试论商业银行个人住房贷款业务风险的防范

黄剑芬

试论商业银行个人住房贷款业务风险的防范

黄剑芬

目前商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较薄弱，对于能否认清并有效化解信用风险，将在很大程度上影响个人住房贷款业务健康和快速发展，文章主要探讨如何对个人住房贷款存在的信用风险进行有效防范。

个人住房贷款 信用风险 商业银行 防范措施

一、当前商业银行个人住房贷款业务信用风险概述

（一）商业银行个人住房贷款业务现状

中央银行公布的《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至9月末，金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比上季末高0.9个百分点，显示房地产贷款依旧保持较为快速的增长。值得指出的是，房产和地产的开发贷款出现截然不同的变化趋势。其中，9月底房产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，比上季末回升3.9个百分点；但是地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速却比上季末回落4.1个百分点。同时，个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增速比上季末高0.1个百分点；1～9月增加1.37万亿元，同比多增6931亿元。在整个房地产贷款里，增速最快的依旧是保障性住房贷款。截至9月末，保障性住房开发贷款余额6863亿元，同比增长31.3%，增速比上季末低6.2个百分点；1～9月增加1134亿元，占同期房产开发贷款增量的28.1%。央行初步统计，9月末金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末高0.1个百分点；1～9月增加7.28万亿元，同比多增5570亿元。报告同时公布了企业中长期贷款和短期贷款的变化、趋势，从其间可窥得中国经济体的经营活跃度正在回升，感知实体经济回暖。

（二）商业银行个人住房贷款业务的风险

房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。

个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一，银行贷款有房产作为抵押，个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，但近年来我国银行实际运作情况表明，个人住房贷款的资金安全不容乐观，贷款风险正在日益增加。众所周知，在个人住房贷款业务中至少存在着涉及三方当事人的四种法律关系，即购房者与开发商之间的房屋买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系，这其中每一方当事人在某一环节出现问题，都有可能给银行带来风险，具体而言，个人住房贷款业务中的风险主要包括以下几个方面。

1.来源于开发商的风险。由于开发商的原因，导致开发项目出现重大问题，具体来说又包括如下情况：项目报建手续不全，因未足额缴纳土地出让金而未领取《土地使用权证》；开发商自身实力不足，资金不到位，或缺乏开发经验，不熟悉流程等等。或者由于开发商的欺诈行为，开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际的首付限额，从而达到套取银行现金的目的，也即我们通常所称的“假按揭”。

2.来源于购房者的风险。购房者的风险往往是信用风险，又称违约风险。本文探讨的个人信用风险，仅指购房者故意违约，本来没有还款能力而骗取银行贷款；或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。

常见的是因经济利益而故意违约，这一点在投资型购房者身上表现尤为明显。目前市场上小户型购房者中投机淘金的占很大比例，特别是近年来，在投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入到投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨。购房者往往将小户型房屋用以出租，一旦租金达不到预期水平，违约的风险便大大增加。还有因个人情况发生变化而违约，一些购房者因家庭变故，无能力偿还银行贷款，从而导致拖欠；有的购房者因工作关系或其它原因到外地定居，原来所购的房屋实际已无人居住，往往会忽略向银行按期归还贷款。

3.资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资的收益率也经常变化，这些变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。

4.个人住房贷款资金的流动性风险。个人住房贷款的借款期限长达10～20年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题；住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾，使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡，大大增加了商业银行的资金压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

5.法律风险。个人住房贷款的法律风险，常见的是合规性问题。即个人住房贷款手续是否完备、合法和有效，以及抵押住房的权利瑕疵，办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或买受人，则银行的贷款缺乏安全有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险就很大了。

6.银行的管理风险。个人住房贷款业务的档案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变动，领导或客户经理都会更换，目前已发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况。若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大的风险。

二、商业银行个人住房贷款业务风险防范措施

结合我国商业银行个人住房贷款业务发展中出现的信用风险，商业银行应采取一系列防范和化解个人住房贷款信用风险的管理措施，实现个人住房贷款业务的健康有效发展。

（一）强化对开发商的审查和监管

1.加强开发商的贷款申请审查主要包括：（1）资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级，公司的资金是否到位，公司以往的经营情况及商业信誉等；（2）开发项目的审查，如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。

2.强化开发商的担保责任。在香港的楼盘按揭中，开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系，按揭合同当事人一般仅是购房者和银行，与开发商无关系。而在我国的商品房按揭中，除了购房者将房屋本身抵押给银行之外，开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为，这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看，竞争越来越激烈，银行贷款的安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国，也出现了“押上加保”的方式，所以，要求开发商提供保证，不仅符合房地产抵押贷款发展趋势，而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

（二）加强银行自身对贷款风险的监控和管理

银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，加强对银行内部的员工和档案管理，以保证房地产金融市场的良性运作。

1.建立个人住房贷款前期评估制度。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价，项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优选择好项目；同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

2.做好商品房预售贷款合同的签订工作。对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划，开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中，要明确利率是固定的还是浮动的，同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保，直至回购。另外，还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系，确保其自愿性和合法性，在与借款人签订合同时，还应强化购房者的违约责任，约定一旦购房者违约，银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等，以加大购房者违约成本，使其不愿轻易违约。

3.强化对个人住房贷款业务档案管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加大贷后工作力度。

（三）建立科学完善的个人信用体系

要建立科学完善的个人信用体系，最主要的应是建立个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。个人信用制度的建立应包括多个方面。

1.制定完善的个人信用制度评估标准。在个人住房贷款业务的受理过程中，客户经理对贷款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节。因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房贷款中的信用风险是非常重要的。

2.营造良好的个人信用环境。加强宏观调控力度，调控市场需求，优化市场结构，从而避免房地产市场大起大落，并对那些信用记录不良的客户，加大监督检查的力度，并在放贷时严格按条件执行。

3.完善个人信用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房贷款的违约风险。对情节严重的个人要追究其刑事责任；对情节较轻的个人，应设置不同规模和方向的限制条件；对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长贷款期限、降低利率水平的优惠政策。

（四）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。

总之，风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，防范和控制个人住房贷款业务风险是水到渠成的事。

[1]杨帆，赵晓，江慧琴.亚洲金融风暴后的中国[M].石油工业出版社，1998

[2]赵其宏.商业银行风险管理[M].经济管理出版社，2001

[3]张小霞.现代商业银行内控制度研究[M].中国财政经济出版社，2005

[4]张吉光.商业银行操作风险识别与管理[M].北京：中国人民大学出版社，2005

[5]张吉光.商业银行全面风险管理[M].上海：立信会计出版社，2006

[6]郑向居（主编）.银行风险管理师必读[M].长春：吉林人民出版社，2006

[7]刘晓勇.银行监管有效性研究[M].社会科学文献出版社，2007

（作者单位：中信银行股份有限公司宁波分行 浙江宁波 315000）

（责编：李雪）

F832.45

A

1004-4914（2014）10-158-02