房地产税应成为地方的主体税种

文辉

随着2014年全国两会的开幕，许多话题又开始成为关注的焦点，开征房地产税亦是其中之一。实际上，十八届三中全会决定提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，表明我国财税体制改革已经启动，房地产税开征也提上了议事日程。

法律、管理和技术层面上已扫清了障碍

一直以来，国内对于是否应该开征房地产税的争议颇多，主要围绕法律依据和技术手段展开。

我国现行的土地批租制是从香港引进，香港也是有房产税的，因此，从立法上来说不是什么问题，但关键是要将房地产税与目前的土地出让和商品房买卖制度结合起来，避免产生重复计税、反复计税的问题。

有人质疑房地产税征收的技术问题，比如各大城市房产信息没有联网，存在信息孤岛，以及如何收取等问题。但是，欧美国家是在没有互联网之前就已经开始征收房地产税的。即便如此，随着近期国家不动产统一登记制度的实施，已经在法律、管理和技术层面上为房地产税开征扫清了障碍。

应成为地方的主体税种

就目前我国的财税体制改革方向来看，房地产税应成为地方的主体税种。

随着全国“营改增”政策的实施，留给地方的主体税种主要是所得税、资源税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税等。除所得税、资源税外，其余税种可以说大多是与房地产相关，但目前只是体现在房地产的建设交易环节，并没有体现在持有环节。因此，加快立法，整合相关税种，推出房地产税，特别是提高房产在持有环节的成本，强化房产回归居住属性，也能打击对房地产业的投机行为，有利于促进实体经济发展。

房地产税成为主体税种，能促进地方发展模式的转变。树立科学发展观，必须有正确财税观，这对地方转变发展方式的支撑极其重要，只有减少对工业税收和土地出让金的依赖，才能有效遏制地方盲目追求GDP，盲目造新城空城，摒弃要地不要人的传统城镇化路径。

而且，房地产税的开征也使地方政府摆脱当前依靠土地出让金为主的收入模式，为地方政府开辟新的税源。作为一种稳定可持续的税源，它可以避免地方短期为追求土地出让金而产生的种种不良现象，诸如土地城镇化快于人口城镇化，城市摊大饼发展模式，城市新区建设盲目奢华，一边是高端大气上档次，一边是空城鬼城频现。

另外，房地产税有利于地方政府在发展过程中注重城市发展与管理。尤其是能促进地方在当地生态环境上下功夫，营造良好的居住生活条件，而不是一味追求工业的发展，甚至不惜牺牲生态环境引进高耗能、高污染、高排放的企业，忽视生态文明和保护优美自然环境。

有助于调整社会发展与管理模式

除了对稳固地方经济发展之外，开征房地产税还会带来更深层次的意义，尤其是有助于调整社会发展与管理模式。具体表现在几个方面。

其一，完善的税收体系会促使政府行为规范。比如，政府不能再以任何名目与民争利，放弃逐利行为，不再干预市场的发展；再比如，这会规范政府财政支出的行为，因为税收是纳入预算内管理的，需要专款专用，不能随意支出，特别是用于政绩工程、形象工程等，均不能“取钱有道”。

其二，理清了政府合理稳定的收入来源，才有可能从使地方政府以经济建设为中心转向以社会建设为中心，加大对地方公共服务的供给力度和供给水平，因为依法纳税就有权要求依法享有相应的公共服务。

其三，也是对政府的一种有力监督。我国的税收以生产环节的流转税为主，老百姓感受不深，但类似房地产税、遗产税这种直接税，与老百姓切身利益相关，会增强老百姓对政府财政支出的监督要求。

更关键的是，房地产税开征还有利于调节收入分配，缩小收入差距。

上海和重庆的试点效果不明显

当然，开征房地产税要试点先行，但目前选择房产税征收试点的上海和重庆，选择面过窄，都是以大城市为主，试点效果不明显。

2011年初，在上海、重庆等大城市实行的以增量房或存量高档住房为主的房产税征收试点，目前已经执行三年了，但遗憾的是，两地并未达到其试点的实际效果。

上海市从2011年1月28日开始启动对部分个人住房征收房产税试点。征收对象是上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。针对上海市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非上海市居民家庭在上海市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

从征收效果看，2011年房产税确立当年，上海财政局宣布征得个人住房房产税超过1亿元。根据相关部门估算，过去两年上海个人住房房产税税收收入分别为2亿元和3亿元左右，目前应税住房7万套左右，三年累计征收个人住房房产税约6亿元。

在同一天，重庆市也启动了个人住房房产税试点。

但征收标准和上海的试点有所不同，重庆规定：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%；应税住房的计税价值为房产交易价；独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。

在房产税确立的当年，重庆财政局宣布征得房产税1亿元。截止到有统计的2012年12月31日，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套，其中存量独栋商品住宅3605套、新购高档住房7352套、“三无人员”普通住房70套，因重庆房产税为固定税率，一经确认不再变更，考虑到2013年新增应税住房数量，重庆三年累计征收房产税应未超过4亿元。

应从中小城市开始

在笔者看来，关于试点对象选择应从中小城市开始，应从存量房开始。

大城市财政收入主要来源是土地和产业，以增量房或高档房为主的房产税收占比很小，体现不出来房产税作为地方税种的重要来源。况且大城市通过行政汇聚了各种资源，在财力上有一定的保障。

而中小城市的发展机会相对来说不足，财税来源不足，既无产业发展机会，又没有土地出让金的保障来源，如能开展房地产税试点，可能成为其财政收入的稳定来源，也有利于中小城市提高城市管理，做好公共服务。

再说，随着大城市的交通、环境等问题日益突出，人口向中小城市转移的趋势会更加明显，再辅以财税制度调整安排，会更有利于促进中小城市的发展，真正发挥中小城市推进城镇化的主体作用。

作为一个长期免征收的税种，房地产税的推出，会有很大的阻力。要结合我国国情，逐步过渡，走法律程序，并考虑居民的接受意愿和接受程度，以及目前土地制度的缺陷，等等。

建议整合地方政府现有各类与房产土地相关的税种，减少建设和交易环节的税收，加大房产持有环节的税收，允许地方政府根据地方发展实际自行确定税率。在实际开征过程中，要考虑以家庭为单位划定部分免征面积，这样一来，对普通居民的影响才不会很大。

（作者单位：国家发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心）endprint