对房产测绘的重要性的几点见解

于 军 曹玉梅

（郸城县房地产监理所，河南 郸城477150）

房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。

房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。 其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。 房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。 必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。 相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。 在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这具有法律效力的工作。

1 房地产测绘的重要性

1.1 房地产测绘是为房地产业提供服务的专业性技术

1.1.1 房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务。房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。 同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息。

1.1.2 房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营提供基本信息服务。房地产测绘可以为一个城市房地产业的发展提供基础。 房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘，形成图表和卡册薄，对其形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、决策、核算提供可靠的资料，为房地产的消费者提供了必要的房地产信息。

1.2 房地产测绘可以为相关部门提供参考依据

房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

1.3 房地产测绘有利于城市的规划建设

房地产是城市建设发展的重要元素，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。房产测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。 这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供相关信息。

2 房地产测绘的主要内容

房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘，为房地产管理部门和房地产权人提供服务信息。 其中房地产测绘主要包括：房地产调查、房地产平面控制测量、房地产图绘制、房地产要素测量、房地产变更测量、房地产面积测算、房地产成果资料的验收等主要内容。房地产项目测绘和房地产基础测绘是房地产测绘的两种测绘方式。房地产项目测绘是为了房地产经营、交易、开发和房地产权属管理的需求， 绘制和测量房地产分层分户平面图和分丘平面图，制作成图、表、册、薄、卡等资料信息。房地产测绘过程中形成的图、表、卡、册、簿、数据等资料信息是房地产测绘的成果，地产测绘的成果制作成房地产数据、房地产图集和房地产簿册。 房地产测绘机构对其测绘成果的准确性负责，根据委托方的要求提供全部或部分服务。 房地产基础测绘是指在一个区域内（例如：城市、县等）大范围绘制房地产平面控制图，形成房地产分幅平面图，房地产的基础图纸。

2.1 房产调查

房产调查分为房屋的调查和房屋用地的调查。包括对每个权属单元的位置、权限、权属、数量和利用状况以及地理名称和行政境界的调查。

2.1.1 房屋调查

按地籍的定义， 房屋调查的内容包括五个方面： 房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状。

2.1.2 房屋的权属房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界限草图。

2.1.3 权利人

房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。 私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名登记， 若产权人已死亡则注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有人的姓名。

2.1.4 权属来源

房屋权属来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式， 如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

2.1.5 产权性质

房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制的分类， 共划分为全民所有制、集体所有制、私人所有制等三类。 外产、中外合资资产不进行分类，但应按实际注明。

2.1.6 产别

房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。

3 房地产测绘的作用

3.1 法律方面作用

地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。 这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、浅谈房产测绘的重要性

3.2 财政税收经济功能

房地产测绘的成果包括房地产的各种数据、资料、质量及使用和被利用的现状，是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。

3.3 社会服务、决策参谋功能

房地产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料， 例如它可统计出一个城市与地区的房屋的总数量、总质量、人均建筑面积、人均使用面积、住宅的数量、质量、所有权、使用权情况，发展速度等。这些资料无疑会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

4 测绘技术方面的作用

房地产测绘是城市大比例尺测绘的一种。虽然其方法手段与其他测量并无多大区别，但它不同于通常大比例尺的工程测量、地形测量。它具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，因此它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。