基于信托基金的发展房地产投资分析

陈占斐

摘 要：我国历经十多年高速开发房地产，已逐渐突出房地产金融不足的发展，对有序发展金融形成阻碍。我国信托基金在房地产已是金融热点，身为融资的新创举，对稳定金融与房地产、开拓融资路径意义非凡。但因信托基金在房地产还不足以成熟，诸多阻碍依然存在。本文由阐述信托基金对房地产投资的意义，引出发展信托基金的阻碍，且提出力推信托基金的对策选择。

关键词：信托基金；税收优惠；监管

我国房地产采用银行信贷一直是融资的依赖渠道，银行信贷给开发房地产的支持资金大概占七成。显而易见房地产是高度依存银行的行业，人民银行为了阻止最终的房地产隐患转移到银行，对可能的泡沫抑制，颁布了房产信贷新政策，对开发商提高了开发贷款、个人住房贷款及公积金贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛。对房地产提升信贷门槛必然引致其融资成本上升。房地产在当下对银行外融资迫切需求，以便处理好经营开发资金问题。信托基金应用在房地产就是将社会闲钱收集，又专业人士管理、投资，既能给房地产处理好不易的融资与单一路径问题，还能推动优化房地产的产品结构与资金结构，同时为那些散户参与投资房地产与分配收益指明了现实路径，这是拓宽房地产融资的另一条好路径。

1 信托基金对房地产投资的意义

1.1 可融通众多房地产所需资金

信托基金可融通众多房地产所需资金，增加了房地产资金源。加大发展信托基金能吸引民众资金，使信托基金为房地产铺垫融资路径，推动发展房地产金融。将高度依存银行信贷的当下融资模式改观，让金融风险下降。

1.2 信托基金对打造健康的房地产有利

其一，信托基金在房地产能拓宽开发公司融资的路径，信托基金的金融服务对开发公司依存银行信贷的程度有助于下降。其二，信托基金能催化规范开发公司的操作。信托基金对房地产有下降风险、分散投资的基金特点，它对企业不会注入过多资金以致换取控股权，作为小股东对规范运作企业必然更注重，这能从外部对开发公司监督。其三，对房地产能优化内部结构。在利润引导下信托基金会对有不小潜力的开发项目及公司投放资金，推动优化房产项目与优胜劣汰开发公司。最后，借助基金支持可由收购兼并方式加快行业整合，对形成大型房地产集团公司有利，做到资源实质上的优化配置。

1.3 信托基金能增加投资选择

信托基金在房地产能保值增值，投资房地产有相对稳定的收益。保值增值能力取决于固有的房地产特性，能排除非系统的诸多因素影响。在组合投资时投资者应考虑房地产，大众投资选择的重点对象有两个：股票、房地产，它们互相替代。如果股价下挫，货币贬值速度快、物价攀升，为了保值增值通常将房地产当作追求的重要对象。当城市化势如破竹的涌向我国，日渐成熟的住房商品化，生活在小康阶段人们选择商品住房已是消费热点。在持续增加人均收入的大势中，必然会提高总消费中的消费商品住房的比重，并且城市也在不断增长其它房地产的消费，只要在对房地产不盲目扩大总量投资的基础上，预期投资房地产会有较高长期收益，信托基金在房地产随之也有较高收益。

2 我国信托基金在房地产遇到的发展阻碍

2.1 缺少税收优惠的优势

相比美国，信托基金在房地产的生命力较强的根本缘由是税收优惠分享到信托基金。一是信托基金在房地产是人的集合没有公司税问题。二是美国法律对信托基金在房地产规定到，其投资的房产在免税资产范围内。我国要想在房地产发展投资信托且在未来发展其信托基金，有必要向美国借鉴税收优惠政策。然而我国法律当下仍没对信托收益做出明确的纳税规定，对信托基金在房地产没有税收激励，对信托基金在房地产鼓励发展不利。

2.2 选择投资对象的阻碍

信托基金投向房地产时带有明显的物业选择倾向。就其它国家信托基金投向房地产而言，美国将其重点投向零售物业、工业，其中占了较大比例的是购物中心、写字楼及区域性商业街，紧跟其后的是投资住宅物业；在日本其投向办公楼地产的大概占到七成；新加坡也是将办公楼、酒店、商场等商业地产全部当成上市物业。显然商业地产的可预见租金收入和其持续提高的价值与信托基金要求志同道合。然而我国长期属于住宅房导向的房地产开发，进入本世纪年竣工商品房的面积中住宅占到八成，但适合出租的小户型住宅相对比例较小。近些年伴随陆续出台宏观调控住宅房的措施，渐渐抬起了商业地产，但空置率在商业地产居高不下，出现了不少“鬼城”。信托基金也会严格要求上市商业物业，一般会提出一揽子物业要求，物业组合至少在四五个以上，对出租率也有高要求，这样现金流就自然稳定。就国内房地产第一只上市香港的信托基金越秀来说，其资产包中的物业项目有四个：财富广场、维多利亚广场、白马大厦及承建大厦，它们皆位于广州的繁华地段，主要将它们用在办公写字楼、商业零售与批发、仓储等出租方面，在公司总租金收入中它们的收入占到近一半，在公司旗下房产中都是优质资产。

2.3 对信托基金的监管缺位

我国如今多是金融机构积极发起信托，所以正常都是将基金资产委托给银行及其下属机构保管、经营，金融机构更有甚者独自发起设立基金、独自托管、独自经营三位融于一体，运作管理基金的制衡机制微乎其微，通常是在黑箱操作状态中经营基金，不但在管理上易致越权现象，对投资者还会有侵犯损害利益的情况。除此之外，尽管信托契约对投资者、保管人及基金经理的权责利关系有所规定，然而规范的可依靠的信托法缺失，这让大部分履行信托契约的并不完全或不详，甚至有的空有表面，导致内部自律监管缺位。

3 我国在房地产力推信托基金的对策选择

3.1 健全税收体系且给予优惠

信托基金运作于房地产中，有着相当地位的就是税收政策。就对象而言，税收除了涉及到机构、个人投资者，还会有基金公司、证券公司这样的参与者；就环节而言，税收牵涉到前期发行、期间交易与期末派息分红等，相关法规均需予以明确这些税收。在国外大多数对房地产发行信托基金的国家，信托基金享有税收优惠权利，可将其看成传递收入的工具，对所得税免征，进而对信托基金收入消除多重征税的潜在问题，投资者的回报率自然也就有着保障，这是其作为投资工具引来投资者关注的一个最大优势，同样是其在国际投资市场长足发展的内因。我国不但有复杂的税务体制，还有不少课税项目形成税务成本较高，这对信托基金投向房地产的收益必定产生影响。在当下的税制中，信托基金在公司法框架与信托法律关系内可能都会形成多重征税，关系租金收益的税收会使投资信托基金的收入减少，税后现金流随之减少。所以我国对税收健全体系且给予合理优惠对推行信托基金在房地产很好运行十分必要。可具体着手两点：其一，学习新加坡经验，从投资者角度入手减半征收或免征资本利得税、股利税等个税，对机构投资者的收益下降预扣税等；其二，学习美国方式，从信托基金在房地产角度对企业免征所得税，公司将其应税收入分配给股东了，不需要公司缴纳所得税，从股东个人那缴纳个税即可。政府对房地产良好运作信托基金专门给予税收减免优惠，为其良好发展营造最佳税收环境。

3.2 对资金投向做好选择

美国房地产的权益类信托基金占着引领地位，这有其原因。美国在七十年代初最受欢迎的是抵押类信托基金，不少抵押经纪人、地区大型银行都由自身构建了房地产信托基金。这样的信托基金在此期间有六十多种，都是高利率的发放贷款给开发商。1973年开始利率波动大，新开楼盘难以出租或卖出，激增不良贷款，众多信托基金难产，不少人血本无归。虽然其抵押类获利可能更高，但因高度波动敏感的抵押、利率市场，相比其权益类的风险也更大。在房地产增量发展初期，信托基金在房地产推出是朝着调控健康发展房地产的目的而去的，所以要立足长期经营发展，投资房地产的重点可放在开发项目中，也可将资本运营投向成熟物业，还可考虑投资空置房、烂尾楼等不良项目，由专业技术处理将不良资产渐渐优良化，再将其出售，不但对巨额不良资产处理有利，还能提高运行整体经济的质量。众所周知，资产负债率在房产公司都偏高，通过信托基金以股权来入股房产公司对资产负债能有所改善，使经营风险可控。结合信用缺失的我国现状，要限制其抵押类的范围，主导发展其权益类。

3.3 在房地产强化监管信托基金与完善管理模式

在房地产强化监管信托基金有两点：政府部门监管、投资人监管的权益。政府部门监管除提高准入条件及资质认定以外，还可时不时强制审计基金管理人，制定处罚的严厉措施，发布及时的指导意见。给投资人赋予应有权利是信托基金监管市场的可行性办法。比如投资人限制基金公司对信托资产的运用、查看财务动向，对关联及场外交易的禁止，只要一定数量投资人赞同就能将基金经理撤换。除此之外，建议立法机关对信托基金在房地产应用制定细则条例，规范信托基金管理，同时宏观控制发行总量，要认定资质。由管理信托基金的公司或满足要求的信托公司来当基金管理人，还需指定有良好信誉、充足资本金的金融单位保管基金。对基金公司、信托公司明确提出投资组合比例、各类人才的比例与数量、投资决策程序等要求。

4 结论

综上所述，信托基金在房地产应用能开辟房地产融资的创新路径，这给大众参与投资房地产创造一条新路径。然而信托基金在房地产发展仍有阻碍，这离不开健全税收体系且给予优惠；对资金投向做好选择；在房地产强化监管信托基金与完善管理模式。

参考文献

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[2] 王高潘，唐仕民 我国房地产投资信托基金的现状、发展障碍及解决对策 [J] 经济视角 2007（03）

[3] 顾欣，王越 对我国发展房地产信托投资基金的创新思考 [J] 投资与合作 2014（06）