成品油销售企业加油站规避拆除风险刍议

●侯永倩

成品油销售企业加油站规避拆除风险刍议

●侯永倩

随着城市建设的提速，各大城市纷纷拓宽道路，以应对日益拥堵的交通状况，且道路红线一再加宽，致使原先土地手续齐备的许多合法建筑面临需要拆除的窘况。中石化旗下销售企业诸多加油站同样如此，在太原市2013年3月启动的27条道路扩宽改造工程中被通知限期拆除，面临着选新址困难、拆迁补偿不可预期、拆除损失巨大等风险。因此，中石化旗下销售企业应在积极支持政府道路改造的同时，运筹帷幄，多方争取，运用法律武器据理力争，求得政府最大限度的经济补偿和符合销售企业布局的置换土地，规避风险，把损失降至最低。

道路改造 拆除 土地置换 规避风险 资产处置 人员安置

一、引言

从美国出现第一家加油站以来，历经100多年，加油站从无到有，从原始的手工操作到精细化管理，发展的步履越来越快，也与世界经济的发展息息相关。我国也是如此，依托高速公路和城市道路、遍布城乡的加油站正在以便捷优质的服务满足着各行各业以至家庭汽车加油的需要，可以说，在消费膨胀、能源匮乏的今天，加油站的作用是越来越重要了。然而，近年来，随着城市建设的提速和大城市圈的建设，加油站在城市里寻找一块合适的立锥之地是越来越难了。不仅如此，加油站还因为城市道路的拓宽改造被动让路，使按国际标准原本就不是很多的加油站面临萎缩的处境。

以中石化山西太原石油分公司为例，2013年初，该公司在太原市、县区分布有加油站共105座，到6月底在短短半年时间中就有6座加油站因城市道路改造被拆除，还有2座已收到政府的拆迁通知书，即将拆除。而在拆除站中，像古交滨河加油站这样的大站，年销量在万吨左右，这样的一批加油站因非主观因素的陆续拆除，对企业效益的提高产生了严重的影响。

基于如上情况，笔者试图通过分析研判加油站让路城市道路改造的风险，以提高成品油销售企业应对让路城市道路改造的能力。

二、清醒认识政府修路给成品油销售企业带来的风险

1.加油站为道路改造让路给成品油销售企业带来效益和发展风险。太原市从2013年3月起开始历史上最大规模的道路改造工程。除了建设长约45公里的环状快速交通体系外，还将拓宽改造27条城市主干道。空前的道路建设与改造无疑会使改造路段内成品油销售企业诸多加油站面临为道路改造让路而需要拆除的命运。成品油销售企业多年来通过新建、收购、租赁和联营等多种形式，构建了庞大的加油站销售网点。现在，由于道路拓宽和土地重新规划导致一部分加油站被拆除，经济损失和拆除风险同在。建设一个加油站，往往要投入上千万元的资金，为道路改造让路搬迁、拆除，无疑会给成品油销售企业带来巨大的损失，并波及到成品油销售企业稳定的市场和客户，进而影响到成品油销售企业的企业价值和发展，风险不可小觑。

2.加油站为道路建设与改造让路给成品油销售企业带来安全风险。加油站拆除涉及地面设施拆除、油罐内剩余油品清理、油罐清洗、油罐吊运、油罐后期处置等环节，稍有不慎就会发生残余油料燃爆、清洗人员窒息和砸伤、碰伤等事故；加油站拆除，需聘请专业机构进行评估，需由有资质专业拆除队伍进行施工拆除，需停业数月，需重新安置该站的工作人员，耗费巨大人力物力，并直接影响到成品油销售企业的安全与稳定，面临着巨大的安全风险。

3.加油站为道路建设与改造让路给成品油销售企业带来政府补偿不到位风险。太原市政府关于此次道路改造的通知只提出“50米红线及规划控制范围内的违建、临建、加建、压线、棚户区等影响城市交通及景观的建(构)筑物及屋顶、墙体广告将依法实施拆除”，但对拆迁补偿没有详细说明。尽管后来出台了《太原市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》，但却规定:党政机关、事业单位、国有企业的非住宅屋一律不予补偿。由于对非住宅房屋的规定笼统、补偿政策不明朗，致使成品油销售企业面临补偿不到位和企业资产价值降低的风险。

4.加油站为道路建设与改造让路使成品油销售企业面临新址选择艰难风险。国家对加油站的站址选择有严格规定，选址建设必须符合城镇规划，符合间距、通风、环保和防火安全要求。成品油销售企业所属加油站被拆除后，选择建站新址或考察政府给予的置换土地时，既要考虑经济因素，还要履行社会责任；既要考虑城市长远规划，还要顾及安全防范；既要考虑布局分布，还要考虑生态承载能力，难度很大。更重要是，置换土地未必符合国家对加油站站址选择的硬性要求，使成品油销售企业面临加油站拆除后无合适土地建新站的风险。选址的无奈意味着成品油销售企业将使得销售网点减少，进而影响到成品油销售企业的销量及整体经济效益。

5.加油站为道路建设与改造让路使成品油销售企业面临法律风险。成品油销售企业许多加油站是租赁村镇集体土地建设的，一般都签了相对较长年限的租赁合同。加油站服从政府道路改造而拆除势必要中断原先与村镇的租赁合同，而中断租赁合同就违约在先，就要按合同赔偿对方巨额损失，成品油销售企业所面临的法律风险显而易见。

三、规避风险的措施与手段

加油站因为政府修路而拆除，是迫不得已的事情。成品油销售企业支持政府修路而积极拆除影响道路改造的加油站，是尽企业的社会责任的一种方式。如何在尽企业社会责任的同时保全加油站、规避拆除风险，同时把拆除加油站的损失降到最低是摆在成品油销售企业面前的一道难题，必须谨慎对待。资料显示，国内加油站因让道高速公路或城市道路而产生的纠纷不断，纠纷的焦点大多集中于选址、资产评估、经济补偿等方面。因此，成品油销售企业在太原市空前的道路建设和改造过程中，要运筹帷幄、据理力争，当务之急是通过与政府协商或通过法律手段维护企业的正当权益，尽可能地降低财产损失，规避加油站拆除给企业带来的种种风险。

1.规避让路风险。城市需要建设发展，加油站拆除在所难免。所以加油站面临为修路让道的无奈时，首先要在仔细了解道路改造红线与绿线的基础上，与道路改造指挥部充分沟通，如可拆可不拆，就要据理力争，尽最大努力保住加油站；如果压占红线与绿线的程度不是很严重，比如退后几米就可以避开改造红线与绿线，就要在拿出加油站改造计划的基础上，积极与道路改造指挥部协商，以避免异地建站的风险；如果非拆不可，就要请专业评估机构全面评估加油站拆除和异地建站费用，争取征地补偿的最大化，力争取得符合加油站布局要求的置换土地，确保取得土地主管部门的土地权属证明并得到足以弥补拆除成本的合理经济赔偿。如果是拆除租赁村镇集体土地建的加油站，就要积极主动地与城市道路改造指挥部如实反映自身的具体情况，争取政府到位的补偿，而不能过于相信村镇，将一切事务委托给村镇，被动地等待村镇将所获得的拆迁款分给自己。因为城市道路改造指挥部实施拆迁往往只会与被拆迁人签订补偿协议，加油站不是签约主体，所以要在动迁前期积极主动反映情况，争取权利。最好同时聘请专业的拆迁律师介入，由律师提供拆迁损失报告、拆迁补偿安置谈判协商、签订拆迁补偿安置协议等法律服务，从而帮助成品油销售企业争取合理到位的拆迁补偿款，最大限度降低风险。

需要强调的是，加油站拆除后重建的难度很大，能否获得政府的迁建批文、置换的土地是否符合加油站建站要求等都是未知数，加油站报废的可能性极大。如此情况下，成品油销售企业就要千方百计争取合理的、最大化的加油站拆除补偿，就不能满足于原先“房地产价值＋无法恢复的设备和设施补偿金额＋搬迁、拆除、安装等费用＋停产停业损失”这样仅考虑房地产价值的补偿，而要争取包括特许经营权在内的企业价值补偿，力争获得剩余经营年限损失、预期营业收入与净利润损失等补偿。

2.规避法律风险。中石化加油站用地较为规范，多为国有出让建设用地且符合加油站建设土地用途或者国有划拨用地。但也有许多加油站坐落土地为集体建设用地或通过租赁、承包等方式获得的农村集体农用地。对于第一种情况，加油站面临为修路让道情况时，政府一般会给予相对面积的置换土地，加油站只需争取最大化的征地补偿，在政府的帮助下办理相关土地手续即可，风险在可控范围以内，这里不再赘述。但对于第二种情况，加油站却要承担巨大的法律风险。比如租赁期未到，终止合同就要承担相应的违约责任，而异地建站又面临选择的艰难和办理土地手续的繁琐。所以，加油站面临为修路让道情况时，要与土地所有集体或村委会充分沟通，讲明这是政府行为，是不得已的事情，以求得土地所有集体或村委会的理解。如果能在其所有土地范围调换建站土地，不用解除合同，对企业最有利。如果因为选址等原因不得不解除土地租赁合同，就要通过协商避免土地所有集体或村委会在解除租赁合同时的不合理要求，给加油站带来巨额赔偿损失。如果交涉未果，就要通过法律手段维护加油站的合法权益、规避风险。

3.规避安全风险。加油站作为经营易燃、易爆成品油并提供便利服务的特殊场所，无论是建站还是拆除都具有一定的危险性，稍有不慎就会酿成大患。所以，因为让道城市修路而拆除加油站时，因为技术性强，危险性大，一定要慎之又慎。（1）要做好拆除预案。明确组织领导，实行责任制管理，谁主管谁负责，谁组织谁负责。（2）要聘请专业的加油站拆除队伍进行施工，以保证安全。依靠企业自己的力量拆除时，一定要做好充分的准备工作：要对拆除人员进行培训，使其掌握加油站拆除的技术规范、安全注意事项和拆除工作程序，确保施工遵守安全操作规程；要准备齐全吊装、灭火、防爆、切割、急救等设备与器材，确保不因设备和器材原因发生伤人和损坏加油设施事故。要向审批部门申请动火，办理《动火作业证》，确保加油站拆除不发生火灾和爆炸事故。（3）无论是聘请专业拆除队伍还是依靠企业自己的力量，都要完全按照“清理油罐残余油料—清理罐内油蒸汽—拆除油罐上地面建筑物—拆除油罐—拆除管线、加油机、油泵”的流程进行拆除作业，以保证加油设施的完好和再利用。（4）油罐拆除后，要对现场进行彻底清理，保养封存加油机和油泵，存放闸阀和透气阀，油罐进行防锈处理，掩埋场地油迹，切断连接加油站的电源，彻底消除安全隐患。

4.规避稳定风险。成品油销售企业所属加油站面临为修路让道情况时，不得不考虑的一个特别因素是如何妥善安置员工，因其事关企业的稳定与和谐。所以，人力资源部门要及时提出人员安置方案，是补充到其它加油站还是让高龄员工内退，还是遣散不敬业的员工，都要具有可操作性，都要人性化，绝不可激化矛盾，给企业埋下不稳定的隐患，或造成人员上访给政府添堵。因此，合理的安置方案、细致的思想工作、到位的经济补偿都是必要的。特别是内退职工的养老保险、医疗保险缴纳和享受的待遇等要明文规定，确保上述人员的权利不受伤害。

5.规避停业风险。成品油销售企业是以盈利为目的的企业，为让道城市道路改造而拆除加油站势必会因停业而减少企业的成品油销售量和销售收入。一个加油站拆除影响可能不大，多个加油站拆除就有可能给企业带来经营风险。所以，成品油销售企业除了在与城市道路改造指挥部交涉过程中准确评估停业损失，力争到位的停业补偿外，还要积极在内部消化风险。内部消化风险的方法有：将罐内储油、加油机和油罐等固定资产及时调拨其它加油站或正在建设的加油站，让上述设施尽快发挥效能；处置无实用价值的闲置资产，收回一定资金；尽快在符合建站要求的置换土地上建新的加油站，尽量缩短停业时间等。总之，尽量缩短设备停用时间，盘活资产，减少损失。要严格按照石化股份晋实【2012】318文件《关于进一步加强实物资产处置管理的通知》协调一致、同步运行、统一审批的资产处置原则和资产处置程序调拨和处置加油站拆除后的设备与设施，并对加油站拆除结果进行必要的审计，确保处置过程公开、处置价格公平、处置结果公正，最大限度减少因加油站拆除而给企业带来的损失和风险。

6.规避选址风险。成品油销售企业在与城市道路改造指挥部交涉时，对于指挥部安排的建新站土地，一定要有前瞻性，根据选址区域、顾客需求、顾客选择行为、设施吸引力、选址目标、距离等相关参数进行全面的考察，看能否达到满足广大消费者需要、布局科学合理、竞争有序、功能完善的加油站选址要求，还要洞察该土地是否与政府长远规划冲突，并关注了解城市未来道路规划的发展趋势，避免新加油站无法建设或建成后又被拆除的巨大风险。前车之鉴，值得借鉴：荆楚网消息：2005年7月，经湖北省来凤县规划局批准，中国石油天然气股份有限公司恩施销售分公司获准在来凤县城区建加油站，这座价值600万元的加油站，因为设计人员失误，画错了建筑工程红线图，使建成后的加油站占据了规划中的城市主干道，花池伸入规划中的解放大道16.76米、加油棚伸入规划中的解放大道上空15米。刚竣工一年就被迫拆除。海南省海口市欲建一个三级加油站，建设方已经逐一通过了规划、商务、消防及安监等政府部门审批，拟建加油站与周边建筑物的防火距离符合国家标准。然而，附近的居民和单位担心在住宅区旁建加油站不安全而极力抵制，相邻的物业公司甚至拒绝向加油站建设提供水电服务。附近一家规模较大，投资上千万元的幼儿园也多次向有关部门和媒体反映，坚决反对在此地建加油站。而加油站建设方两年前就开始向政府各部门提出报建申请，已付了一定的成本，加油站拿着正式的建设批文而进退两难。无数案例警示我们，类似的悲剧绝不能在我们为让道城市道路改造而拆除加油站并在置换土地上建新加油站的过程中重演。同时，还有充分论证政府所提供异地建站土地是否符合加油站建设“自身效益、安全责任和社会和谐”原则，充分考虑新加油站车流汇聚和车速状况、是否经常堵车、是否便于插车、地段是否繁华、附近有无高楼遮挡，安全间距等因素，力争通过与道路改造指挥部的充分协商，取得较好的建新站置换土地。当然，在置换土地上建加油站的相关审批手续也需要在交涉过程中慎重提出，以其获得政府或道路改造指挥部的协助。

综上所述，城市道路改造使成品油销售企业所属许多加油站面临被拆除的境况，遭遇意外的多种风险，经济损失在所难免。如此情形下，成品油销售企业应该坦然接受现实，本着规避风险、把损失降低到最小的原则，仔细研究政府拆迁政策和相关法律条款，与城市道路改造指挥部充分沟通，与土地所有集体或村委会认真协商，做到有理有据，据理力争，求得征地补偿的最大化、违约赔偿的最小化和财产损失的最低化，新址选定的最优化和加油站拆除的安全化、人员妥善安置的人性化。

[1] 阎晓慧.加油站拆除补偿评估研究.价格理论与实践，2009（4）

[2] 陈咏梅，章劲，田劲.对石油销售企业加油站土地置换的若干思考.中国总会计师，2011（5）

（作者单位：中石化山西太原石油分公司 山西太原 030024）

（责编：若佳）

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