新型城镇化视角下科技地产发展策略探讨

单贺明，王振坡

(天津城建大学 a. 经济与管理学院；b. 京津冀协同发展研究中心，天津 300384)

城镇化与新农村建设

新型城镇化视角下科技地产发展策略探讨

单贺明a,b，王振坡a,b

(天津城建大学 a. 经济与管理学院；b. 京津冀协同发展研究中心，天津 300384)

科技地产作为“孵化”科技型和成长型企业的重要载体，在新型城镇化深入发展和产业结构转型的关键时期，必须摒弃传统“住宅式”发展模式，更注重持有物业和运营服务管理．笔者以新型城镇化视角对科技地产的内涵进行新的诠释，针对新型城镇化与科技地产价值创造的互动机制进行探索和分析；同时，在分析借鉴国外相关经验的基础上提出我国科技地产发展策略，认为产城融合、产业融合、地产功能综合化和运营管理信息化将是未来科技地产的战略核心．

新型城镇化；科技地产；产城融合；发展策略

我国正处于由“数量型城镇化”向“质量型城镇化”转型的关键时期．十八大报告明确指出，产业结构升级、发展方式转型是下一步经济发展的重点．而新型城镇化作为加快产业结构转型升级的重要推力，将大大促进生产要素的优化配置、产业联动和社会分工细化，驱动传统产业升级和新兴产业发展．科技地产作为房地产行业新的业态，其宗旨是为企业创造适宜的成长环境，推动产城融合式发展，较之传统工业地产具有广泛的包容性和综合性，因而逐渐成为开发商角逐的新领域．

目前，科技地产作为房地产行业的细分市场，尚无统一的标准定义，通过综合分析其特征属性，笔者认为科技地产是指在新型工业化背景下，以高新技术产业为依托，地产为载体，以技术研发大楼、总部经济楼宇、生态办公楼为主要开发对象，符合城市发展规划前提下，融合社会资源和自然资源等，构建产业价值链一体化的发展平台，帮助政府改善区域环境、提高企业发展创新的能力，是综合开发、集约化运营的多功能新兴产业形态．

国外将科技地产的研究归于科技园区的范畴．科技园区作为一种新的生产模式，促进了技术创新与转移，研究中心与高科技企业的共存有助于增强创新要素之间的整合[1]．科技园区的主要功能应是为企业家提供在平台中运营的发展便利[2]，服务与支持应该优先与科技企业发展过程相一致，以满足科技企业成长阶段的需要[3]．此外，也有学者对科技园区与区域经济的关系进行研究．Kenny拟定了经济、大学与技术发展、就业岗位和机会三大类14项指标对美国科技园区进行评价，指出科技园区可以作为区域经济多样化成长的选择，其作用主要体现在扩展了区域的就业和技术的发展上[4]．国内学者吴炜认为科技地产是以产业集群理论为基础，通过专业化的园区开发和要素资源整合，打造高新技术产业集群的一种科技园区开发模式[5]．未来科技地产的发展应抛弃之前重开发、轻运营的理念，向“去地产化”、提供增值服务、资本化运作、长期持有物业转变[6-8]．国内外学者对科技地产的研究多是基于行业视角，对其自身发展模式、路径和趋势，以及其与区域经济发展的关系进行研究，对城市化进程中的不同阶段科技地产发展策略等问题的研究较少．因此，本文以新型城镇化的崭新视角，对现阶段科技地产的内涵进行重新诠释，并探索和分析其与科技地产价值创造的互动关系，结合国外发展经验，提出未来科技地产发展的对策和建议．

1 美国城市化进程中科技地产发展的经验及启示

美国是世界科技园区的发祥地，以美国硅谷为代表．硅谷的雏形始于1951年斯坦福工业区的成立，此时美国已基本实现了城市化，进入工业化后期，第二、三产业的产值占95%左右[9]，生产性服务业快速发展，特别是高新技术产业的发展，推动产业结构不断升级和美国城市化高度发展[10]．

1.1 美国城市化与科技地产发展的历史演变

美国的城市化与技术革命关系密切，尤其是在美国1950年后高度城市化阶段，科技发展促进美国传统产业结构的升级，加速向“质量型城市化”转变，科技地产迅速扩张．城市化率与科技园区的变化趋势如图1所示．据此，本文将美国城市化与科技地产关系的演变分为磨合期和融合期两个阶段．

图1 1950—2005年美国城市化率与科技园区数量变动趋势

(1)磨合期．即20世纪中叶至20世纪80年代初，此时期的主要特征是人口郊区化步伐加快，科技园区在郊区化进程中实现初步发展．20世纪中叶，美国由于大城市中心集聚不经济引起的交通、环境恶化等“城市病”凸显，人口郊区化进一步发展．1940—1970年间郊区人口增长275%，而城市人口仅增长50%，企业也由于地价上涨等压力迁离城市中心，科技园区在郊区得到初步发展．这些园区大多位于大学、研究机构附近并与制造业连接，与大学为邻，可以不断扩充硅谷的人才队伍，使科研与生产相结合，实现科技成果的及时转化．如硅谷科技园区，邻近于加利福尼亚州的斯坦福大学，从圣约瑟延伸到帕洛·阿尔托的走廊地带，构成硅谷核心部分，拥有800多家工厂，生产电子及计算机产品．硅谷的“产学研”模式成为以后美国科技园区发展的主要模式．从图1可以看出，20世纪70年代至20世纪80年代初，因为受1973年世界石油危机的影响，美国经济发展放缓，阻碍了城市化的进程．而科技园区也由于经济环境的恶化，整体研发活动下滑，甚至解体，导致扩张步伐减缓．截至20世纪80年代初，美国科技园区的数量仅有24个，见图1．

(2)融合期．即20世纪80年代至今，此阶段主要特征是科技园区的数量增长迅速，推进城市化高度发展．随着“产学研”模式被广泛接受，以及鼓励私营部门研发投资的公共政策、风险投资市场的迅速发展和良好的金融环境，提高了科技型中小企业的成功率，推动了高技术产业的发展和科技园区数量的扩张．如美国风险投资规模由1980年的6亿美元增加到1999年的200亿美元，风险投资公司的数量由500家增加到2,000多家．从图1可以看出，仅80年代，美国科技园区数量增长近300个，到1992年，美国科技园区的数量达到358个，遍布全美42个州．另外，由于人口密度低、环境优美的郊区深受科技园区的青睐[11]，大城市的郊区逐渐形成产业发展的“技术极”，吸引更多的企业集聚于此，推动人口和服务业郊区转移的进程，使城市化向多中心、产城融合发展模式过渡．

美国经济的高速发展又刺激了科技园区进一步扩张．20世纪90年代以后，虽然科技园区增长势头放缓，但也远超出20世纪80年代以前的水平，随着信息与知识的高度发展，信息产业逐步与传统产业融合发展，传统的建筑、汽车、钢铁三大产业正在被知识经济时代的电脑、通讯、金融所替代，经济增长进入新时代．

1.2 美国科技地产的发展历程对我国的启示

(1)运营中打造“产学研”融合平台．美国科技园区的产学研创新系统构成一个生态系统，系统中研究型大学与高新技术公司之间组成各种专业化的新型联合体，通过互动合作，形成复杂的共生关系，集聚生成一个使技术创新活动持续进行的网络．表现出持续技术创新的活力．大学源源不断的智力创新在科技园区及时得到转化，科技地产为这些创新提供了成长的平台，形成共赢发展．

(2)目标产业定位以“科技＋金融”为核心．美国科技园区的成功离不开风险资本投资．相对于一般中小企业，科技型中小企业具有以下五个特征：高技术含量、高研发投入、高创新性、高成长性和高风险性[12]．科技型中小企业融资特点与一般传统银行风险承担体系相悖，很难通过传统融资渠道进行融资．随着我国金融市场的逐渐完善，科技型企业的融资渠道趋于多样化，不同生命周期阶段的融资特征如表1所示．科技与金融的融合是科技型企业成长的充分条件，在目标产业定位中，通过创新“科技＋金融”融合的模式，有效促进科技型企业的成长．

表1 科技创新型企业不同阶段风险特征及主要融资方式

(3)管理体制建设注重培育创新文化．美国科技园区以硅谷为典型，“硅谷精神”是园区的灵魂，勇于创业和冒险、对创业失败的宽容，以及人与人之间、企业之间复杂的关系网络，加速信息的扩散，推动着持续创新的进行．硅谷的高开放性和高流动性，对吸引和凝聚高素质的人才，充分发挥他们的创造潜力极其重要．

2 新型城镇化与科技地产发展的互动关系

科技地产通过创新资源要素整合的形式，发挥集聚效应，推动产业结构升级和新型城镇化建设．而城镇化为科技地产发展创造了丰富的金融、政策、人力资源等红利．新型城镇化建设将赋予科技地产新的内涵特征．

2.1 新型城镇化下科技地产的内涵新诠释

科技地产比传统工业地产具备更广泛的包容性和综合性，其新内涵主要体现在以下几个方面．

(1)宏观层面注重产城融合．新型城镇化要求人口、城市、经济协调发展，为避免“睡城”、“潮汐式”交通拥堵等发生，科技地产必须实现工作、居住和谐共融，尤其在城乡结合部，注重产城融合的空间拓展模式，能有效实现城镇化数量和质量的协调扩张和区域产业结构升级，带动农村人口转移，推动城乡一体化进程的加快．

(2)中观层面突出产业融合．新型城镇化的“新”在为城市化注入新的发展动力，产业融合通过信息技术嵌入等对产业结构升级有明显的提升作用，表现在产业结构转换值、经济效益转换值、就业结构转换值、摩尔结构转换值以及结构熵指数等方面．随着高新产业系统化、交叉性的增大，将大大增加科技研发与转化的复杂性，产业融合将通过新技术的嵌入有效降低研发成本和风险．

(3)微观层面体现信息智能和绿色低碳．新型城镇化建设目标不仅是经济强市，更是充分运用现代信息技术、网络技术的智能城市、创新城市．信息网络技术的发展倒逼企业持续创新，传统的运营、管理工具及模式已成为企业发展创新的桎梏．另外，创新城市建设要求运营理念的转变，需由之前注重企业价值最大化转向追求资源价值最大化，出发点是地产资源与客户资源的整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育．

和谐生态、低碳环保是新型城镇化的重要内容之一，运用新型节能建筑技术，在建筑施工、室内装修等多方面使用节能减排技术，使整个的碳排放量处在低位，为入驻企业提供健康舒适的工作和生活环境，将是提升科技地产企业品牌竞争力的重要策略之一．

目前，科技地产尚无统一的标准定义，结合新型城镇化下对科技地产内涵的重新诠释，笔者认为科技地产是指在新型工业化背景下，以高新技术产业为依托，地产为载体，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，优化区域产业结构，并通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动．

2.2 新型城镇化与科技地产发展的互动

新型城镇化是通过产业集聚和人口集聚，实现土地、就业和人口城镇化协调发展的过程[13-14]．科技地产通过不断的产品体系创新和升级，实现国家创新战略的实施与新型城镇化建设的紧密结合．

2.2.1 新型城镇化建设中科技地产发展的机遇

(1) 科技地产市场需求的增加．十八大会议明确提出产业结构升级、经济增长方式转变是下一步经济发展的重点．新型城镇化建设将大大促进生产要素的优化配置、产业联动和社会分工细化，驱动传统产业升级和新兴产业发展．我国自2006年实施《中长期科学和技术发展规划纲要》以来，对科技型企业的支持力度逐年增加，促使科技型企业的规模数量快速增长．2011年国家高新区总数达到88家，有23家高新区的园区生产总值占所在城市GDP比重20%以上，高新技术企业数量占全国的41%，积极带动区域经济的发展．以民营科技型企业为例，2002—2012年年均增长速度为7.8%，带动就业人数年均增速为17.8%，如图2所示．科技地产是为科技创新型企业量身定制，提供企业成长所需要的金融类、咨询类等综合服务，科技型企业数量的快速增长带动对科技地产需求的增加．

图2 2002—2012年民营科技型企业数量与就业情况变化趋势

(2)市场环境的改善．新型城镇化进程中市场环境的改善有助于供给与需求的有效及时对接，体现在两个方面：第一是政府职能转变，十八届三中全会指出政府逐步向服务型转变，简政放权，让市场在资源配置中起决定性作用，这有助于科技地产开发商充分发挥市场机制作用，进行资源要素整合和技术创新；第二是科技地产市场因素的改善，截至2013年初科技部和“一行三会”(中央人民银行、证监会、银监会、保监会)不断完善沟通机制，积极推进工作试点，已初步形成“国家科技金融战略框架”．人力、金融、信息技术、中介服务等资源环境的持续改善推动了科技地产的健康发展．

2.2.2 科技地产发展对新型城镇化的促进作用

(1)以“孵化”科技型企业成长带动城镇化发展．科技创新型企业的成长表现为自身创新水平的提高以及通过产业融合和技术扩散对相关产业结构升级的推动，因此，科技地产发挥了广义上的“孵化器”作用．技术创新改变原有的产业技术经济联系，表现为产业部门间的转移和在地域空间上的转移，推动产业结构高度化和要素资源的流动，进而推动产业结构升级．同时，由于要素资源的非均衡流动，即在一定空间内积聚，由此推动集聚点人口和集聚点数量的增加，对集聚点本身的承载力、功能等提出新要求，客观上要求城市功能伴随着集聚规模的扩大、集聚的经济活动的性质转变而不断调整提升，进而推动城镇化水平的提高．图3反映了通过技术创新、要素流动与集聚的相互作用，科技创新型企业成长推动城镇化建设的作用机制．

图3 科技创新型企业带动城镇化建设的作用机制

(2)以产城融合模式优化城镇化发展．科技地产创造的集聚经济和规模经济优化城镇化过程．首先是空间结构优化．科技地产通过区位选址，进行办公、商业休闲、住宅等业态的规划组合，实际上就是一个微缩城市的映射，实现城市空间规模的有机增长；其次是资源配置优化，通过引进目标产业以及相关配套产业机构如金融、法律、中介及娱乐休闲配套等，形成产业生态系统，促进集群内要素与城市或区域市场要素的流动与交换，发挥产业集群优势，实现资源要素的合理优化配置．

2.2.3 新型城镇化与科技地产发展的互动机理

基于以上新型城镇化与科技地产协调发展与互动分析可知，科技地产发展推动了要素流动和城市功能转型，进而带动了外延型城镇化和内涵型城镇化的发展；城市集聚经济的增强，又通过要素供给支撑、市场需求拉动以及开发模式的创新推动科技地产的发展，如图4所示．

图4 科技地产与城镇化发展的互动机理

3 我国科技地产发展现状及存在的问题

科技地产作为将科技创新与地产融合的新形态，承载着技术创新、成果产业化的经济发展职能，已成为房地产开发企业角逐的新领域．据科技部统计，2011年国家高新区达到88家，实现园区生产总值41,662.0亿元，约占全国经济总量的8.8%．共有从业人员1,073.6万人，从1991年至今，就业人数的年均增长率为24.3%，人均GDP38.8万元，是全国就业人员平均水平(6.2万元)的6.3倍．有31家高新区工业增加值占所在城市工业增加值比重超过30%，有23家高新区的园区生产总值占所在城市GDP比重达到20%以上．科技地产在带动区域经济发展、产业结构升级和吸引人才和产业集聚上发挥积极的作用．面对新型城镇化建设的发展机遇，科技地产领域正逐渐成为开发商投资的热土，同时也暴露出的一些问题．

3.1 开发主体力量分散

目前，科技地产大致分4种主体开发类型：一是“政府模式”，即政府成立公司，依托政府财力完成规划、开发和招商；二是“企业自主开发模式”，实业企业获取工业用地开发相对独立的科技园区，以自身为主导，通过土地出让、项目租赁等方式引进同类企业；三是科技地产开发商运作模式，科技地产开发企业通过购置土地，规划建设后，出租或出售物业等方式获取收益；四是政企合作模式，政府控制园区的产业定位和规划，并委托园区开发企业进行一级开发和招商[15]．这就造成不同开发主体之间力量的分散，相互之间缺乏有效的合作形式和机制，不能形成优势互补，提高科技地产成功开发的可能性．

3.2 “商住企”业态比例失衡

科技地产往往突出产业特性，业态组合中，产业比例偏重，配套产业比例偏小，造成工作和居住异地化．另外，部分科技地产园区进行了配套住宅开发，但由于园区内蓝领支付能力有限，加上住宅定位为中高档项目，普遍情况是大部分都被园区外的购房者消费，既增加了交通运行的压力，又不利于企业员工生活工作环境的改善．

3.3 “重开发、轻运营”现象严重

由于科技地产投资回收期长．许多开发商仍然延用传统“住宅式”的运营模式，即快速拿地，快速建设并出售物业的高周转模式，这一模式主要表现在重资产的企业中，科技地产产权的分散化不利于统一运营管理和产业集聚效应、创新氛围的形成，园区缺乏持久的生命力．

3.4 软环境建设相对滞后

目前，科技地产的硬件设施得到很大改善，有助于增强科技地产的吸引力，实现成功招商．但往往忽视了文化氛围的构建，创新、沟通机制的不完善造成企业之间仍是彼此孤立的个体，无法形成创新价值网络，产业融合创新缺乏动力机制，不利于科技地产竞争力的提升．

4 新型城镇化下科技地产发展的对策

结合新型城镇化进程中科技地产健康发展的需要，在借鉴国际经验的基础上，针对我国科技地产发展中出现的问题，提出以下建议．

4.1 开发理念向城市运营商转变

在由数量型城镇化向质量型城镇化转变过程中，迫切要求科技地产开发商转变角色，由传统的房地产开发商向城市运营商转变，由传统追求企业价值最大化向实现资源价值最大化转变．城市运营与以往地产开发最大的不同体现在资源整合能力和商业模式创新上．在统筹兼顾城市产业发展的微观视角与区域产业结构升级的中观视角下，城市运营要调动并协调有形和无形资源、内部和外部资源、自然和人文资源等，并通过商业模式的本土化创新，使不同资源有机组合成具有区域特色的价值网络结构，实现开发商、入驻企业、政府等多方利益共赢，共享新型城镇化的成果．

4.2 业态规划突出产城融合

业态组合创新是指通过规划住宅、办公、商业休闲等不同业态，实现开发价值与人性价值．体现在两个方面．首先，因科技地产前期投资较大，回收期较长，应注重业务配比，实现长短互补、风险对冲．充分考虑财务风险，通过物业租售比的调整，获取稳定现金流．具体地讲，可以通过出售住宅、商业物业实现快速回收资金，而对办公楼、研发楼宇等物业进行出租，以获取长期稳定回报．其次，产城融合强调人性化需求，包括对住宅、商业休闲、绿化、办公等规划面积要体现人性化，注重提升生活、工作质量．

4.3 产业定位注重产业融合

产业定位需结合区域发展规划和市场环境，深入研究目标产业及其与纵向和横向相关产业的关系．体现在两方面．首先，目标产业定位．产业融合在高新技术领域表现为渗透式融合，即高新技术及相关产业向其它产业渗透、融合，并形成新的产业．如生物芯片、生物电子等新型产业．科技地产可以进行差异化目标产业定位，以促进科技地产园区内差异化功能互补，更利于实现交叉创新，形成创新集群．其次，配套产业机构定位：包括金融机构、法律事务所、会计事务所、中介咨询类机构等的定位，尤其是金融机构的配置；因融资瓶颈是科技创新型企业的最大难题，适宜的融资平台构建是科技地产商成功的关键因素之一，如根据科技型企业不同生命周期阶段的融资特征，综合配置金融机构及相关服务的种类和数量．

4.4 运营管理实现信息化和综合化

告别传统以产业开发提升土地价值，通过出售物业实现盈利的模式，开发商需要结合现代信息技术提高运营管理水平和创新能力．首先，通过互联网技术为入驻企业搭建B2B的平台，利于信息的及时有效对接，提高服务的效率和质量．打造“产学研”线上线下交流的平台，实现教育、科研、企业三者之间的良性互动．其次，实现盈利模式的综合化．提供风险投资、科技银行、科技担保、产权交易等平台，以及与地方政府合作提供人才培训服务，帮助企业引进基础人才和高级技术领军人才、提供市场资讯服务等．如北科建的盈利模式包含四大环节：第一就是物业销售利润；第二是持有孵化器商业地产的物业运营；第三是物业增值以后的证券化或者出售，资产增值的收益；第四，打造企业股权投资的平台，介入到兼并投资和风险投资以及PE投资．

4.5 地产功能突出绿色低碳

地产功能是地产产品的形象工程，是产品竞争力的直接体现．科技地产功能创新主要有：首先，产品设计更加有针对性，科技地产的客户群与商住客户不同，必须根据主导企业需求进行产品设计，实现科技地产由“大而全”向“小而美”转变，满足企业对变体产品的需求；其次，产品要体现和谐环保功能，向绿色、低碳、节能转变，实现人与自然、社会的和谐共融，这是科技地产产品的竞争力的体现．

5 结 语

科技地产作为房地产行业的一个分支，是对传统工业地产的升级，正处于成长阶段，将逐渐成为开发商角逐的新领域．其承担着推动产业融合、实现创新集群的重任．在新型城镇化进程中，积极转型，在企业战略发展中表现出社会责任意识，在履行社会责任下追求价值最大化，实现产业创新与城镇化的互动，以及企业效益与社会效益的双赢，既是新型城镇化建设的内在要求，也是科技地产健康发展的根本体现．

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Discussion of Development Strategies of Science and Technology Estate in the Perspective of New-type Urbanization

SHAN He-minga,b，WANG Zhen-poa,b
(a. School of Economics and Management；b. Beijing，Tianjin and Hebei Collaborative Development Research Center，Tianjin Chengjian University，Tianjin 300384，China)

In the critical phase of deep development of the new type of urbanization and the upgrading of industrial structure，science and technology estate，as the important incubator of scientific and growing enterprises，should abandon the traditional“residential type” development model，and focus on holding property service and operation management. This paper reinterprets the connotation of the science and technology estate in the perspective of new type of urbanization，and analyzes the interaction mechanism of the new type of urbanization and the value creation of the science and technology estate. Based on the analysis of and the reference to the relevant experiences from abroad，the paper puts forward development strategies of scientific and technological estate in China，and points out that industry-city integration，industry convergence，real estate function integration and operation management informationization are the strategic core of future scientific and technological estate.

new-type urbanization；science and technology estate；industry-city integration；development strategy

F299.2

A

2095-719X(2014)05-0365-07

（编辑校对：张兰娜）

2014-07-15；

2014-09-04

天津市科技计划项目(14ZLZLZF02900)；天津市国土房管局科研立项(津国土房办发[2014]29号)；“十二五”天津市高等学校创新团队培养计划(TD12-5063)

单贺明（1990—），男，河南周口人，天津城建大学硕士生．