2．预收现房房款是否应当预计计税毛利并计算缴纳企业所得税

2．预收现房房款是否应当预计计税毛利并计算缴纳企业所得税

问：我公司所开发的楼盘于2012年已完工。2013年12月，公司将开发的商业门面房销售给一家银行，该家银行当月预付本公司房款1000万元。请问，预收现房房款是否应当预计计税毛利并计算缴纳企业所得税？

顺强置业有限公司 吴军

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”由此可见，预计计税毛利仅是针对房地产企业销售未完工产品而取得的收入。另据国税发〔2009〕31号文第三条的规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。所以，销售已经完工产品而预收房款应当遵循一般规定。

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）的规定，除《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则；对于销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入实现时间。所以，对你公司未交付房屋之前而预收的房款不需要按预计计税毛利缴纳企业所得税。

权世香