我国房产税的改革与发展

刘海英

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。为了在抵制房价的同时建立和健全我国现行的房产税制，促进房地产业健康、有序的发展，我国逐步推进了房产税改革。

1 房产税的发展

1.1 房产在经济中的作用

2003年以来，房地产业发展逐渐脱离实体经济属性，财富效应逐渐演化成为资产泡沫，房地产以资产属性为主，房价上涨的上升通道逐渐开启，1998-2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了2004年全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。这其中房价的推手还有2003年央行发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。前者以提高贷款门槛使得中小房地产企业被大企业吞并，加剧了行业垄断性，减少了房地产的供应；后者是国有地地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行而使得地价大幅上升，形成全社会涨价预期，共同造就了房价大涨的神话。

房地产对经济发展的消极作用逐渐凸显。房价过快上涨，导致城市家庭被动储蓄，储蓄率居高不下，消费受到抑制；通过地方融资平台与银行系统，吸引大量金融资本进入房地产，实体经济的资本被分流的同时增加了地方政府财政风险与商业银行风险，导致城市生活成本高，产业升级与转型所需人才外流，城市化进程受阻；房地产投资替代社会养老保险，导致城市收入差距拉大，政府未来的养老保险压力增加。

1.2 我国房产税的现状

2011年，中央经济工作会议明确提出，要坚持房产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房的建设，扩大有效供给，促进房地产市场的健康发展。同时，会议着重强调要继续推进“房产税的改革”，而已经在上海、重庆两地试行的房地税征收工作将有可能会在其他城市陆续跟进，掀起新的一轮的税制改革。正确分析上海、重庆试点房产税制的特点及影响，有利于把握房地产市场的发展趋势，了解国民经济的运行去向；同时也有利于房地产市场的长远健康发展，为进一步推进房产税改革提供借鉴经验，房产税与百姓的生活也越来越近。

但是事与愿违，房产税试点收效甚微、调节作用比较有限。主要原因有：第一：改革试点的房产税征收对象，即税源受限。第二：“限购、限贷”等楼市收紧政策同步进行导致房产税试点城市效果不明显。第三：房地税牵涉不同群体的利益，推进很难。房产税的的征收对象是房屋，个人拥有的房产越多，缴纳的税金也越高。第四：房产税对房价调节的作用预期过高。导致了房产税不太理想的发展现状。

2 房产税的改革

我国房产税改革还处于起步阶段，存在着比较多的问题。经过对试点的分析和对国际经验的借鉴，我们不难发现我国现行房产税的弊端主要有征税范围小，征收对象少，税种较多且定义混乱，征收不够规范，透明度不够高，估价体系不够合理等。我国房产税的改革发展方向，主要是根据我国国情改善上述问题。下面将逐一进行分析与探索。

2.1 扩大征收范围，增加征收对象

（1）扩大征收范围

上海、重庆作为我国大范围征收房产税的第一步，有其相应的局限性。试点没有在全国范围内进行，极易导致非试点地区房价的快速上涨；炒房资金很可能流向中西经济欠发达的大中型城市，导致房价飚高、城市经济与房地产发展不匹配等问题。但是如果现在就对这部分地区征收房产税，又可能致使他们的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。因此，改革后，房产税在扩大征收范围的同时，应根据地区差异制定具体的征收标准，纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。

（2）增加征收对象，拓宽税基

目前我国房产税以增量征收为主，主要针对新购商品房和少量的存量房产（独栋别墅和高档商品房），没有对所有购房者征税。从发展的趋势看，同时征收存量房与增量房的房产税是必经之道。由于所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分却不纳税，会造成极大的不公平现象，这也将打乱房产市场的价格体系。上海、重庆试点的增量开征可以为房产税的改革积累经验，在条件成熟时存量房也将成为征税对象。

2.2 税种定义的规范化

随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随着市场波动。由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除了将参照房屋价值之外，土地价值也将纳入其中。 同时，可以一起归并的还有如契税、耕地占用税以及在房地产环节出现的行政性收费等重复性税种。另外，也可以取消如营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等房地产交易环节税费，减轻房地产交易负担，抵制其价格。

2.3 改变计税依据、调整税率

现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征税。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。

3 房产税对市场的影响

房产税从短期来看，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。

对个人所有非营业用的房产开征房产税前后，持有人如果要缴纳房产税，会比没有开征前多缴纳房产税，也相当于增加了持有人的持有成本，在这样高风险的情况下，加上如果通过贷款买房的话，还要承担贷款利息，对房产持有人炒房现象的打压应该是会有非常明显的效果。另外，在开征房产税之后，国家将比不开征之前多取得税收收入，这一部分多出来的税收收入其实就是持有人减少的持有收益，将房地产市场上的投机收益部分的转移到国家税收中，既平抑了房价，又增加了财政收入，看起来应该是一种比较好的对房地产市场采用税收杠杆调控的策略。

我国房地产改革还处于起步阶段。作为国家财政政策的一部分，其调整改变的影响广泛而深远，覆盖房地产市场发展规划、土地资源开发与保护，甚至关系到社会经济的促进与发展，因而是一个秩序渐进的过程。虽然本文提出了许多改革的方案，但是根据目前中国在太成熟的体系，大规模推行房产税还为时尚时早。明年，房产税试点还会有所增加，首先要为房产税的改革打好扎实的基础，从试点探索适合我国国情的方案，培养相关技术人才，建立完备的信息系统和征收制度