中小房地产企业取地策略研究

黄劲裕

摘要：作为房地产企业，需要获取的资源包括：土地资源、人力资源、资金资源、品牌资源等。而土地资源是未来最重要的资源，没有土地资源，其它一切将是空谈。对房地产企业来说，首先任务就是设法获取土地资源，有了土地资源，其它的资源问题都会得到解决。因此，如何获得土地将是房地产企业尤其是中小房地产企业长期发展的一个战略性问题。对此，笔者结合自身工作经验就中小房地产企业的拿地策略进行探讨。

关键词：中小房地产 企业 取地策略

土地资源的稀缺性和重要性，使得房地产企业争夺土地资源的竞争日趋白热化。土地拍卖的机制，使得房地产开发商要获取土地资源首先要有资金。随着国家房地产宏观调控越来越重，实际上每个企业对资金的运作要求也越来越高。如何有效运用资金，获取更多好的资源，是现在房地产企业面临的挑战。对于中小房地产企业，在资源获取的困境之下，应避免在高度关注的市场上与同行竞争，避免各种残忍的搏杀场面出现。中小房地产企业发展必须努力寻找新的思路和发展模式。下面就中小房地产企业常用的几种取地策略进行分析。

一、招标、拍卖、挂牌

政策的引导将土地推向市场，市场化的招拍挂已成为当今房地产开发企业获取土地的主要方式。

（一）招标

是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方进行评标决标，然后择优而取。这种方式适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。相对来说，招标形式可以控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。

（二）公开拍卖

是指在指定的时间和地点，由土地行政主管部门在公开场合对指定地块的使用权主持拍卖，首先由拍卖主持人喊出底价，再由参加的各竞投者开始轮番报价，最终出最高价者获得所拍卖土地的使用权。在这种形式下，所有的开发商都处于同一起跑线上，相对比较公平。拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。但是，土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。

（三）挂牌

它是介于招标与公开拍卖之间的一种弥补型方式，也可以说是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。这种方式下，土地的交易条件在一定时间内由土地交易机构进行公告，并接受交易申请。比如交通位置不是很理想、条件比较特殊、旧城改造、危房改造等成本比较高，只要有一个竞投者就可以了，可以采取挂牌的交易方式。

二、投资参股

一般来说，投资参股有两种方式：土地入股与资金入股。即一方有地没钱，另一方有钱没地，这样就可以用投资参股的方式进行解决。对中小房地产企业而言，它可以用资金参与到这些开发项目中，或者使用资金和土地进行互换，进而各自形成股权。这种方式在开发商拿地策略中也非常普遍，特别是11号令的推出，各地大都要求原来协议出让的土地出让金必须要在规定的限期内补齐，然而很多开发企业的土地储备无法满足这样的资金需求，这样也迫使它们去寻找拥有资金实力的企业去合作，中小房地产企业正好可以把握这一契机。

三、土地收购与置换

（一）收购有土地的公司

中小房地产企业可以考虑收购一些拥有土地项目的独立公司，按照土地的价格对其股权进行收购，即以股权转让或增资扩股的方式收购对方公司，进而获得对方的土地。这种方式并不是对方直接转让土地给自己，而是通过收购对方公司的股权间接获得的。按照我国财政部与税务局的相关文件，通过股权转让，国家不征收营业税、土地增值税和契税等，因为它只涉及到股权层面的变更，并未涉及到土地实际的物权变动。这样中小房地产企业在通过股权转让方式收购拥有土地的公司时，可以免交相当于成交额3%契税的。相对于直接的土地使用权以及在建工程的转让，中小房地产企业通过这种方式获取土地资源所付出的的成本更低。因此，这也是近年来使用比较多的一种方式。

（二）对拥有大量土地的企业进行收购

有些企业并非是开发企业，但是它却拥有大量的土地资源，而且其所持的土地资源日后可以通过某种方式改变其用途，甚至改变这些土地的性质。中小房地产企业可以考虑购买或收购这些拥有土地的企业，这样也就拥有了这些企业的土地，这也是房地产行业中拿地经常采用的一种方式。比如某一工厂拥有大量的土地资源，中小房地产企业将其收购后，可以使用其中的一部分土地用来维持原有的生产，而将另一部分土地用于自己的项目开发等等。这种情况是允许的，因为在收购这些企业后，这些土地的使用权已经归收购方，也就是说中小房地产企业相当于是在开发自己的土地。

（三）土地置换

土地置换通常有三种方式。第一是用地换地，比如说某块地不能用来开发，只能用于某些特殊行业，那么中小房地产企业就可以寻找这类特殊行业，假如说这块地只能盖医院，那么中小房地产企业就可以通过置换的方式，将原来建设医院的用地用来开发，因为在规划当中原来医院的用地是可以开发的。像这种以地置地的方式，还是普遍存在的。第二是转换，即以好换坏，以小换大等。比如用城外一块很大的地换取城里很小的一块土地等，这种情况也是普遍存在的。第三是资产置换，比如说中小房地产企业自身留有部分房产，那么它可以考虑用它的商业用房，与那些拥有土地的资产进行交换。

四、与拥有土地资源的企业、项目合作

（一）与拥有土地资源的企业合作

在合作建设的工程方面，国务院18号文做出了一些特殊规定。比如说对某些厂矿所拥有的的建设用地，可以将其中一部分用于经营。而另一部分用来解决自己员工的住房问题。这样，中小房地产企业可以考虑与这类的企业进行合作，而且这种合作在某种程度上来说属于强强联合，而且也是占有土地资源的一种方式。目前这种方式在我国现行的法律是允许的。例如北京首旅与华远就通过这种方式组成了一个开发体。

（二）与拥有开发土地的公司合作endprint

当前，几乎各级政府都拥有土地一级开发公司或土地储备中心，中小房地产企业可以考虑与其进行项目合作，这样也可以获取大量的土地资源。

（三）与拥有土地资源的项目合作

这些项目有许多，例如中小房地产企业可以考虑与轻轨项目合作，或者与地铁项目合作，与公路项目合作等。

五、圈地策略

（一）利用公益事业圈地

中小房地产企业可以通过开展各类的福利、慈善事业以及教育等活动，以此为名目来启动开发土地项目。各地政府为吸引投资商，通常会以这些公益事业为名目进行立项，进行圈地。中小房地产企业正好可以借此名目进行投资，而且会受到地方的一定支持，在获取土地资源后可以再考虑改头换面，或者在完成部分计划的公益事业后再改投其他项目等，进而达到其获取土地资源的目的。

（二）利用市政工程圈地

在考虑入驻某个地区时，中小房地产企业可以先主动投资该地区的一些市政工程，比如道路、公园、广场等。投资这些市政项目虽然看似并不盈利，但是却可以获得该地政府的信赖，这样中小房地产企业日后再要获取该地某块区域或者临近区域的土地开发权时，无论是协议的或是市场的土地出让方式，它都会比其他企业具有更多的优势和优先权，因为其之前在该地市政项目上进行的投资，已经赢得了该地政府的信任，至少地方政府已经对本企业有所了解。

（三）通过品牌连锁圈地

如果中小房地产企业的某一品牌或者成功模式在非常具有影响力，那么企业可以考虑将这一品牌或模式拓展到它打算投资的地区，凭借其品牌或模式的影响力去为其争取土地资源，这样企业取得土地的成功率会远远大于那种硬碰硬的在市场上挣地。

（四）凭借规划方案圈地

一般而言，各地规划都是由当地政府来制定实施的，虽然各地规划本身都是主观的，但是规划方案在经过各级部门审批后，规划方案中土地资源的性质或许就变了，包括土地的原有用途，甚至所有者都会发生改变。因此，中小房地产企业可以考虑投资地方政府的规划，借此将一些具有开发潜力却不在原规划方案的土地资源纳入政府规划中，再通过各种吸引人的理念将这些规划外的土地进行包装上市，进而获取土地资源并实现土地资源的升值。

六、结束语

土地是一个重要的资本，如何获得土地对房地产企业尤其是中小房地产企业来说，是影响其长期发展的一个战略性问题。中小房地产企业在取地前必须要做好充分准备，考虑好多方面的因素，如国家宏观政策以及土地所在地段等等，在充分做好前期准备工作后，再结合自身实力以及在项目开发商的优劣选择一种适合自己的取地策略。

参考文献：

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[2]范春柏.房地产企业不同拿地方式下相关各方的税务研究.财经界，2011

[3]张洋，陈立文.宏观调控下我国房地产企业的“过冬”策略.经济导刊，2012

[4]巫景飞，苏健.控股股东所有制性质对房地产企业土地获取策略的影响探讨.商业时代，2012endprint