2014年中国房地产趋势预判

财经人士吴其伦：

2014年，房地产政策将现三个趋势：一是中央层面出台的政策将很少，更多的是地方政府依据当地实际情况出台针对性政策；二是无论是中央还是地方，出台的政策都不会强调房地产调控，而是强调完善房地产体系；三是出台的政策，将以完善房地产市场秩序为主，比如，完善房地产税收制度、完善商品房预售制度、完善二手房交易制度等。

在10月29日中共中央政治局集体学习时，习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

可见，我国房地产已迎来双轨制时代，2014年及以后相当长一段时间，在房地产市场充当重要角色的主体将是政府和房企。具体表现为：一是在棚户区改造及廉租房建设方面，由政府主导；二是在公租房、自住型商品房的建设与供应方面，政府与房企协作；三是在中高端商品房市场，由房企主导，政府承担服务及监管职能。

房改以来，在政府的大力扶持下，中国房地产市场得以快速发展。可随着房价的不断上涨，社会矛盾日益激化，房地产上升动能已经日渐疲弱。如果将房地产发展历程看做一场比赛的话，现在已经到了下半场时间。

房地产下半场，最大的特点应该是分化，并且，房地产分化将在相当长的时期存在。具体体现在：一是产品分化，高端商品住宅日渐低迷，中、低端住宅逐步向好；二是区域分化，一、二线城市市场震荡下降，三、四线城市市场稳中有降，县、镇级市场逐步向好；三是战略分化，大型房企将加快工业化、产业化步伐，中小型房企将更多地选择与政府合作，进军商业地产的房企将选择跨产业的资源整合。

国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份70个大中城市中，四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中，上海11月新建商品住宅价格同比上涨21.9%，全国最高；北京同比上涨21.1%，深圳同比上涨21.0%，广州同比上涨20.9%；另外，同比涨幅超过10%的城市超过20个。结合全年数据，2013年的房价几乎呈单边上扬的态势。

房价即将步入下行通道，理由如下：一是目前房价已然畸高，远远超出民众承受；二是政府加大保障房及自住商品房供应将在很大程度上稀释商品房市场需求；三是中央稳健的货币政策基调将令房地产市场资金吃紧；四是美国QE退出将在很大程度上降低海外热钱进入房地产市场的可能；五是中央提出大力发展现代农业、战略性新兴产业，加快发展各类服务业，将在很大程度上令囤积在房地产的资金流向现代农业、新兴产业及服务业。