小区内的道路、公共配套设施占地成本可否计入“房地产开发成本”

小区内的道路、公共配套设施占地成本可否计入“房地产开发成本”

问：我公司2010年开发的项目现在已经具备土地增值税的清算条件，在清算时，主管税务机关认为，小区内的道路、绿地以及公共配套设施占地仍然属于开发企业，在计算土地增值税时不得计入房产成本。请问，这样处理对吗？

映杭建设有限公司 张武宇

答：首先，必须明确开发项目的房产全部售出之后，房地产开发企业一寸土地也没留下。

房地产开发企业所开发的产品分为可销售的开发产品和不可直接对外销售的开发产品。两种产品都是房地产开发企业投入资金后建造的。不可以直接对外销售的开发产品的资金投入开发商也要收回，包括土地使用权的成本。这就类似于工业企业辅助生产车间生产的水、电、气等，辅助生产车间生产的水、电、气不能直接对外销售，其成本要按照一定的方法分配计入可售产品中去，使制造厂商的投入得以收回。在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）及其实施细则中并没有规定开发产品成本的核算方法，我们可以参照国家税务总局的另一个文件《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号），这个文件对房地产开发企业的开发成本核算规定的非常清楚，具有较强的可操作性，好于会计制度。该文件规定：房地产开发企业开发、建造的开发产品应按“制造成本法”进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按“受益的原则”和“配比的原则”分配计入各成本对象，土地的全部成本按照占地面积法进行分配计入开发产品成本中。那么，公共配套设施是否承担土地成本呢？按照税法有关规定，除单独建造的地下建筑物以外，其他房屋和建筑物都应当承担土地成本，公共配套设施无论是经营性的或归全体业主的，也要承担土地成本。非经营性的、产权明确归全体业主的公共配套设施再分配计入可售面积中，这就是所谓的“成本的交互分配”。

在这个分配过程中，小区内的道路、绿地是不承担土地成本的。

同时，小区内的道路、绿地等本身也属于不能直接对外销售的建筑物，属于小区的基础设施，其成本是按照建筑面积法分配计入可售面积中的。

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

综上所述，小区内的道路、绿地属于基础设施，其占用的土地和公共配套设施占用的土地成本应当全部计入“房地产开发成本”中，在计算土地增值税时可以扣除。

曹圣明