开发商合法销售车位和业主购买车位原来的租用业主依法不得干涉

孙洪林

家住本市的读者小葛来信询问，他在市中心一个小区买了三期的房子。该小区内停车库的车位去年是以出租的形式给业主使用的。今年，开发商开始销售车位，小葛经过一番精挑细选，购买了一个如意的车位。然而，小区里原来的车位租户联合起来抵制开发商的销售行为，并威胁购买车位的业主。那么，小区开发商在合法销售车位时，如果受到小区业主的阻止，这会不会对业主使用其购买的车位造成影响？碰到类似的情况，购买了车位的业主应该如何保护自己的合法权益？

根据我国《物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠，或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》第三条的规定：住宅物业管理区域内停车设施按以下规定实施管理：（一）建设单位按规划要求配置的停车设施（包括地面，或者地下停车库、立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。（二）一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位，但在本暂行规定实施前已销售的，或住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1：1的，超过部分的停车位不受此限。（三）停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。（四）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前书面通知承租人。（五）在住宅物业管理区域内的道路上设置停车位的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

综合小葛购买车位时所遇到的情况，我们认为，按照法律规定，小区业主有权购买本小区停车库的车位，但已经租用了车位的本小区业主，对其所租用的车位享有优先购买权。小区的开发商在销售本小区停车库的车位时，应当首先告知已经租用车位的业主享有优先购买的权利，如果业主需要购买其所租用的车位，应当让其优先购买。而对于不需要购买的租户所承租的车位，开发商可以另行转让给小区的其他业主。另外，若该小区中存在临时出租给本小区以外的单位，或者个人使用的车位，而小区业主又需要购买使用的，开发商在提前书面通知承租人终止合同后，即可收回出租的车位，并另行销售转让给本小区业主。

因此，小葛可以购买本小区内的车位，但是如果他所选购的车位之前已经出租给本小区其他的业主，开发商应当告知租用该车位的业主对该车位享有优先购买权。如果业主不愿购买车位，那么，小葛的购买行为就是合法的。而那些原来承租车位的租户业主联合抵制开发商合法销售车位的行为，是于法无据的。开发商与小区其他业主有权根据法律的规定销售和购买车位，这些原来的租户业主依法不得干涉。endprint