规划建筑设计，都有待系统深入的探讨和研究。

1 保障性住房的概念及分类

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。其主要分为经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房等。

2 保障性住房建设反映出的具体问题

建设保障性住房不仅能解决低收入群体的住房问题，而且也能拉动经济增长、缓解就业压力、抑制房价迅速飙升，能使老百姓得到真正的实惠，稳定市场信心和预期，推动房地产业稳定有序的发展，有利于改善民生，维护社会的和谐稳定。在当今信息社会，媒体对保障性住房建设关注度极高。我们也常常可以从网络、报纸、电视等媒体渠道看到有关“保障性住房无证开工”“保障房质量不合格”等相关报道，这说明保障性住房建设在全国各地遍地开花的同时，仍然存在一些亟待我们解决的重要问题，笔者通过收集信息归结出以下几点。

2.1 手续办理滞后

保障性住房一般由地方政府主导开发建设，大多存在工期短，任务重的实际情况，因此手续办理滞后于工程建设的现象频有发生。作为建设单位在赶工期抓质量的同时，应增加前期手续办理力度，相关政府审批部门也应该针对惠民工程开通绿色通道，简化办理程序，缩短手续办理周期，使每一个保障性住房建设项目真正的“持证上岗”，合法建设。

2.2 选址偏僻，周边配套欠缺

虽然国家出台的多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势，而用于保障性住房的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致一部分低收入居民陷入好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。

针对这一现象，我们在项目选址阶段应注重周边配套设施的同步建设，及保障性住房的成片开发建设。即可以采用分片区，分期建设的方式，不但扩大建设规模，同时还应该在该片区配置学校、医院、幼儿园、各类生活服务设施等，使其形成一个相对独立的居住组团，便于购房者的日常生活，消除人们传统的保障性住房配套设施差，居住不便的思想。

2.3 户型设计缺乏考虑建筑的可持续性

保障性安居工程建设应该用可持续发展的眼光来看待，充分考虑住宅后期维修维护的需要以及更新改造的可能性。目前很多保障性住房的套型设计缺少可生长空间的合理结构方案，在入住家庭生命周期变化时对套型进行二次改造的可行性较差。随着我国未来城市化步伐的趋缓、人口结构的变化以及住宅需求的改变，不具备可改造性的大量高层保障性住房将面临无处可去的尴尬，许多保障性住房就有可能成为新一代的建筑垃圾。

在保障性住房套内空间设计方面，结合人体工效学原理和相关住宅设计规范，针对保障性住房的居住对象特征，在满足基本生活居住需求的前提下，套内空间实现功能合理、面积紧凑、使用方便等设计原则。针对可以采用产品标准化的特点，保障性住房在厨房、卫生间和阳台的设计部位，逐步做到产品标准化、精细化设计，尽可能的提高其功能空间在一定面积内的使用率。

在公共空间设计方面，设计尽量使公共交通空间紧凑，从而降低每户的公摊面积;同时，在小面积指标公租房设计中，根据所针对的不同使用人群，适当设计公共使用、交往活动空间。公共空间设计注重无障碍设计，充分考虑残疾人、老年人、重病患者的生活居住需求。

2.4 工程质量有待提高

屋顶漏水、墙面渗水、混凝土脱落、小区路面塌陷等质量问题屡见不鲜。质量是房屋建设的生命线，特别是保障性住房，不但代表政府，还关乎国计民生。作为参建各方都应执行“质量终身责任制”，即项目法人对保障房建设质量要负永久责任，参建单位负责人和项目负责人也要实行责任终身制，并推广施工现场工程质量责任标牌，接受社会监督。在建设过程中秉承质量、安全问题“零容忍”的原则，施工单位、监理单位、业主单位、质监部门各方均应加大监督检查力度，层层把关。对出现质量问题的项目一查到底，追究责任，真正确保低价住房、高品质，让政府放心，百姓安心。

2.5 建设资金筹措压力大

我国保障性住房建设资金紧缺已经成为保障房项目发展的瓶颈。上级补助有限，大量的建设任务下达后，地方政府资金筹措困难，影响了发展后劲，增加财政风险。

目前，多个城市采用BT模式，即建设移交。这是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。这种模式在很大程度上减少了项目建设资金压力，保证了工程的顺利进行。

也可采用在商品房项目中配套建设的方式，提高保障性住房建设规模。即要求每个房地产开发项目规划中必须按照开发规模配套建设一定比例的保障性住房，建成后交由政府相关部门按照政策统一分配给需要人群;或者缴纳保障性住房异地建设资金，用于补充保障性住房建设资金缺口，审计跟踪，保证专款专用。这需要政府的大力支持，制定相关政策法规作为支撑体系。

与此同时，我国政府还需要学习借鉴发达国家经验，开拓融资更多渠道，诸如引进资本市场开展房地产证券化、推行房地产投资信托基金，利用土地市场为保障性住房建设间接融资等方式丰富保障性住房项目建设资金来源。

综上所述，我国保障性住房建设正处于初级阶段，政策、法规制定不够完善，项目审批程序还需改进，资金筹措渠道需要拓展，管理不到位和实施过程中操作不规范问题屡有发生，后期分配制度有待改进，物业管理有待提高。诸多问题的存在就要求我们加大保障性住房建设和管理力度，进一步改善广大人民群众尤其是低收入者的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央进一步加强民生建设的重要举措，也是各级人民政府的一项长期任务。

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