房地产招标前的立面成本管控

纪晶华 王超

自二零一二年效果类方案成本测算工作纳入到新的成本管理制度以来，经过两年多的运行，招标前效果类项目成本管控工作已经基本形成了标准动作并为业界所认可。招标前对成本的有效管控，也为项目实施阶段成本管控打下了良好基础。

但随着商业地产业务范围的进一步扩展，新业态、新项目层出不穷，二、三线城市项目逐渐增多，行業宏观形势也不断发生变化，上述诸多因素就给成本管控工作增加了难度，也提出了更高的要求：

新的形式带来了新的立面形式，复杂多变的立面增加了准确评估成本的难度；

新项目新人员，抓好招标前的成本管控工作的意识有待提高，同时对具体工作方法和要求的掌握仍待加强；

二三线城市项目的增多，导致销售平均价格降低，从而增加了维持良好现金流的难度。同时受宏观经济形势的影响，进一步降低成本成为大势所趋，这也直接导致了新的建造标准中立面指标进一步下调，降低成本与保持立面效果之间的矛盾更加突出，对前期成本管控工作也提出了更高要求。

有鉴于此，我们特别梳理了招标前各阶段立面成本管控的思路、管控要点及成果要求，在此与各位成本同事分享，希望能够对各项目立面前期成本管控工作有所大连万达商业地产股份有限公司成本控制部所裨益。

一、管控思路

对于招标前立面成本管控，必须树立全程管控的观念。设计方案是分阶段逐步深化的，成本管控也必然随着设计成果的深化而持续深入，立面方案确定前的成本测算只是管控工作的开始而不只结束。我们必须紧密结合各个设计阶段，对各阶段设计成果的成本进行有效复核与控制，如此才能确保实现我们的最终目标：将中标成本控制在建造标准范围内。

在商业地产综合体项目开发模块化计划中，外装施工单位招标前，与立面相关的设计阶段共有五个，对应五个模块化节点：

这五个节点对应五个阶段性设计成果，我们的成本管控工作就是抓住关键节点，对五个成果进行成本复核与控制。

因而我们的基本管控思路即是结合模块化计划节点，分阶段复核成本，全过程管控成本。

二、分阶段管控要点

1、立面方案确定及成果移交阶段

此阶段成本工作划分为立面方案确定前的成本测算及方案确定后的成本复核两个步骤。

1）立面方案确定前的成本测算

立面方案确定前的成本测算工作已纳入集团管理制度，已经形成了标准的测算流程及测算模板，各项目公司应按流程及模板执行。

方案阶段测算模板及说明文件包含以下六个：

立面方案成本测算规划院移交资料标准及流程、立面方案成本测算（模板）、立面方案成本测算操作指引及模板使用说明、立面方案提疑模板、立面方案优化措施说明示例、立面方案成本测算成果移交标准、流程及时限。

各项目公司按流程规定及模板要求开展测算工作，确保方案成本可控后方可上会及选定方案。

2）方案确定后的成本复核

应重点关注以下内容：

1）注意复核移交方案是否经测算；

2）与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。

若发生上述情况，须重新复核成本并反馈规划院，如因上述因素造成成本超支，须与规划院、方案单位等组会形成处理意见，并在方案深化设计阶段落实。

此阶段成本复核以方案确定前测算文件为基础，根据方案的变化进行调整。

2、立面方案深化评审及会签阶段

此阶段应要求规划院在深化方案评审会前提前移交方案深化成果，并在成本复核时重点关注以下内容：

1）与方案单位初步复核确定工程量；

2）检查测算阶段优化措施是否落实，若未落实须要求规划院提出替代优化措施；

3）复核深化成果较移交方案的变化。

若因上述因素造成成本超支，须在方案深化评审会上形成具体优化措施。

此阶段成本复核以方案成果移交阶段测算文件为基础，根据方案的变化进行调整，但对于方案深化后材质、做法等发生明显变化或新增的项目，应依据方案阶段测算模板进行组价分析和询价以重新确定造价。

3、立面初设及主材设计封样移交阶段

此阶段应要求规划院在初设方案评审会前提前移交方案初设成果及主材封样情况说明，并在成本复核时重点关注以下内容：

1）与方案单位复核确定工程量；

2）跟踪优化措施或替代措施落实情况；

3）复核初设成果较深化方案成果变化；

4）立面主要材质、特殊效果材质、特殊造型单元须封样。

若由于上述因素造成成本超支或主材封样不满足要求，须与规划院、方案单位等组会形成处理意见，并在一版施工图设计阶段予以落实。

此阶段成本复核以深化方案阶段测算文件为基础，根据方案的变化进行调整，但对于方案深化后材质、做法等发生明显变化或新增的项目，应依据方案阶段测算模板进行组价分析和询价以重新确定造价。

4、幕墙一版施工图报审阶段

此阶段应要求一版施工图设计单位在一版施工图设计前期提前提供大面及特殊造型节点做法、特殊材质规格指标，经规划院及项目公司设计部确认后，提前交成本部复核成本，并在成本复核时重点关注以下内容：

1）与施工图设计单位共同按招标清单深度复核确定工程量；

2）提前复核大面、特殊造型及立面配合夜景照明方案等的节点做法；

3）特殊材料根据确定的规格指标，咨询厂家，落实具体做法可行性及价格。

若由于上述因素造成成本超支或可行性存疑，须与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等组会形成处理意见，并在一版施工图落实前解决。

此阶段成本复核工作须前置，在一版施工图设计前期即应开展，提前发现问题，提前优化解决。测算时须按招标清单深度计量计价，主要项目须按图计算含量进行综合单价分析，不得直接采用其它项目单价，同时须注意方案阶段测算模板在本阶段已不再适用。

5、幕墙一版施工图审核移交阶段

此阶段规划院对项目公司上报的一版施工图提出审核意见，进行成本复核时重点关注以下内容：

1）各专业审图意见对成本的影响；

2）跟进审图意见、优化措施落实入招标图纸情况。

若由于上述因素造成成本超支，须与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等组会形成处理意见，并在招标前落实解决。

综上所述，各阶段的成本管控工作环环相扣，各项目公司应保持成本复核工作的连续性，下一阶段的管控工作应以上一阶段工作成果为基础，每个阶段均应形成具体工作成果并对下阶段工作的提出明确指导意见。

同时在各阶段的成本复核及优化工作中，应注意根据不同阶段的特点抓住重点，有针对性的开展工作。方案确定、深化方案、初设方案三个阶段属于严格意义的方案阶段，应重点关注效果——立面造型、材质及配比，优化应主要针对上述内容进行。一版施工图设计属于将效果转为实施图纸的阶段，应重点关注实施——具体材料配置、节点做法等，在确保实现方案立面效果的前提下，采用最优实施做法。

从方案确定至招标前之间的各阶段是连续控制成本的过程，应根据设计各阶段性成果复核成本并连续优化控制，全称管控，抓住重点，直至完成招标实现中标成本可控。（作者单位：1.长春工业大学；2.长白山国际旅游度假区开发有限公司）