房地产市场稳定发展的内涵

段与杨

（北京工商大学，北京 100000）

一、房地产市场的含义及特征

房地产市场包含广义和狭义两个层次的涵义。从狭义上说，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广义上说，房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和[1,2]。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统[3]，它主要包含了房地产开发市场、房地产资金市场、房地产劳务市场以及房地产交易市场等在内的有机体系，是关于房地产开发、生产、经营、流通以及消费在内的运营机制，是社会市场主义市场经济中相对独立而又具有明显特性的专业化市场。本文所指的是广义上的房地产市场。

房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如价值规律、供求规律、竞争规律等，但也有一般商品、劳务市场所不具备的特征，主要概括为以下三方面：

（一）与金融深度融合

房地产业是资金密集性行业，所需交易额巨大，房地产的供给和需求主体都难以独自承担，金融机构的资金渗透于房地产的整个产业链，涉及到房地产市场的方方面面。

（二）房地产属性的多重化

房地产商品不仅具有消费性还具有投资性以及投机性。

（三）政策的干预性强

由于房地产市场的行业关联度高、对国民经济的影响大，政府会通过财政政策、货币政策、信贷政策等对房地产市场进行管理、调控和监督。

二、稳定的基本含义

（一）有关“稳定”的研究综述

稳定的本质含义是指事物本身的结构稳定或形态、状态等在内外部因素的影响下能够自我修复完善、相对不变的状态。将其衍生，用于金融、经济等专业领域时，具有以下含义：

经济学中稳定主要用于描述经济运行的状态：一是稳定指局部均衡或一般均衡的状态，用以说明：尽管对经济体系有某种冲击，使价格暂时偏离均衡水准，但任能保证获得一种均衡的价格或一整套均衡价格；二是稳定指对经济活动水准波动的一种规范分析方法；三是稳定用于描述经济周期运行的某种状态，即以GDP、就业率、通货膨胀率等指标来划分的经济周期，其波动幅度趋于平缓。

金融学主要从以下两个角度对稳定进行定义：一是稳定是指具有平稳性，即随机过程理论和时间序列分析中一个过程的概率分布随时间的变化而保持不变的状态[4]。这种含义是稳定用于金融时，对金融中的各个要素的稳定进行数理化描述，对变量的稳定状态进行量化分析和界定。二是稳定特指金融稳定，这种定义是从整体的角度出发，对整体金融体系的稳定进行定义。关于金融稳定，各学者从不同的角度提出了自己的理解，目前尚未形成统一的定论，概括起来，主要有以下观点：

1.抵御冲击说。Padoa-Schioppa(2003)认为，金融稳定是指金融体系能够承受冲击，并能把存款配置给投资和生产机会。

2.要素描述说。Crockett(1996)认为，金融稳定包括:关键性的金融机构保持稳定，公众有充分信心认为该机构能履行合同义务而毋须干预或外部支持；关键性的市场保持稳定，经济主体能以反映市场基本因素的价格进行交易，且价格在基本面未变化时短期内不会大幅波动。MichaelFoot(2003)认为，金融稳定要具备以下条件:货币稳定；就业水平接近自然就业率；对于经济中关键的金融机构和市场整体运转存在信心；经济中的实际资产或金融资产的相对价格变化不会影响货币稳定和就业水平。

3.金融功能说。德意志银行(2003)认为，金融稳定是指一种稳定的状态，在此状态下,金融体系能够良好地履行其配置资源、分散风险、便利支付清算等经济职能。Schinasi(2004)认为，只要金融体系能够抗击内外冲击导致的不平衡，继续履行提高实体经济运行效率的职能，金融体系就处稳定状态。

4.管理系统风险说。Whalen(1995),Kaufmann(1995)等认为，维护金融稳定要着力关注系统性风险，避免金融危机的爆发。Schinasi(2004)认为金融稳定是金融风险的定价、配置和管理机制运行良好并改进经济绩效的一种状态。

5.金融不稳定说。金融稳定即指不存在金融不稳定的状态。Crockett(1997)认为，金融不稳定是指金融资产价格波动或者金融机构无法履行合同义务而可能破坏经济表现的情形。Roger Ferguson(2003)指出，金融不稳定具有以下特征:一些重要的金融资产价格严重偏离经济基本面；金融市场的正常运行及信贷的提供出现严重扭曲；总支出严重偏离(或可能严重偏离)经济生产能力。

（二）稳定的基本含义界定

从上述定义可以看出，在不同领域中，稳定的字面含义虽有所变化，但其所蕴涵的本质却是一致的，即一种连续的、变化发展的、相对静止的状态，指事物与外界环境相适应，体系自身功能正常、能够履行其自身职能，并能能够抵御和化解内外部冲击，不存在系统性风险的良性更新、变化、发展的状态。

三、房地产市场稳定发展的界定

梳理已有文献，本文认为房地产市场稳定发展应该包含以下方面：

第一，房地产市场稳定发展是一个连续的、动态的概念，不是一个离散的、静态的概念，并不需要房地产市场在任何时刻都保持最优状态，房地产市场呈现周期运动的状态（包括收缩和扩展两个阶段、复苏－繁荣－衰退－萧条四个过程的全部或部分）。

第二，房地产市场与经济发展相适应、与经济运行形成良性互动关系。

第三，房地产市场各组成要素自身运行正常、能履行其各自的职能，并且能够抵御和化解内部和外部的非系统性冲击、不存在破坏整个市场的系统性风险。

第四，公众普遍对房地产市场有信心，不出现房地产价格严重偏离其基础价值的现象，没有系统性的泡沫出现。

第五，金融与房地产相互渗透、相互融合，协同发展、有序演化。

综合上述分析，本文从正向和反向两个角度对房地产市场稳定发展的基本含义界定如下：

正向。房地产市场稳定发展是房地产市场与经济发展相适应、与金融相互融合，自身职能能够正常发挥，能够抵御和化解内外部的非系统性冲击、不存在破坏整个市场的系统性风险，体系内各子系统相互配合、协同发展的良性运动发展的状态。

反向。房地产市场稳定发展即不存在房地产市场不稳定的状态。房地产市场不稳定包含以下方面：

第一，房地产市场与经济发展不相适应，各组成要素难以履行自身职能、异常运行，阻碍经济的运行发展。

第二，房地产市场存在自身无法抵御和化解的冲击，存在破坏整个市场的系统性风险，公众对市场普遍丧失信心。

第三，房地产价格剧烈波动，严重偏离市场基础价值，存在严重的房地产市场泡沫。

第四，金融支持、过度投机等行为因素蔓延及整个市场，市场中存在明显的群体性非理性行为。

第五，金融与房地产市场无法良性互动、相互融合。信用过度、金融衍生泛滥等情况出现，金融风险和房地产市场风险双向积累、相互渗透蔓延。

综上，房地产市场稳定发展，所涉及的内容多、范围广、层次深，具有一定的复杂性。本文从正反两个视角对房地产市场稳定发展的涵义进行了界定，以为促进房地产市场稳定发展的进一步研究提高理论基础。

[1]土贵岭.房地产市场概论.[M].同济大学出版社.1999.

[2]王要武，罗兆烈.房地产市场第二卷.[M].中国计划出版社.1999.

[3]王要武，罗兆烈.房地产市场第二卷.[M].中国计划出版社.1999.

[4]彼德·纽曼等.新帕尔格雷夫货币金融大辞典（第二、三卷）.[M].经济科学出版.