关于律师查询不动产登记信息的几点思考

杨家学，彭嘉昊

（重庆伟豪律师事务所，重庆 400010）

关于律师查询不动产登记信息的几点思考

杨家学，彭嘉昊

（重庆伟豪律师事务所，重庆 400010）

编者按：《中华人民共和国不动产登记条例（草案）》将于6月出台。此消息在法律、经济、社会等各层面引发了广泛讨论。实则2007年《物权法》对此早有规定，多种因素致其进展缓慢。作为法制化进程中的一件大事，如何理性诠释与推动之，是媒体的职责。

在《中华人民共和国不动产登记条例（草案）》即将出台的背景下，如何加强《不动产登记条例（草案）》的可操作性、如何保护公民的隐私权以及如何让权力在阳光下运行这三个问题非常值得我们思考。文章通过对美国、德国、日本及我国香港地区的不动产登记信息查询制度进行比较，再结合我国的具体实际情况，提出现如今完全开放不动产登记信息查询并不现实，而是应该在不动产登记信息查询制度中引入律师查询的相关制度，这是因为律师作为法律从业的专业人士，具有专业化和便于行业统一管理的优势。

不动产登记；不动产登记信息查询；律师查询；查询制度；查询规则

0 引言

受社会普遍关注的、正由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门联合起草的《中华人民共和国不动产登记条例（草案）》正在加紧制定中。如何加强《不动产登记条例（草案）》的可操作性，如何保护公民的隐私权、以及如何让权力在阳光下运行，值得我们深思。

笔者认为，不动产登记信息查询是《不动产登记条例（草案）》的重点，关乎着不动产登记制度的社会施行效果。美国、德国、日本及我国香港地区的不动产登记信息查询制度均已臻于完善，通过对上述区域的比较研究，结合我国本土的实际需要，笔者建议在我国的不动产登记信息查询制度中引入律师查询的相关制度。

不动产统一登记，意味着原来分散在各部门的不动产登记职责将统一到一个部门。以前由国土资源部负责登记的土地、由住房和城乡建设部负责登记的房屋、由国家林业局负责登记的林地等不动产，将统一到国土资源部登记，并实现全国信息联网。

2012年11月20日，国务院常务会议决定，建立不动产登记信息管理基础平台。2013年3月，国办通知要求，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前有望出台 《不动产登记条例（草案）》。

笔者认为，这一条例的出台有以下几点重要意义：第一，不动产权利的归属和内容更加明确，有利于维护不动产权利人的合法权益；第二，不动产交易的效率会大大提高；第三，不动产交易的安全也会得到切实维护；第四，不动产交易市场会变得更加透明化，对“房叔”、“房姐”等腐败分子起到遏制监督的作用。

但徒法不足以自行，制度的实现重在落实。不动产登记的最初设计思路，就是“信息化”和“可查询”[5]，查询的普及和便利不仅可以提高市场交易的效率，同时也可以大大降低交易成本和腐败的发生率。

1 美、德、日、港的查询制度

1.1 美国

美国是一个高度重视个人隐私的国家，但美国的个人房产信息却极度透明，几乎所有个人住宅的具体房屋信息都可以在商业网站或地方政府网站中查询到。比如，登陆美国著名的房产网站Zillow，用户只要输入房产的具体地址，房产的所有信息一览无余[1]。

美国的个人房产信息公开，缘于民众对地方政府评估房屋价值，并收取房产税的监督。另外也方便“民官”之间相互监督，美国几乎所有信息都联网，美国的媒体或者老百姓，想要查哪位官员或名人的房产情况，也轻而易举，比如可以轻松查到比尔·盖茨的房屋拥有信息。

1.2 德国

德国的每一个不动产均对应一个不动产登记簿，其由地方法院下属的不动产登记簿局进行管理，每一个不动产均有专门的登记页。

不动产登记簿就有关不动产的法律关系提供可靠的信息。诸如：谁是该不动产的所有权人，对于该不动产的使用和处分存在哪些限制，是否登记有与融资有关的负担。不动产登记簿中所包含的信息是非常可靠的，不动产登记簿是法律外观的载体，每一个没有恶意的人均可以相信其内容上的正确性[2]。

德国房产登记制度在很大程度是公开的，如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，房屋登记簿的相关信息可以在房屋登记处进行查询。德国相关部门提供了登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等几项方式进行查询。在一直以来以历史资料保存完整著称的德国，只要人们有兴趣，甚至可以查询到一栋建筑在20世纪初的历史记录。

1.3日本

根据日本《不动产登记法》规定，日本的不动产登记信息记录在不动产簿上。不动产登记簿的信息是非常准确的，如果出现了登记错误，如该法第152条规定，由于登记官失误造成他人损失时，受损失人可以向法务局局长或地方法务局局长提出请求审查申诉，也可向法院提出诉讼，要求经济赔偿。如查明确系登记官的失误而使他人受到损害时，登记官不仅要依法赔偿受害人的全部损失，还要被解除职务。

日本的不动产登记信息可以公开查阅，但需支付一定的费用。日本的《登记手续费令》第3条便规定了查阅的费用，如登记簿或其附属文件的查阅费为200日元，地图或建筑物所在图的查阅费为每页200日元。廉价的查询成本，确保了日本不动产交易的平稳性[3]。

1.4 香港

香港的房地产登记机关是香港区政府下属的 “土地注册处”，俗称田土厅（Land Registry，LR）。香港的不动产登记信息查询是公开的，可以通过柜台查询或者网站查询（“土地注册处”网页：www.iris.gov.hk)。

通常而言，登录“土地注册处”网页的用户只需要交纳几十港币注册，就可以按照“地址查询”“地段查询”查找任意一个物业的业主姓名、交易记录、是否被订契、地租、差饷、土地租期等。

但香港的“个人房产信息公开”，并不是指任意一位公民都拥有查询另一位公民名下有多少不动产的资格，而是政府或者房地产网站根据房屋的具体地址或者地段，查出房主、纳税、交易历史等信息。

2 大陆地区的查询现状

美、德、日、港将查询权下放到普通民众，是建立在其完备的法律体系基础之上的。但相比之下，我国的法律体系仍有较大发展空间，群众的法治观念也相对落后，将查询权下放到每一个普通公民并不现实，所以在本次的《不动产登记条例（草案）》中，普通公民的“以人查房”或仍为“禁区”[6]。

我国目前的不动产登记内容主要包括所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利[4]。

根据《土地登记资料公开查询办法》和我国其他法律法规的规定，目前可以对不动产进行查询的只有所有权人、经所有权人授权的代理人和权利相关人、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门，查询面相对较窄。

普通公民在进行不动产交易时，很难掌握该不动产的详细信息，给交易时带来严重不便。那是否可以通过聘请专业律师代为查询，而顺利解决这一问题呢？

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、《中华人民共和国律师法》第三十五条所述，律师无论承办民事诉讼案件还是非诉讼案件，都有自行调查取证的权利。而不动产登记信息查询，往往是律师承办相关案件中调查取证的关键一环。

但目前面临的实际情况是，民事诉讼案件必须在立案之后，律师才能对不动产登记信息进行查询，而查询往往是能否立案的关键问题，于是便陷入循环之中；对于非诉讼案件，律师必须获得不动产所有权人的授权才能查询，但所有权人往往是该律师委托人的相对方，获得授权的可能性几乎为零。

3 问题的解决思路

综合世界各国以及我国香港地区的实践经验，结合我国的具体实际情况，我们认为现如今完全开放不动产登记信息查询并不现实，但律师作为法律从业的专业人士，具有专业化和便于行业统一管理的优势，是完全可以参与不动产登记信息查询工作的。

因此，我们建议在《不动产登记条例》中应当写入：“律师持律师执业证书及律师事务所查询函即可到不动产登记部门查询不动产登记信息。但本《条例》规定律师不得查询的范围除外。”

同时，为确保律师妥善使用该权利，还应当满足以下条件：

（1）加强行业管理

律师必须遵守本行业协会及司法部门的管理，申请不动产登记信息查询的律师在三年内不得有不良记录和行业处罚记录。

同时，国家司法部和全国律师协会应尽快制定《律师查询不动产登记信息管理办法》来规范律师的实际操作。

（2）严守查询规则

律师申请不动产登记信息查询，应当严守查询规则，出具律师职业证书及律师事务所开具的查询函。对于国家法律法规明确限定查询范围的，不得超越范围非法查询。律师可以将查询结果作为证据使用，但严禁复制给当事人。

（3）全程监控措施

律师申请不动产登记信息查询应当全程监控，除记录查询人姓名、查询时间、查询内容外，还应当对复制的内容予以登记记录。登记记录的结果将保留10年，以便对律师查询结果进行跟踪。

（4）禁止公开传播

除作为证据使用和立案申请使用外，律师应对查询结果保密，律师可口头告知相关当事人查询结果，但严禁律师将查询结果复制给当事人。严禁律师违反保密规定将查询公开发布，造成恶劣影响的，应给予严厉处罚。

（5）承担赔偿责任

由律师协会和律师事务所购买保险，如果律师违反规定，公开传播查询结果的，由律师事务所进行赔偿，并对该律师处以行业通报、警告、罚款甚至吊销执照的处罚，严重者可追究其刑事责任。

4 结语

综上所述，笔者认为律师参与我国的不动产登记信息查询是可行的，也是非常必要的。在国家不断深化改革，不断进行法治化进程的浪潮中，律师应当积极参与、充分建言，为我国的法治化进程作出应有的贡献。

[1]陈永强.美国的不动产登记制度[J].中国房地产，2008（12）.

[2]马玉娥，马燕.德国不动产制度中的登记与公证[J].中国公证，2003（03）.

[3]郭永银.日本不动产登记制度研究[D].济南：山东大学，2012.

[4]李慧强.我国不动产登记制度研究[D].哈尔滨：黑龙江大学，2004.

[5]盘点"不动产统一登记"落地难关:全国联网系核心[EB/ OL].(2014.03.28).中青在线-中国青年报(北京)http://news.163. com/14/0328/07/9ODIRL2K00014AED.html.

[6]不动产登记条例6月出台：以人查房或仍被严格禁止[EB/OL].(2014.01.04).21世纪经济.http://finance.sina.com.cn/china/20140104/050217842589.shtml.

相关链接

据地产中国网消息，关于《不动产登记条例》出台的具体时间表在去年就已经确定。2013年3月底，《国务院机构改革和职能转变方案》就要求出台并实施不动产统一登记制度，并且在2014年6月底前出台不动产登记条例。

今年2月24日，国务院正式发文同意建立"不动产登记工作部际联席会议制度"，决定由姜大明任该会议召集人，会议成员来源于九大部委。这标志着不动产统一登记工作将进一步提速。

日前，国土资源部表示，按照国务院建立不动产登记制度的有关要求，目前，各地正采取措施，积极推动不动产统一登记职责和机构整合工作。据国土资源部地籍管理司（不动产登记局）负责人介绍，截至4月25日，全国已有17个省（区、市）明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。

据新华网报道，5月7日，国土资源部办公厅下发了《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》。《通知》明确，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

不动产登记局挂牌成立，意味着建立实施登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台"四统一"的不动产登记制度有了组织保障。

去年11月20日，国务院第31次常务会议已明确要求整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担，理顺部门职责关系。

新华网还说，有专家表示，推进不动产登记目前最大的障碍是部门利益与既得利益。"让一些部门把权力转移交给国土部门，他们可能狭隘地认为这会损害其利益而不积极配合。"

另外，有助解决房产税开征"技术障碍"。征收房产税首先要知道房屋的来源，但目前税务部门并不掌握居民的房源信息。

同时，不动产登记的信息会严格地保存在登记部门，查询及使用会受严格控制，"不是说任何部门或者任何人都可以随便查阅"。（本刊综合报道）

Reflections on Lawyer Query about Real Estate Registration Information

With the issue of Real Estate Registration Ordinance of People's Republic of China,how to strengthen its operability,how to protect the privacy of citizens and how to ensure authority's transparency call for consideration.Based on the comparison in real estate registration information inquiry system among the United States,Germany,Japan and HongKong,and combined with the specific actuality in China,it's proposed that it's not realistic to fully open real estate registration information inquiry system,and lawyer query system should be introduced into it.Because as professionals,lawyers are equipped with advantages of professionalism and convenient uniform management.

real estate registration;real estate registration information query;lawyer query;query system;query regulation

F293.31

A

1671-9107（2014）05-0023-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.05.023

2014-04-23

杨家学（1965-），男，重庆人，研究生，一级律师，教授，主要从事建筑工程、房地产及政府重大投资领域的立法论证、教学研究和法律实务工作。

彭嘉昊（1985-），男，河南新乡人，研究生，律师，工程师，主要从事建筑工程、房地产及政府重大投资领域的法律实务工作。

孙苏，李红