论芜湖市镜湖区保障性住房项目成本控制

张苗苗 张磊安

摘要：本文以芜湖市镜湖区保障性住房项目为例，论述了目标成本的确定及成本控制体系的建立，探讨了设计优化、招投标两个关键节点上的成本控制措施，强调了事前规划的主动管理思想，以总结房地产开发经验，提高房地产管理水平。

关键词：保障性住房 成本控制 设计优化 招投标

中图分类号：F045.33 文献标识码：A

项目介绍：芜湖市镜湖区保障性住房项目（以下简称“芜湖项目”）包括光华星城、望江苑、旭日天都，占地1152亩，总建筑面积183万平方米，16117户，132栋住宅（以16层为主）及商业、幼儿园、学校、社区中心等公建配套，总投资50亿元，工期三年，全部由政府以固定价回购，用于拆迁安置，目前光华星城和望江苑已竣工入住，旭日天都正在收尾。

“在企业内部，只有成本。”现代管理之父彼得·德鲁克的这句经典之语用在芜湖项目上再合适不过了。芜湖项目是固定价回购，项目收益的好坏直接取决于成本的高低。如何做好成本控制是该项目必须面临和解决的首要问题，也是该项目运作的重点和难点。

1目标成本的确定是成本控制的前提

要做好房地产项目成本控制，首先要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，对目标进行层层分解和细化，定期和不定期的进行目标执行结果的检查，及时完成目标的调整和修定，才能促进项目成本最低化的实现。

为了体现成本测算的准确性、动态性、阶段性、合理性，芜湖项目分可研报告阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工阶段四个阶段对芜湖项目的成本进行了详细测算，并分别形成了启动版、方案版、执行版、调整版四个逐渐清晰的成本测算版本，作为项目成本控制的依据。四个阶段目标成本相互补充、相互制约行成了项目的成本控制体系。成本控制体系如下图所示：

在可研报告阶段，由于对芜湖当地市场行情和相关政策了解不充分，可研中的投资估算存在17项漏项，目标成本测算估计不足；为了弥补目标成本测算不足，针对可研中的漏项及预估不足部分，结合芜湖市有关政策和惯例以及当地类似项目的建安造价，按实际情况调整了部分成本数据，形成了方案版的成本测算，作为方案设计阶段成本控制的依据；到了施工图设计阶段，为了充分发挥设计对工程造价的控制作用，根据项目的实际情况对设计方案的基础形式、结构体系、平面布置等进行了设计优化，形成了执行版的项目成本测算，作为施工图设计阶段成本控制的依据；在施工过程中，根据项目成本的具体变化情况，及时对成本测算进行了调整，形成了调整版的项目成本测算，作为施工阶段成本控制的依据。经过以上四次调整，单位面积开发成本最终确定为2570元/平方米。

2 设计优化是成本控制的关键

有研究表明设计环节对工程造价的影响高达75%以上, 直接影响项目的投资和工期。设计优化是事前阶段成本控制的关键环节。芜湖项目通过规划阶段和施工图阶段的设计优化大幅降低了项目的资金成本和建造成本，见下表所示：

可以看出，芜湖项目仅通过桩基施工、地下车库布局及层高控制、土方平衡等设计优化，就节约了近亿元的成本，这是整个项目全寿命周期成本控制力度最大的一个环节，也是成本控制效果最明显的一个阶段，具体措施如下：

（1）高度重视设计优化在成本控制中的战略指导作用，树立全员成本管理意识，建立成本管控责任制和激励机制，强化成本管控责任，人人参与，层层落实，充分调动全员管控的积极性和创造性。

（2）在委托设计时，充分发挥市场机制作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度高的设计单位，保证设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。芜湖项目的设计招投标由五家甲级设计院参与，经过三轮方案评审和淘汰，最终选定了两家较为出色的甲级建筑设计院。

（3）努力调动设计人员降本增效的积极性，协助设计人员找到既经济又可行的方案。芜湖项目除要求设计院进行限额设计外，反复强调该项目固定价回购和保障性住房的特殊性，要求设计院树立成本意识，从项目设计源头上狠下功夫降低建安成本。如：充分利用勘察和地基试验成果，减少桩基使用量；采取最优方案降低地下室层高；外立面在满足整体效果的情况下力求简洁，减少线条使用，不做飘窗。

（4）充分发挥参建的材料、设备供应商在各自领域的优势和力量，来共同寻找降本增效的途径。比如，在对地下室防水材料的选择上，最初对地下室底板的设计是3mm厚SBS卷材，经过采纳了在业内比较有权威的防水材料供应商的建议后，最终改为3mm厚自粘防水卷材，与原设计相比，自粘防水卷材对混凝土表面的干燥程度没有要求，同时还省去了50mm厚细石混凝土保护层，不仅解决了当时正值雨季施工的难题，还大大加快了施工速度，降低了材料和施工成本。

（5）积极引入设计咨询机构，利用其专业优势为项目的成本控制提供技术支持。芜湖项目成功引入了以全国知名结构专家南京工业大学刘伟庆副校长为组长的设计咨询团队，对该项目从规划、建筑、结构、节能、设备等五个方面进行设计优化和咨询，不仅弥补了开发经验不足、专业人员缺少等问题，同时也避免了被设计院牵着鼻子走的情况，争取了主动权，有限地控制了开发成本。

（6）充分做好审图工作，加强图纸会审，及时发现设计不足，弥补设计缺陷，强化水、电、暖、气各专业间的协调配合，减少设计变更，杜绝后期施工中因设计缺陷造成的成本损失。

3 招投标是成本控制的基础

芜湖项目招投标工作采用评标委员会全权负责制，特成立了芜湖市镜湖区保障性住房项目招标组织机构，负责该项目的具体招标工作，并制定了《招投标管理细则》以规范招投标操作流程。这一阶段成本控制涉及到工程、设计、合约、财务、物资等多个部门，其控制的要点在于选择合理的招标方式和计价方式以及选择合适的投标单位，难点在于编制高质量的招标文件和准确合理的标底，重点在于评定标。芜湖项目招标情况及成本控制如下表所示：

从上表可以看出，积极引进市场机制和竞争机制，在设备、材料的集中采购和承发包上实行招投标，是降低工程造价的有效措施，也是成本控制的基础，应重点做好以下工作：

（1）以公平、公开、公正原则为指导，严格资格预审，避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位恶意竞争和承发包领域腐败行为，确定合理低价中标，以保证项目建设质量及工期。

（2）扩大范围进行充分竞争。招标前做好有关供应商资料的收集工作，扩大投标单位数量，进行充分竞争，压低价格，降低采购成本。芜湖项目从已完成的招标情况看，通过充分竞争控制成本的效果明显。如：外墙保温，邀请了14家单位进行投标，最高价为5167万元，最低价为4295万元，中标价为4295万元。

（3）严格招投标程序，如：招标前讨论招标文件并定稿、邀请总包单位推荐投标单位、公开开标、逐一单独议标、分地块确定中标单位和价格。只有通过严格的招投标程序，才能选择出最合适的中标单位，为项目成本控制和风险控制奠定良好基础。

4结语

房地产项目成本控制是全员、全过程、全要素、全方位的系统工程，要做好这项工作，除了应重点控制上文提到的设计优化、招投标等重要节点外，还应在动态中进行成本管理、在过程中实施成本控制、不断创新成本管理方法，强调事前规划的主动管理思想，不断完善，加以总结，以提高房地产开发竞争力，增加企业的经济效益。

参考文献：

【1】顾学扣，论房地产开发项目成本控制的主要措施[J]，中国新技术新产品，2011 年 18 期，P212～P213

【2】于晶，浅谈房地产企业核心竞争力之项目管理与成本控制[J]，中小企业管理与科技(下旬刊)，2011 年 2 期，P31～P33