中国房地产市场供给对房价影响时滞的路径分析

杨 易，周雯雯

（1.武汉理工大学华夏学院 土木与建筑工程系，湖北 武汉 430223；2.中南财经政法大学 金融学院，湖北 武汉 430073）

近十多年来，中国房地产市场矛盾重重，集中表现在房地产价格上涨速度过快及区域发展不平衡方面。因此，无论是政策层面还是理论层面，都试图通过各个角度的探索来破解中国房价上涨过快的难题。从房地产市场供需情况来看，供不应求导致房价过高是中国房地产市场的一个常态，有研究机构从市场需求的结构方面进行分析得出，中国目前的投机性需求基本被挤出，存在于市场的仍然是基本人口总量的绝对增长和城镇化过程中城镇流动人口增长带来的刚性需求和合理性的投资需求。因此，对供给的调控和完善显得特别重要，将对需求的短期调控与对供给的长期调控结合起来，是符合需求对房价影响的即期性及供给对房价影响存在周期性理论的。本文所研究的房地产供给对房价影响时滞问题则正是从房地产供给与价格关系入手，为房地产调控形成周期性机制提供理论依据。

一、房地产市场供给对房价的影响时滞内涵

影响时滞是指某一变量的变动对另一变量产生影响的滞后时间。影响滞后性的问题最早是针对货币政策的研究，一般的观点是货币政策的实施并不能对市场产生明显的影响，比如对市场价格的影响，并不是货币政策一实施市场价格就会随之波动，而是货币政策通过一定的市场路径，使市场最终感知到变动，价格才会最终产生变动，这一过程说明货币政策对市场价格的影响是存在的，但不是即时的，而是存在滞后性。房地产市场供给对房价的影响时滞是建立在市场要素波动对市场的影响存在滞后性的基础上的，而且，房地产市场供给对价格的影响滞后性在不同的市场条件下有一定的期限限制。因此，房地产市场供给对房价的影响时滞首先是承认房地产市场供给作为一种市场要素，其在市场中的波动必然导致其他要素受到影响从而发生波动效应。这里所说的市场要素是众多的，本文研究的则是针对价格的。基于此，房地产市场供给对房价的影响时滞的基本含义是，房地产供给发生变化后，房价受其影响产生波动所需要的时间，即房地产供给所发生的变化传导到房价上致使房价发生变化所需要的时间。[1]

因为房地产供给形成周期比一般商品更长，新增房地产供给滞后性明显，因此，在研究房地产新增供给对房价影响时滞时，要考虑新增供给形成的时间段和研究时滞时选择的新增供给形成时间点。如图1所示，图中字母分别表示房地产供给产生的重要时点，其中A是指房地产土地获取时点，对房地产供给来说，只有产生了可用于建造的土地，才能实现供给的第一步；B是土地供给完成时点，土地资源无论是从未开发过的还是已被开发并使用过的，在运用到房地产建造过程中时，都要面临一个改造以适合各种类型房地产项目的开发，这个改造过程就是房地产土地开发过程，未经开发的土地俗称“生地”，开发完成的土地俗称“熟土”，AB段则是土地由“生地”到“熟地”的时间段，[2]这一时期主要完成土地建设报批、土地附属物拆迁改造及土地“三通一平”开发等工作；土地完成开发后，房地产企业会在最短的时间里实现房屋建造，C指房屋建造开工时点，房屋建造开工是实现房地产实物供给的实质起点，D指房地产产生可供市场交易（政策性住房则是可供分配）的时点，因为我国房地产销售存在大量的预售，因此，这一时点并不是指房地产实物全部竣工时点，而是达到可产生市场供给和交易的时点，CD段指房屋开发期时段。P则是房地产价格因房地产供给的原因产生波动的时点。

图1 房地产土地供给和新增供给对房价影响时滞图

从图1可看到，房地产供给对房地产价格的影响时滞存在两方面的表现，其一是房地产本身存在的建设周期引起的对房地产价格的影响时滞，如t1，另一个是不受房地产建设周期影响的对房地产价格的影响时滞，如t2、t3。从供给的批量上看，当某个批量的房地产项目在时点A上开始，那么这批房地产项目经过AB、CD阶段后才能实现真正的房地产市场供给SD，也就是房地产供给本身会有一个滞后期tk，其会对房价产生一个影响时滞t1，而实际上，房地产市场上某个时点的实际房屋新增可交易量不可能只是往期同一时点开始开发的某一批，因为所有的房地产项目都存在建设周期不完全一致的情况，同时开始的项目可能不同时结束，而同时结束的项目又可能有不同的开始时点，图中线段AD表示某一时点开始的批量房地产项目从土地开发到房屋开发的整个时间段，它们之间的建设周期存在差异，但总有部分会在同一个时点t上产出可供市场交易的新建房地产，这样就形成了这一时点上社会总的新增房地产供给量，因此，房地产开发在某个时点上形成的供给总量是由若干房地产项目综合的结果。

SD的市场作用最终由市场环境和它自身的数量决定。房地产市场供不应求越严重，SD对市场平衡的作用就大，其作用最终对房价的影响越大，同时，SD最终要发挥作用还决定于它本身的规模，房地产需求市场基础规模巨大，且存在典型的区域性和差别性，SD只有达到一定的规模量，才能平衡供需。[3]因此，房地产的建设周期和一定时期内的建设完工规模是对房价的影响时滞长短的重要决定因素。在供不应求市场环境下，SD量越大，供给滞后房价影响的滞后性作用越大。但是在整个供给过程中，并不是一定要产生实际供给，市场房价才会受到影响的。

实际上，正是由于建设周期较长，房地产供给从土地获取开始，市场供给就以各种信息的形式开始对市场产生影响，而不会等到房地产实物进入市场这种影响才会出现。这种影响虽然不是实际实物供给导致的，但土地开发量、房地产投资量、房地产竣工量、房地产销售量等指标都会以市场信息形式进入市场，通过市场主体选择和行为最终对市场产生影响。按经济理论中经济要素对市场的影响具有普遍的滞后影响来说，这些供给变量对房地产价格的影响时滞也是存在的，如图1中的t2和t3。因此，本文房地产供给对房价的影响时滞，包括存在建设周期或供给滞后性的影响时滞和某种房地产供给市场信息对房价的影响时滞两种形式，前一种形式的影响主要通过自由市场供求一般规律来实现影响时滞路径；后一种形式则主要通过信息传递和市场主体选择来实现影响时滞路径。

另外，存量房供给变量不能简单地用若干批房地产项目供给的总和来描述。一方面，房地产存量数额是通过十年甚至几十年的时间积累而成的，也就是说近十年来中国房地产建设周期平均为四五年的期限，相对于存量积累期限，是非常微小的；另一方面，因为存量基数大，那么短时间内新增供给积累对存量基数变动的影响是较小的，就算在我国近十多年，每年新建房地产数量占到全社会存量的4%左右，远高于欧美完善的房地产市场中相关比例1%，[4]但从比值上来看，这也是个较小的份额。因此，房地产存量供给受房地产周期的影响相对来说是较小的，我们可以将这一值视为经济环境中一般的供给变量，直接考虑其与房价的影响关系。因此存量房供给对房价的影响时滞属于上面谈到的第二种类型。

二、中国房地产市场供给对房价影响时滞的形成路径

上文从房地产市场供给过程及特征来描述了房地产市场供给对房价影响时滞的内涵，那么，研究其形成路径，也要遵循这一思路。

（一）土地供给对房价影响时滞的形成路径

1.房地产形成、市场预期与土地供给影响房价的时滞

中国的房地产形成也符合一般房地产形成规律，即先有地再建房入市，这种先后顺序必然使土地供给对房价的影响产生时滞。如我们在房地产供给对房价的影响时滞定义中界定的，房地产供给对房价的影响时滞分为阶段性供给和最终的实物性供给对房价的影响两种形式，土地作为房地产的阶段性供给，其必然受整个房地产形成过程的影响。中国的房地产行业相对发达国家而言，受政策的管束更多更强。这些因素造成土地供给对房价的影响要经过更多的媒介从而形成时滞。图2描述了中国房地产形成的大致阶段。

图2 中国房地产形成过程图

土地供给量和结构是房地产供给量和结构的决定因素之一，土地供给信息一旦释放到市场，无论是政府还是开发商和消费者，都会针对个体利益对土地供给信息进行分析并决策。主体决策会导致主体行为，因为土地供给产生后，还有一个阶段的房屋建设期，不会所有的主体都等到房屋建造完成并入市后才实施决策，事实是，土地供给信息引起的市场预期，导致房屋建设期内各主体行为不断调整和再预期，再调整，最终反映在价格上就形成了一定的时间滞后性。

2.土地制度与土地供给影响房价的时滞

图2描述了中国房地产形成的大致过程，其中与一般房地产市场区别明显的在第一个阶段即土地使用权的获得阶段。在欧美发达国家，房地产市场中的土地市场交易一般以所有权为主要交易对象，土地所有权者一般为个人，因此，市场土地交易处于自由竞争状态。中国的土地制度建立在国有土地公有制基础上，城镇国有土地只有唯一的所有权主体――政府，房地产市场流通的只是土地使用权。可用于房地产的土地出让有两种形式：行政划拨和招拍挂，前者主要用于保障性房地产建设，后者主要用于商业营业性房地产建设。政府作为土地分配决策者，同时也是土地出让收益方，因此，政府土地制度综合考虑的是以市场主体为角色的收益目标和以监管主体为角色的社会效益目标，这也是中国土地制度制定和实现的根本。

目前来看，政策性土地出让比例低于商业营业性土地出让比例，这就导致房地产市场供给以商品房地产为主，房地产商在房地产市场定价中处于绝对优势地位，尽管政府可以出台若干限制商品房价格的规定，但无法解决房价过高的问题。中国的土地制度决定了政府在土地供给阶段具有决策性的作用，但是经过房地产的建设周期后，政府却在房价问题上的决定作用越来越弱，相反，房地产商在房地产形成过程对房价的主导权却是越来越大。这个政府与房地产商决策的过程也同时造成土地供给对房价的影响受更多因素的影响，因此存在时滞性。

3.开发商行为、政策变化与土地供给影响房价的时滞

土地是房地产开发的根本性资源，房地产开发企业以土地作为企业发展的源泉，而中国的土地制度又给土地供给做出诸多的约束，开发商对土地供给制度和政府决策非常敏感，他们会根据政策的变化及时调整土地开发策略。但是问题在于，土地获得和土地开发受周期影响，决定了土地开发策略不能即时跟随政策变化而变化。比如开发商拿地后要根据市场行情选择建房及其入市时机，如果开发商决定推迟土地开发时间，通过土地使用权再上市交易或推迟建房入市来获得更高收益，但政府在此期间出台政策要求开发商在一定的期限内完成土地及房地产开发来规避开发商闲置浪费土地，以及土地二级市场造成的土地价格偏离正常轨道，这时，开发商决策被政策变化冲击，开发商后期市场行为都会受到冲击和影响。这种冲突越多越明显，土地供给对房价的传导媒介越多和受影响程度越大，这也必然会使土地供给对房价的影响产生时滞。

（二）增量房供给对房价影响时滞的形成路径

在土地开发完成后，房屋建造过程复杂，受制度管束阶段较多，包括房地产实物商品建成及上市都会受到现有管理制度的监控，因此，土地开发完成后的房屋建造过程必须完成一系列工作才能最终实现供给。这个过程受建造技术和申报审批速度的影响，存在固有的周期，这与土地供给形成过程相似。因此，房地产房屋建造阶段的周期性和过程的复杂性必然最终对增量供给影响房价的时滞形成影响。

1.预售制度与增量房供给影响房价的时滞

预售制度客观上讲就是增量房供给交易提前了，这将缩短房地产建设周期，因此，会对房地产新增供给对房价的影响时滞造成影响。表1显示了从2005年以来，中国商品房年销售中现房与期房的销售数量及两种类型的商品房地产销售比重。从表1中可看到，中国房地产市场期房销售占比更大，并且这种占比优势逐年明显，到2013年，已达到近80%。可见，预售制度在中国的实施，结果是非常明显的，这也将会对中国的房地产市场产生多方面的影响。

表1 中国房地产商品房现售及预售面积表（万平方米）

预售制度一方面增加了房地产开发商的融资能力，因此广受开发商欢迎，但另一方面却加大了购房者的风险，导致购房者买房决策时犹豫增加，同时预售期间形成的预售价格表现出未来的不确定性，因此它相对于现房价格要低，但这种情况并不是绝对的，因为最终房价的形成还受期房买卖和市场环境的影响。因此，预售制度在给房地产市场注入活力的同时，也增加了市场风险，这种风险会逐渐反映到房价上，这个过程造成了新增供给对房价影响的时滞。

2.市场信息不对称及市场预期与增量房供给影响房价的时滞

中国的房地产特别是住宅竣工面积、预售开始（项目发售）等信息较混乱且流通不畅等原因会导致市场主体预期不一致，而这种不一致性也会因为信息的不停调整而不停地修正，也就是在房地产商品最终进入市场前，供求主体决策由严重的非对称向相对对称转化，这样房地产价格也因此波动，经过一个阶段才达到稳定，从而形成新增供给对房价影响的时滞，这个时滞存在的同时，其长短也受市场信息不对称及市场预期的影响。

第一，消费者预期与增量房供给影响房价的时滞。从目前中国房地产消费的基本常识来看，对房地产具有所有权是很多家庭和单位处理资产的重要方式，一方面中国家庭意识上认为房子只有属于自已才有安全感，才能称之为家；另一方面中国投资渠道单一，唯有房地产在近十多年的时间里证明了其价值是其他投资方式无可比拟的。这就导致中国房地产市场上只要具备一定的支付能力，家庭或单位都愿意购买房地产产品，且这种购买行为逐渐从跟随大流到理性选择。这种选择就包括买期房还是买现房、在什么区域买房、用什么样的支付方式以及买多少套等，这些决策实质上增加了与房地产开发商博弈的深度，导致需求与供给的非均衡性持续并最终对增量房供给影响房价的时滞造成影响。

第二，房地产开发商预期与增量房供给影响房价的时滞。房地产开发商相对于消费者而言，具备更好的信息获得渠道和信息解读的能力，但他们同时承担着更大的市场风险。近十多年来，房地产作为一个快速上涨且收益较可观的行业，吸引了大量社会资本的涌入，房地产资本的逐利性首先将房地产开发商引入收益率最高的房地产类型的开发，这种现象正是房地产开发商对市场看好预期引导的结果之一。但受房地产市场制度不完善和市场规律本身的缺陷影响，房地产投资单一追求收益率会引起市场供给的不平衡和一系列的社会问题，因此在一段时间后也引起政策关注并很快受到一系列房地产政策的管束。这就导致房地产开发商能够较好地解读一般市场信息，却因市场本身的缺陷而无法很好地应对政策调控的突击。同时，房地产项目投资金额大、位置固定且建设周期长等特点决定，一旦决策与新的调控政策冲突，房地产项目开发短期内调头是不可能的，已形成的阶段性供给的项目会持续完成在一段时间后形成市场供给，房地产开发商只能调整发展方案，将新的决策用于新开发的项目中去形成新的新增供给量和结构。

当然房地产开发商预期受政策影响而改变发展战略最终影响到新增供给对房价的影响时滞外，房地产商在具体的房地产项目实施过程也会受预期的影响而做出具体的决策行为。房地产商如果预期房价上涨收益高于市场风险带来的损失，就会适当拉长房地产上市周期，如果做出相反的预期，房地产开发商会尽量缩短房地产建设周期，通过预售等方式将房地产商品推向市场。除了调整房地产上市周期，房地产开发商也会通过最直接的方式来达到房地产交易速度，比如降低收益就是最好的方式之一。

总之，房地产开发商预期受多种因素影响，同时预期导致的开发商行为也会造成市场的多种形式的波动，最终影响到房地产新增供给对房价的影响时滞上来。

（三）存量房供给对房价影响时滞的形成路径

1.租赁交易与存量房供给影响房价的时滞

存量房市场两种主要的交易方式——买卖和租赁是解决市场需求的两种形式。在发达国家，如欧、美、日等国很多中低收入家庭都是依靠长期租房来满足居住消费需求的，但在我国，住房消费习惯结构不平衡，“居者有其屋”的老观点深入人心，更多的家庭希望通过购买的方式来实现居住需求。据上海易居房地产研究院的调研数据，在香港和澳门一般房屋自有率通常在50%～60%，而我国房改后，房屋自有率达到了80%，以上，有的城市甚至达到90%。这说明我国居民的住房消费结构以房屋买卖为绝对主体。再加上租赁市场的不完善，管制缺失，租赁物业质量总体水平较差，从而容易形成租赁期租赁双方扯皮现象，让租赁者感到只要有一定的购买能力，那么购买住房成为首选。

但是相对于买卖价格，租赁房屋有短期内单价较低的优势，能在短期内解决一部分人的居住需求，比如有改善性需求但又存在观望的居民、城镇化进程中进入城市发展的流动人口、收入无法追上日益上涨的房价的低收入人群等的住房需求。因此，虽然租赁没有形成中国住房市场交易的主流方式，却是解决居住需求的重要方式之一。租赁交易方式参与到市场交易中来，增加了需求方消费房地产商品的决策渠道，需求消费受传统习惯的影响，同时也受经济环境和政府政策对房地产市场监管的约束，从而需求消费的决策会对买卖供给和租赁供给产生直接的影响，这种互动关系增加存量房供给影响市场的程度，从而拉长或缩短对增量房供给影响房价的时滞.

2.信息不对称与存量房供给影响房价的时滞

存量房市场信息不对称主要体现在中国租赁房市场信息混乱上。上文提到中国房地产增量房市场信息是不完备的，而与之相比二手房买卖和租赁市场信息管理处于更坏的局面。中国房地产市场存量房信息不完善体现在多方面，包括房地产中介企业未形成较好的信息管理系统，政府缺乏对存量房市场信息规划性的管理方案等。存量房市场中介企业未形成产业化经营水平，企业之间信息沟通缺乏，没有形成规模经济与协同效应，加上租售双方的租赁行为不涉及产权变更，租赁双方对租赁行为的管理反应较随意，没有登记意识，导致中国房地产市场租赁登记制度形同虚设。

另外，政府没有针对存量房市场进行规划性的统计工作，如对原有已购公房的数量、经济适用房再上市数量及其他形式房地产可再上市交易数量都没有形成一个口径的完整的信息统计。政府对市场存量房的市场买卖交易管理缺乏系统性统计，对市场租赁管理没有形成有效的监管，绝大部分市场租赁交易都处于监管真空地带。同时，目前中国也没有信息统计监管的统一协调单位，目前对市场租赁管理单位众多，职能分散，不能形成较好的信息统计协调工作。

信息的不完善引起市场租赁信息不对称，是房地产存量供求不平衡的重要原因，这种不平衡反映在价格上，会导致房地产存量供给对房价的影响时滞的变化。

[1]丹尼斯·迪帕斯奎尔，威廉·C·惠顿.城市经济学与房地产市场[M].龙奋杰，译.北京：经济科学出版社，2002.7.

[2]郭科.我国货币政策影响房地产价格的实证分析[J].济南金融，2006，（7）：16－26.

[3]李东梅.北京市存量房市场发展之我见[J].城市开发，2004.41－43.

[4]刘宏杰.中国财政支出的经济效应研究：1978－2006——基于增长效应、影响时滞和因果关系的经济计量分析[J].华北电力大学学报，2008，（3）：21－27.