建筑节能监管体系中消费者与房地产开发商之间诚信博弈模型＊

2014-03-26邓建英兰秋军

湖南大学学报（社会科学版） 2014年3期

邓建英，兰秋军

（湖南大学工商管理学院，湖南长沙 410082）

在执行建筑节能政策过程中，相关主体之间会产生利益博弈，影响的各类因素很多，但利益冲突是根本动因，也就是说执行建筑节能政策中的相关主体都是具体利益的承载者，实施建筑节能监管政策，可界定、分配和调整相关主体的利益。只要节能政策有利效益增长，执行政策者就会不断增强执行力，学习宣传贯彻落实节能政策到位；反之，当建筑节能政策不利于自身利益，或取不到预期效果时，就会影响政策执行，相关主体会创造环境条件，以各种形式抵制政策的执行，这样便产生了建筑节能政策执行博弈［1］。本文将对建筑节能监管体系中消费者与房地产开发商之间利益进行评价，并建立相应信号博弈模型，探索贯彻执行建筑节能政策的有效路径，避免出现政策执行阻滞现象。

一利益评价

立足开发商角度进行成本－效益分析，开发商在权衡是否采用节能措施，影响的因素有增量成本ΔC、环境成本E（如不采用节能措施会面临节能处罚，此处假设环境处罚与环境节约成本数额相同）、减免税收R1、补贴优惠A1。开发采用节能措施（m1）的项目效益函数可表述为K （m1），开发采用非节能措施（m2）的项目效益函数可表述为K（m2），消费者出购房价为ν（假定无论节能还是不节能房价一样，不考虑消费者承担增量成本因素）：

开发商在是否选择建造节能建筑时，会对比节能与非节能建筑的收益，我们要运用建立的模型进行分析。根据公式（1）、（2），开发商只有在 K （m1）>K（m2）时，才有积极性选择建造节能建筑，ΔCE2＝R1＋A1为效用分界点，在这之后，K （m1）>K（m2），需要政府制订一定的税收优惠或财政优惠政策以及环境处罚措施，以保证承包商的增量成本得到合理的分担［2］。

开发商的成本和收益分析：开发商建造节能建筑意味着增加相应的建造成本，为了保证自己的收益，开发商会通过提高售房价，将增加的成本Δc转嫁给消费者。当消费者不接受提高售价的节能建筑房时，开发商会采取各种方式和办法销售节能建筑房，希望通过推广节能建筑，大幅提升自身的效益。在此过程中可能出现“节能建筑的陷阱”［3］，即会出“伪节能”或“为节能而节能”等问题，这就要求开发商不断加深对建筑节能的认识，在想法降低投资节能成本的同时，提高节能质量、效率与效益，推动企业持续增强科学发展竞争力。

消费者的成本和收益分析：消费者要付出的成本就是节能建筑房价，与非节能建筑比，房价会涨高；消费者如果购买了节能建筑房后，能得到的收益y是：长期居住后节约能源的费用，舒适的居住环境，及可能得到的政府奖励节能建筑的相关补贴等。消费者购买节能建筑房多付出的房价，会通过政府补贴及长期居住得到的收益中冲抵，并收获更多，所以着眼长远看，消费者购买节能建筑房是收益匪浅的。［4］

二诚信传递博弈分析

消费者与房产开发商之间博弈是不完全信息动态博弈，房地产开发商是信息发出方，消费者是信息接收方。房地产开发商的行动在先，对行动在后的消费者，有信号传递作用。在信息不完全、不对称的情况下，消费者要克服信息传递的不完全性比较困难，由此便产生了房地产开发商与消费者之间的节能信号博弈模型。［5］

该博弈可表述为：

1.自然选择房地产开发商节能质量m有两种可能，一种销售节能房产，另一种是销售不节能房产，分别记为m1与m2。

2.房地产开发商清楚自己是节能还是不节能，并为自己选择了一个信号传递水平e≥0，这个信号是房地产开发商对消费者的保证。房地产开发商传递节能信号越强，e越大，说明房地产的节能质量越高；而低节能质量的开发商想要传递相同的信号，将花费巨大成本。

3.消费者观测到房地产开发商的信号水平e后，从可选的行为策略中选择相应行为，并出购房价为v。

4.消费者与房地产开发商的效用取决于m、e、v。

5.在这个博弈中，房地产开发商的收益为K（m）＝v－c（m，e），c（m，e）是类型为m，信号传递水平为e的房地产开发商的成本；消费者的收益为R（m）＝y（m，e）－v，y（m，e）是类型为m，信号传递水平为e的房地产开发商的产出水平。

三建筑节能诚信博弈模型

在完全竞争的条件下，消费者期望收益趋向于0时，消费者可取最佳策略：让房价接近其产出水平。设p（m1｜e）为类型为m1，信号传递水平为e的房地产开发商产出y（m1，e）的条件概率，则消费者愿出的房价水平应该是：

在不完全信息的情况下，不节能的房地产开发商会有两种选择，即在时，不节能房地产开发商会发出节能的信号；但当时，不节能房地产开发商就会发出真实的不节能的信号。由此，带来房地产开发商与消费者之间不完全信息动态博弈的三种均衡状态：分离均衡、混同均衡与准分离均衡。［6］［7］

1.分离均衡策略

不同节能质量的开发商选择不同的信号水平e＊（m1）和e＊（m2），这时开发商选择的信号水平将反映开发商的节能品质。而消费者的判断是：

开发商处于节能与不节能选择之中，传递不同的信号水平，则消费者的判断为：

对应消费者的序贯理性策略是：

e＊（m1）是节能开发商对房价v（e）＝y（m1，e）的最佳反应，对消费者来说也是最佳反应。

e＊（m2）是不节能开发商对房价v（e）＝y（m2，e）的最佳反应，当v＊（m2）－c（m2，e＊（m2））≥v＊（m1）－c（m1，e＊（m1））时，e＊（m2）也是开发商对消费者策略的最佳反应。

上述不同类型的开发商选择不同的信号水平，消费者给出不同的房价，作出相应的判断，构成了分离精炼贝叶斯均衡。

2.混同均衡策略

在这个博弈中，是指拥有不同节能品质的房地产开发商采用同一种策略，向消费者传递相同品质的信号，即不论是节能还是不节能的开发商，都向消费者传递节能信号。我们记这个信号水平为e（m1）。根据贝叶斯均衡要求，消费者在观察到开发商节能信号e（m1）后的论断必须等于其先验论断，即，这说明在开发商传递信号e（m1）后节能的概率与自然决定开发商的节能概率是相等的。

消费者在观察到开发商节能信号e（m1）后，根据推断，选择的出价均衡水平为：

假设消费者在e≠e（m1）时判断开发商肯定不节能，即

消费者的策略为：

则信号类型为m的开发商序贯理性选择的e，应该满足：

结论：只有当e＝e（m1）时，消费者出价v（e）＝v（e（m1））；当e≠e（m1）时，v（e）＝y（m2，e），v（e（m1））≥y（m2，e）。v（e（m1））－c（m1，e（m1））≥y（m2，e）－c（m2，e）时，开发商一定选择e（m1）；开发商的选择是序贯理性的，如果节能或不节能两类开发商都满足该不等式，选择相同信号策略的话，那么e（m1）就是混同精炼贝叶斯均衡策略。该不等式逆转时，开发商就会选择使y（m2，e）－c（m，e）取得最大值的信号水平。

3.准分离均衡策略

准分离均衡是指节能开发商仍选择节能信号水平，但不节能开发商就会随机地选择节能与不节能信号水平了。

假设节能开发商都选择强信号水平的e＊（m1），而不节能开发商则以γ和1－γ在e＊（m1）和e＊（m2）之间选择。根据贝叶斯法则，可得下列式子：