商品房销售中的价格问题及解决建议

熊汝善

商品房销售价格是目前社会各界关注的热点和焦点问题，高位运行的价格使许多人闻之色变，尤其怕房价保持过快上涨趋势。为此国家不断出台新的政策规定，采取各种有效措施，加大力度控制商品房销售价格过快上涨。2011年5月国家发展改革委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，湖北省结合实际印发了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）的通知》，黄冈市价格主管部门按照国家和省的有关文件精神，下发了《关于商品房销售价格实行备案的通知》，对商品房的销售价格提出了各项明确要求。执行超过两年的时间，究竟取得了什么样的效果，商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠，对控制房价有没有实质性的作用，带着这些问题，笔者对部分县市的商品房销售情况进行了一次摸底调查，全面了解。现结合具体情况，把所思所想表达出来，希望在商品房销售价格监管中起到抛砖引玉的作用。

一、我市商品房销售价格变化总体情况

笔者所在地是一个县级城市，属国家确定的贫困县市。早在2002年，福鑫房地产商开始进入我市开发商品房，2005年开始销售商品房，当时价格不超过每平方米600元。经过十年的时间，现在全市商品房开发企业达30多家，商品房价格也一路高升，几乎一年一大步，从每平方米600元至现在突破4000多元，仍有上升的趋势。综合各方反应看法，分析价格上涨原因主要有七个方面：一是开发商追求最大利润。这是个人投资办企业的本质所决定的。二是经销商从中渔利。开发商以平均价委托经销商推销，经销商聘请人员与销售业绩挂钩，多赚多得，无形中加了一次价。三是商品房开发成本上升。材料随行就市，涨的多，现在地价实行招、拍、挂，人员工资大幅增长。四是大中城市商品房价格高位运行和持续上涨的辐射效应。开发商纷纷向下转移，扩大盈利空间。五是需求量增大，主要是打工族购房需求和部分人投资购房需量增加。六是城镇化建设的推进，扩大了住宅的需求。七是人民生活水平的提高，对商品房的质量和要求明显提高。有的小房换大房，老式样房换新式样房，父母小孩分开住，一家2套以上房屋不足为奇。

二、商品房销售过程中存在的问题

（一）商品房销售价格备案阶段

按照有关政策规定，商品房销售前必须到市物价局进行销售价格备案才能办理预售许可证。但现实的情况是，在备案阶段主要有两个突出问题：

1、备案办理方式不一

笔者走访了解了几个县市物价部门，对于开发商报送的价格备案资料，价格主管部门办理的方式大体上有四种：一是直接收到材料备案完事；二是有的县市明确规定单价突破4000元的不予以备案，要求备案价格不得超过限价即可；三是有的县市对备案价格进行定调价可行性论证或开展成本监审；四是有的县市灵活掌握。

2、制定备案价格虚高

笔者与开发商座谈了解知晓，各开发商都制定虚高价格备案。有的开发商直言不讳地说：除掉各项成本费用，每平方米赚钱不到1000—1500元，那开发楼盘就没意义；有的开发商想利用价格主管部门做宣传，故意将备案价格定高，销售时每平方米降价200—300元，对消费者宣传说没按物价局定的价卖；有的开发商还直接想拉拢价格主管部门，说给些费用，希望按他们的备案价格执行；也有开发商坦诚相告，房产是泡沫经济，不知道能支撑多长时间，想趁行情较好时多卖多赚，希望多行方便。目前确有一种现象不容忽视，建房遍地开花，价格居高不下，开盘热热闹闹，空置冷冷清清。

（二）商品房销售阶段

笔者所在的县市最近对全市开发在售的楼盘价格政策执行情况进行了一次全面检查，共检查12 家商品房开发企业，发现在商品房销售过程中存在以下问题：

1、明码标价不规范

一是有的根本没有公示，看房说价，因人议价。二是有的公示内容不全面，部分内容公示不到位，如没标识容积率、绿化率、车位配置率、优惠折扣条件、套内建筑面积和分摊共有建筑面积等商品房价格相关因素以及价格投诉举报电话、代收代办的收费项目收费标准和政策依据，只公示面积不公示价格等。三是有的公示价格与备案价格不符，主要是公示价格高于备案价格。四是公示内容不正确，如水电报装费用等应计入房价，不得另行收取，但有些开发商公开公示要收多少水电报装费等。五是公示的备注内容不准确，如代收办理证件费用与文件规定有出入。

2、不执行备案价格

有些楼盘实际销售价格与备案价格不相符，或高或低，随心所欲，出现几十种价格。价格变化和调整时，也不到价格主管部门重新备案。

3、存在乱收费行为

一是在房价外向购房户收取水电报装费用。有6家开发商向购房户收取了2630元/户至3730元/户的水电报装费用。二是转嫁负担收取部分代收代办项目费用。有6家开发商将应由自身承担的房产测绘费150元/户、房产交易手续费3元/平方米的费用向购房户收取，转嫁负担。三是强行收取档案查询费。有2家开发商把档案查询费作为代收代办项目统一向购房户收取。而按文件规定，购房户到房产主管部门咨询、查询相关档案资料，应在自愿的情况下缴费。还有收取公证费的。四是收取未予标明的费用。开发商在销售商品房的过程中，收取的代收代办费用必须严格执行政策规定，但有2家开发商按1至2万元/户的标准向购房户收取预收费用，既没有显示预收费用的具体内容，也没有在商品房销售合同中予以明确，没有执行商品房销售“一价清”制度，不明不白地收取。

4、没备案进行销售

有的开发商根本没有进行价格备案和执行明码标价政策规定就开盘销售房子。

三、商品房销售过程中价格存在问题的原因分析

一是经济利益驱动。这是最根本的原因，利益最大化和追求高额利润导致一些开发商抬高房价、恶意炒作、乱收各种费用。也有一些开发商法律意识淡薄，唯利是图，置国家政策视而不见，听而不闻，认为县级市场不是监管重点，思想上不重视，行动上不积极，政策上不理解，认识上不到位，执行价格备案、明码标价和政策规定大打折扣。endprint

二是监管力度不强。一方面价格主管部门本身执法手段不强硬，另一方面监管起来也有很大的难度。有的寻求政府、职能部门作为后台，名曰招商引资，缴税增加财政收入，实则吃小亏占大便宜，肥了私人，转嫁负担，羊毛出在羊身上，导致有些问题很难得到根本解决。

三是政策透明度差。价格主管部门对商品房价格政策的宣传力度不大，国家的法律法规和许多价格政策规定不被群众和百姓熟悉，政策信息的不对称，导致消费者不明不白的交了冤枉钱。

四、解决商品房销售过程中价格存在问题的建议

（一）进一步明确政策规定

按照省市价格主管部门的价格政策规定，商品房在销售前应到价格主管部门备案，但并没有明确规定备案该如何进行，有些什么程序，产生后果如何解决？导致各地处理方法不一。备案到底应该如何进行，是收到备案材料万事大吉，还是要开展成本监审，或是要进行定调价可行性论证，乃至在全市范围内公示开发成本，定期公示一个地域同类型房子最低成本价、平均成本价、实际成交价，引导企业合理定价，购房户理性谈价。在这个方面，省级价格主管部门应该有个明确的政策规定，便于基层价格主管部门易于操作。不要象通讯资费标准备案那样只起到摆设作用，搞形式，走过场，没有任何实质意义，甚至起到相反的作用。

（二）将商品房销售价格纳入政府定价目录管理

对商品房销售价格实行政府指导价，采取利润率和最高限价控制。进行成本监审，地价多少？利润率多高？报价多少？发现异常情况，及时查清改正。这不仅有利于遏制房价过快上涨，更有利于价格主管部门实行监管。

（三）要加大监管力度

价格主管部门、房产管理部门、建设部门、土地部门、规划部门等要齐抓共管，加大对商品房开发销售的监管力度和检查处罚力度，督促房产开发企业严格执行各项政策规定，铲除商品房开发企业侥幸心理和自己得大头处罚交小头的机会主义思想，确保各项政策规定能够执行到位。

（四）房产开发企业应自觉依法诚信经营

这一点很重要，房产开发企业不能因为有需求量就抬高房价，也不能不执行政策规定去损害老百姓的利益，更不能报价备案规划设施完善，建成售后配套设施大量缩水，存在欺骗行为。各有关人员也不能借机炒房，扰乱商品房市场价格秩序，为共建和谐社会做出应尽的努力和贡献。

（五）要强化宣传加大政策透明度

应对国家涉及有关商品房销售价格的各种法律法规和政策规定，进行广泛深入宣传，做到家喻户晓，让消费者行动起来，形成强大的监督力量，自觉抵制商品房销售过程中的各种价格违法行为。

（六）建议政府加大保障住房建设力度

以市政府为主导，多投资建设廉租房、公租房和经济适用住房，缓解住房需求压力。也可以投资建设商品房，保本微利或无利出售，在商品房销售价格上起到龙头和引导作用，让更多的群众和百姓买得起房。

（作者单位：湖北省麻城市物价局）endprint