略论房价调控政策的目标和相应原则

●武汉大学经济与管理学院 赵欣颖

一、房价调控政策的目标

（一）房价调控政策追求的抽象价值目标。抽象价值作为意识形态之一，指的是评价某一客观存在“是否、多大程度对人有意义”的观念或准则。房价调控政策应体现什么样的抽象价值？这里说的是“应然” ——应该如此，就是预设了公共理性、公平与正义、人类的共同关怀这样的前提。当然这样的价值标准也不能脱离实际，要在公平与效率、政策资源供给能力与福利需求之间进行权衡。具体而言，住房价格调控的抽象价值主要在于，确认居住问题是涉及基本人权，居民基本住房是责任政府必须满足的准公共品。市场机制的作用无法克服收入差距过大的问题，也无法杜绝贫困的存在，如果确认人民的基本居住权利，政府就应承担起相应的社会责任。目前我国住房价格问题突出，党和国家也从民生的高度着力解决住房矛盾。党中央提出：“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。

（二）房价调控政策追求的实体价值目标。房价调控政策中的实体价值，强调的是住房公共政策如何体现经济价值分配的公正性，即能否保证经济价值形成与价值分享是对称的。这涉及到与土地的经济价值有关的两个问题： 一是土地的经济价值包括地价和地租是如何形成的，怎么样保证其经济价值分配的公平性？二是与我国城市土地归国家所有的制度相联系，如何在住房问题上实现国有产权的经济价值？确认住房的准公共品性质，国有土地产权应落实在国民居住权利上面，体现住房特有的价值，以保障居民的基本居住权利和平衡利益结构为基本目标。

（三）实现供需总量基本平衡保持房价平稳运行。宏观调控的使命之一是实现总供给与总需求的平衡，房地产市场健康运行也要以总供求平衡为条件。在我国的房地产市场，由于地方政府是最根本的生产要素即土地供给的垄断者，同时也是土地利用和城建格局的规划者，对房地产开发用地的供应和规划、对住房产出结构的形成和供求平衡的实现，无法通过价格机制来实现，这是垄断市场与充分竞争市场的显著区别，如果单靠市场的力量，形成的将是垄断市场结构下的供求失衡和垄断高价。因此地方政府供应的土地量要保持充分竞争的供求平衡并兼顾住房特有属性所要求的社会居住福利最大化，这要顾及到人口、收入、城市改造和发展、人均居住水平期望目标、住房存量等因素，按照需求安排供地进度，并进行科学的用地和城建规划。在供地结构上，也要根据房地产市场区位因素的重要影响，应在保持总量平衡的基础上，充分考虑到热点城市、热点区域的市场需求供应土地。

（四）建立良好住房市场秩序。房地产领域违法违规、权钱交易等破坏正常的市场秩序行为多发，主要表现有：一是权力部门及工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为，以及房地产税收政策执行中违法违规行为；二是房地产开发企业发布违法广告、囤房惜售、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为；三是在销售商品房时不明码标价，编制虚假的销售表炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价或者房地产企业雇用工作人员炒作房价扰乱市场秩序；四是散布虚假市场信息，诱发跟风效应，从中坑蒙消费者，以牟取暴利。扰乱市场的目的还是为了改变市场和房价的正常运行态势，扭曲合理的利益格局。所以在调控房价的过程中，强化房地产市场监管，建立良好的市场秩序是必要的。

（五）有利于国民经济平衡发展。马克思主义经济学原理告诉我们，社会化大生产条件下，国民经济是一个有机整体，每个部门劳动投入量占社会总劳动量的比例存在着客观要求，房地产行业、住房投资和建设的发展都必须与国民经济体系平衡发展的要求相适应。系统结构合理，其功能才更为有效。改革开放以前，房地产业和住房投资是整个国民经济的“短板”，目前则出现了一定的“过热”现象。房地产业的发展，除自身创造了较大的经济规模以外，产业带动作用也相当大，对扩大内需和启动消费做出了巨大贡献，因此，调控房价不是否定房地产市场，不能弱化市场效率。但是，如果房地产业持续“过热”，超越了整个国民经济发展的阶段，透支全社会的资源和消费支付能力，也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题，甚至可能引发金融风险，使整个国民经济的健康运行受到影响。调控房价要以实现房地产行业健康发展，维护整个国民经济总量平衡和结构平衡为其目标之一。

二、房价调控政策的原则

（一）利益超脱原则。房地产业在国民经济中重要性不言而喻，住房市场化改革和促进房地产业健康发展是必要的。但是，房地产业发展过程中滋生出了地位政府这一利益主体，主要表现是巨额的土地出让金收入和房地产开发建设、销售、使用各环节的税费，形成了地方政府对“土地财政”的依赖。如何使地方政府摆脱利益驱动，真正做到从社会整体利益和房地产市场健康发展的角度进行调控，是住房价格调控的一个生要原则。

（二）公平与效率结合原则。促进社会效率和公平。政府干预房地产市场要以维护正常的市场竞争秩序，优化资源配置为目标，效率与公平并重，努力营造公平的竞争环境，而不能背离市场化改革的大方向。一方面，政府管制的调节只能定位于弥补市场机制的不足，不能包办市场行为，对市场直接限价甚至直接定价则会遏制市场活力，不利于市场竞争和资源配置效率的提高。

（三）从不加区别鼓励住房消费向抑制奢侈性、投机性需求转化。应严格区分不同的住房需求，实行差别性的调控政策。从中国人多地少，城市建设用地短缺的国情，既要努力保障基本居住条件，又要防止住房资源的浪费，防范经济泡沫的积累。所以对住房需求中的基本住房需求部分要扶持，对奢侈性住房消费要抑制，对过度的投机炒作要打击。

（四）市场调控政策与居住保障政策有效配合。居住保障政策的完善和落实是稳定住房市场的重要手段，住房保障制度是国家民生政策的基本点。住房市场价格具有特殊的形成机制，垄断和投机等因素易于形成“富者愈富，穷者愈穷”的分配格局，市场的自发作用形成的高房价会使相当部分人口居住权力受到伤害，同时，扭曲的价格导致的住房向少数奢侈性和投机囤积者集中意味着巨大的社会福利损失和资源配置的效率严重降低。

因此，从调节收入、财富分配和为实现消费者福利最大化的资源配置提供制度环境出发，政府有调控住房价格的责任。一般而言，一是实行经济学所说的“歧视性价格”，通过住房的不同渠道供给，通过住房保障手段对不同社会群体实行不同的房价和租价，通过信贷政策实行差别购房贷款利率、判别税收等来调节；二是通过土地规划、财政金融政策等调控商品性住房市场价格，引导市场发挥其优化资源配置功能。

（五）住房价格调控应以经济手段为主。在行政、计划、法律、经济、预期管理、道义劝告等多种调控手段的协调使用方面，要充分发挥房地产市场的调节功能，通过政府引导房地产市场，市场调节银行、开发企业、住房消费者、投资者等经济主体的行为来实现调控目标。事实上，非经济手段的过度使用，会抑制房地产市场活力，影响住房资源配置效率，加大政策执行中的道德风险和寻租行为。形成利益驱动是市场经济条件下最有力的引导，财政税收政策、货币金融政策的效果往往比限价、行政问责等有效得多。

（六）保证房价调控政策的稳定性、可操作性、长效性、执行力。政策不稳定，朝令夕改，不利于形成稳定的预期，给跟风炒作、操纵市场者提供了便利；政策不细化，只停留在原则层面而没有可操作性，不能形成硬约束，难以达到预期目标；政策缺乏长效性，时时处于相机应付状态，无法从根本上解决问题，还会由于缺乏长远考虑产生诸多负面影响；没有执行力的政策，当然也谈不上政策绩效。今后土地、财政、金融、市场、保障各方面的政策，都应考虑到其稳定性、可操作性，要确保政策得到有力的执行。■

陈卫东、周景彤.2010.世界主要国家和地区住房调控政策经验与启示[J].宏观经济研究，3。