房地产的风险或在产能过剩

叶檀

马年伊始，两则房地产新闻震惊四座。一是北京地价再创新高，据央广经济之声报道，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币。其中1月份北京土地出让金总额高达406亿元。2月份，已经确定出让的经营性地块有16宗，仅其中7宗的总起价就超过了175亿元。预测显示，2月份，北京土地出让金冲破400亿元指日可待。一二月份800亿元的土地出让金，相当于北京2013年全年土地出让金总额的近一半。中国指数研究院院长莫天全表示，成交面积同比跟环比分别上涨19%、49%，成交额环比上涨了169%。其他一线城市不遑多让，上海1月份土地出让金总额超过了200亿元，接近去年同期的四倍。

二是山东曹县政府忙辟谣。2月7日，源于《中国证券报》的报道。《山东C县城新房过剩，公务员被摊派卖房》在网络广为流传，不少网友认为文中提到的C县即山东省曹县，山东曹县人民政府新闻办急忙进行官方回应称不存在此情况。

第一则新闻显示了一线城市作为房地产安全岛的避险效应，第二则新闻则满足了投资者广为流传的四线城市房地产市场风险大的预判。

有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫，新加坡南洋理工大学经济系教授黄有光最新撰文驳中国房价泡沫论，指出至少这3年来，全国平均市场房价（以前政府或单位辅助的房价不可比）增加远远少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房价增加，可能超过人均收入。这是预期中的经济现象，不会造成严重社会问题，也应该不会引发金融危机。英国《经济学人》（The Economist）最近有关于各国房价的比较文章认为，中国的房价相对其人均可支配收入被低估37%。这是所有23个主要国家与地区中被低估第二厉害的国家，被低估最大的日本达到38%。

判断房地产泡沫结论的论据很简单，如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑。没有泡沫，起码迄今为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。

而三四线城市则岌岌可危，不管是不是曹县，一些小城市增加了房产推销力度，甚至动用政府力量推销，说明此前大量库存未能得到消化，政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力，这些地方会撑死的。这样的房地产市场面临的不是泡沫风险，而是产能过剩，与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能项目没有什么不同。与泡沫崩溃不同的是，这些地方的银行坏帐将因此而上升，不会出现急性泡沫崩溃风险，传染性也不强。

中国房地产市场与日、美等国有所不同，收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起，各个城市、各个地区千差万别，试图以房地产金融一个理论统括房地产市场，是不可能完成的任务。中国金融真正的风险是银行隐藏的坏帐，是金融资产质量太烂，而不是其他。endprint