基于土地发展权的城乡建设用地增减挂钩区农村宅基地价值补偿测算

杨朝剑/黑龙江省国土资源管理干部学校

基于土地发展权的城乡建设用地增减挂钩区农村宅基地价值补偿测算

杨朝剑/黑龙江省国土资源管理干部学校

农村宅基地退出过程中，农户的损失不仅包括宅基地价值，还包括因为宅基地退出造成的生产和生活成本的提高、人际关系的改变等。农村宅基地使用权价值作为农户退出过程中的主要损失，是补偿的主要内容。我国现在试点的城乡建设用地增减挂钩政策在一定程度上也可以视为土地发展权转移的一种方式，其共同点都是为了实现耕地保护和用途管制下土地资源的节约集约利用。不同之处在于土地发展权转让表现为两个平等主体之间的市场交易行为；而“增减挂钩”政策表现为政府行政行为。两者相比，土地发展权转移模式更能体现出对农村集体和农民的权益保护。

在城乡建设用地增减挂钩区，地方政府先将农民宅基地拆迁后复垦成耕地，然后将土地发展权从复垦地段转移到城市郊区具有商业开发价值的地段，类似于国外土地发展权转移形式，从而为从土地发展权角度测算农村宅基地价值提供了思路。

一、基本思路及条件假设

本文将城乡建设用地增减挂钩区农村集体建设用地的减少与城镇建设用地的增加过程中转移的节余建设用地指标形象化为农村集体建设用地的土地发展权，并将土地发展权转移的交易成本作为成本逼近法中土地开发投资成本之一，建立宅基地价值评估模型。

1.基本思路。发展权转出方（甲方）的宅基地价值（不包括地上房屋及附属设施价值）等于其复垦后的耕地价值与土地发展权价值之和。发展权购入方（乙方）作为理性的经济人，要将限制开发的耕地转变为城镇建设用地必须进行土地开发投资。土地开发投资应包括购买发送区块的土地发展权价值、土地作为耕地用途的原价值、土地基础设施开发成本、相关税费，以及投入这些成本的利息、利润。同时根据理性经济人假设，乙方在进行活动时，必然会追求自己预期的经济报酬最大化，所以还必须考虑到土地开发投资的增值收益，即乙方的所有土地开发投资与增值收益之和等于乙方土地开发后的土地价格。并参考成本逼近法原理推导出农村集体建设用地整理节余土地的发展权价值。

2.条件假设。假设条件1：土地发展权可以在产权人之间进行直接市场交易；假设条件2：土地发展权交易双方为理性经济人，追求投资回报。其中土地发展权转出方为甲方，转入方为乙方；假设条件3：乙方购入发展权并将土地开发为“三通一平”的工业用地；假设条件4：乙方原土地用途为耕地（不包括菜地，无地面附着物），且甲方土地复垦为同等质量的耕地，即双方土地用于耕地用途的价值相同；假设条件5：乙方工业用地价格采用2013年本地城镇地价监测的工业用地价格。

二、模型构建

1、土地发展权价值推导。成本逼近法的基本公式：式中：V -土地价格-土地取得费-土地开发费 T-税费-土地开发投资利息-土地开发投资利润-土地增值收益

（3）税费 T ：耕地开垦费 G、耕地占用税 H 、征地管理费 K等，其中土地开发管理费提取比例为 δ，即

T=G+H+K

K =δEa

（4）土地开发投资利息 ：以土地取得费及税费为基数，以整个开发期为计息期；开发费利息以开发费的一半为基数，计息期为整个开发期，利率为 ，整个幵发期预计为一年，即

通过合并简化得到：土地发展权价值A

2.宅基地价值价值推导。宅基地价值等于其复垦后的耕地价值与土地发展权价值之和，即

-宅基地复垦后的耕地价值

则宅基地价值为：

三、实证分析

影响宅基地价值的工业用地价格、耕地占用税、耕地开垦费等因素，各地的标准不同，本文以某市所辖某乡镇为例。

（1）工业用地价格：取2013年本地工业用地监测地价，＝ V402.5元/m2。

（2）土地开发费：依据本地单位面积“三通一平”标准16-23万元/公顷，取平均标准19.5万元/公顷，即 E＝19.5元/m2。

（3）耕地开垦费：耕地开垦费为土地补偿费1倍，取平均年产值的10倍，G=1000× 10＋666.67＝15元/m2。

（4）耕地占用税：耕地占用税 H＝45 元/m2

（5）土地开发管理费收取比率 δ＝2.1%。

（6）利息：以土地取得费及税费为基数，以整个开发期为计息期；开发费利息以开发费的一半为基数，计息期为整个开发期，贷款利率取＝α 5.31%。

（7）土地开发利润一般为6-10%；土地投资回报率取＝ β8%。

（8）土地增值收益率一般为10-3γ0%，取平均值20%，即土地增值收益率 ＝20%。

将以上因素值代入公式，可以得到宅基地的价值为：W ＝212.51元/m2。

四、结论

基于土地发展权转移视角测算的宅基地价值为212.51元/m2，即每亩约14.17万元，在一定程度上反映了当地宅基地的市场价格水平，具有一定的参考价值。但仍存在以下不足：

（1）为方便计算，对影响宅基地价值的因素设定了许多限制条件，实际测算中不可能这么理想。实际测算中应充分考虑到影响宅基地价值的所有因素，并根据各地的实际情况设定相应的数值。例如：影响宅基地价值的主要因素之一是转入发展权后的土地价值，它与转入发展权后的土地用途密切相关，工业、住宅、商业等多种用途单一或混合使用表现出的土地价值存在很大的差距。其次占用与补充的耕地在质量上存在很大的差异性，表现出的耕地价值也不同，对宅基地价值测算也会产生比较大的影响；不同土地用途的开发成本、税费标准等都存在一定的差异，对宅基地价值测算也会产生影响等。

（2）模型建立的一个重要假设条件之一：土地发展权转移的市场公平自由交易，我国在政策上尚未放开。如果要对宅基地价值进行市场评估，必须建立城乡统一的土地市场和土地发展权交易市场，并逐渐放幵农村宅基地包括集体建设用地的市场化交易，允许农户和农村集体作为土地发展权的交易主体，对其土地产权进行市场公平交易。