我国小产权房的出路在哪？

◎ 李 拉

我国小产权房的出路在哪？

◎ 李 拉

小产权房的解决之道应是对侵占农用土地和违反城乡规划法建筑的房屋坚决予以拆除，对其他部分，可视情况将符合条件的小产权房转化为保障性住房，这样既缓解了国家建设保障性住房的压力，也细分了房地产市场，改变了供需关系，从而起到遏制虚高房价的积极作用。

1 我国小产权房的发展现状

近年来，我国小产权房屡禁不止，俨然成为了社会问题。近期，在国务院发展研究中心提交的„383方案‰中提到：„已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决问题‰，另外，在十八届三中全会文件中„建立城乡统一的建设用地市场‰的表述出台后，„小产权房有望转正‰的声音引发了新一轮小产权房成交热潮及广泛热议。随后，国土资源部、住房城乡建设部接连发布两项通知明确强调„小产权房‰不存在„转正‰的可能性。北京等地已经开始清理小产权房，对几处顶风建设项目实施了拆除并以没收建筑物面积、罚款等方式对违建开发商进行严厉处罚。

在小产权房处理环节上，一些地方却有着不同的解决方式。2013年10月1日，《温州市农村产权交易管理暂行办法》正式施行，率先打开了小产权房合法化大门。该办法中明确表示，包括农村房屋所有权、农村土地承包经营权在内的12类产权可上市交易。同时，温州市中级人民法院也发布文件，首次肯定农民房屋买卖的合法性，表示依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让。

2 小产权房屡禁不止的主要原因及整改难度

2.1 小产权房屡禁不止的原因

中国楼市从2003年到2013年，虚高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房„创造‰了巨大的市场。首先，价格相对较低是小产权房的最大优势，也是小产权房屡禁不止的直接原因。其次，这些年政府在保障性住房建设方面相对薄弱，并未使更多的保障性住房覆盖中低收入群体。再次，监管不到位、执法不严格使购买小产权房与建设小产权房的人抱定法不责众心理，形成负面示范效应，助推了小产权房存量快速扩张。

2.2 小产权房整改的现实难度

对于小产权房，目前采取的主要对策为拆除与勒令收回。北京国土局也明确表示，始终坚持清理整治小产权房，对新增小产权房„零容忍‰，积极协调区县政府和有关部门拆除违法建筑。然而在实施时，往往会遇到一定阻力。

难度一：强制废除供需双方签订的小产权房交易合同容易，但将住户(购房者)驱逐却十分困难，也将引发不和谐因素。

难度二：对于新近签好小产权房交易合同，并且购房者已付房款，但尚未迁入居住的购房者，若交易合同被勒令停止执行，购房者要求售房方退回购房款，而售房方已把房款移作他用，还不出钱，或不愿还钱，易引发纠纷。

难度三：部分小产权房在建设及交易之初，是经过村干部同意的，现在上级政府重申禁令，指出小产权房是违法的，下令清理整治，由谁来承担责任以及清理后的损失也是一大难题。

难度四：如果一个村有若干件小产权房纠纷，涉及若干户农民和购买者的利益，如若处理就应一视同仁，但这样一来，将存在不安定因素。

3 能否以小产权房转化为保障性住房作为小产权房整改途经

3.1 小产权房与商品房和保障性住房之间的联系

由于近年来商品房价格快速上涨，很多中低收入家庭不得不选择购买价格低廉的小产权房，客观上满足了其购房需求，小产权房与经适房在购买者均无法取得土地使用权的特征上类似，可以说起到了部分住房保障的功能。而小产权房屡禁不止这一问题，也与政府没有建设足够多的保障性住房覆盖中底收入群体有一定关系，如果政府建设了足够多的保障性住房，细分了房地产市场就不会有现在这样的住房供应格局。因此，在不能将板子全部打在小产权房开发者和购买者身上情况下，政府应该做出反省。在解决小产权房问题上，任何极端一刀切的解决办法，都是不切实际的。特别是用拆除这一方式来解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，更是一种极大的资源浪费。而对于农村宅基地、建设用地开发的小产权住房，通过合法程序，将其纳入住房社会保障体系之中，不但可以扩大城镇经济适用房、限价房的市场供应，还能起到平抑城市商品房价格的作用。

3.2 小产权房转化为保障性住房的意义

3.2.1 有利于改善中低收入群体的现有居住条件。通过小产权房转化增加现有保障性住房体量后，将覆盖更多中低收入家庭的住房需求，直接涉及中低收入群体的切身利益，将体现党和政府以人为本的指导思想。并且此举对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

3.2.2 利于促进居民消费。当中低收入家庭的住房需求被保障时，会为中低收入群体今后扩大消费创造有利条件。将小产权房转化为保障性住房此举有利于缓解政府在廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程上的建设压力，这些均是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

3.3.3 有利于遏制房价虚高。小产权房转化为保障性住房后，将大大提升现有的保障性住房体量。市场上一部分夹心层在现有环境下本应进入商品房市场，但因保障性住房体量增大后，覆盖了更多中低收入群体的需求，改变了市场预期，而转向保障房市场，分流了商品房市场需求，此举将对开发商存量房销售带来更大压力，抑制商品房的价格上涨。

3.2.4 有利于改变住房供应格局。小产权房转化为保障性住房继而分流商品房市场需求的同时，房地产的格局将会发生重大变化，开发商尤其是住宅开发商的生存状态也会因此发生质变。前些年住宅开发商的商业模式、生存空间是普通住宅。而在未来格局中，普通住宅将被大量的保障性住房所替代，商品房价格也必将逐步趋于合理。同时，也能够逐步拉近贫富差距，降低潜伏于金融、社会中的不稳定风险。

4 我国小产权房问题解决路径探索

4.1 对于已经出售且入住的小产权房的解决方法

对于已经入住了的小产权房这一历史遗留问题，可按照实际情况按以下两种方法解决：

其一，可由政府或政府委托企业回购后将其转化为保障性住房，以避免强行拆除导致的资源浪费以及引发不安定情况的发生。

其二，依据„383方案‰中的土地改革方案，在确权后，按照时间截点，有步骤地令购房者以不同情况补缴一定数额的土地出让金使小产权房合法化。

此外，在时间截点以外新建设的小产权房应严格整改，可依据实际情形，将此类小产权房拆除或转化为保障性住房，并对时间截点以外的小产权开发商予以严厉处罚并问责所属地区相关领导。

4.2 对于尚未交易的小产权房转化为保障性住房的探索

政府应对当地未交易的小产权房进行全面调查。可酌情允许农民将自己的宅基地换取城市的经济适用房，以弱化农民自建小产权的动力。腾退出来的用地指标可通过流转增加保障性住房规划用地量以减少农村土地闲置浪费现象。

当地政府将小产权房回购或租赁后，土地性质已经转化为国有土地，该类房屋用途既可是经济适用房也可是廉租房，向受保障人群低价出租或是出售。以政府向集体经济组织回购或租赁的形式处理尚未对外交易的小产权房，是解决目前存量小产权房的有效途径之一。该模式可减少政府对建设保障性住房的投入，提高效率，尽快实现中低收入家庭拥有住房保障的功能与目的。该模式既是当下存量小产权房一个合法化的出路，也实现了农村资产的合法收益。

但政府在小产权房转化为保障性住房过程中应注意以下问题：第一，将对小产权房的全面普查作为转化保障性住房的基础，普查过程中应重点调查小产权房的区位、居住条件、租赁情况等，以此作为归入保障性住房体系的依据。第二，小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、承租到转让、转租的过程中应统筹考虑各方利益，对于历史遗留问题使用较为宽容的妥善解决方式，积极协调，避免引起矛盾及不安定情况。第三，由于当前关于小产权房转化为保障性住房的相关法律法规基本处于缺失状态，政府应加快制定相关法律法规的步伐，加强该项工作的合规性，使小产权房在未来的回购工作中有法可依。

将小产权房转化为保障性住房，可谓是一举多得。不仅有效解决了小产权房这一棘手的历史遗留问题，也通过增量保障性住房为更多的中低收入家庭提供应有的住房保障，从而分流出了商品房的购买人群，改变原有供需格局，进而遏制虚高房价，使社会更加和谐稳定。