2014年，上海房地产三大猜想

许仰东

2014年上海第一个地王有望在春节前诞生。出让信息显示，上海闸北区大宁路街道325街坊地块，挂牌起价即达到47.73亿元，起始楼板价2.25万/平方米。该地块的起拍总价，为上海近5年来纯住宅用地市场的最高价。

在2013年持续高温的房地产市场背景下，2014上海房地产业将有怎样的预期？

房价仍将持续走高

国家统计局公布2013年12月份我国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市仍有65个，而2013年，上海住宅商品房上涨仍居全国前列。

在大型房企开始回归一线城市的背景下，上海仍是国内外房地产资本关注的热点地区。2013年上海是在保持高成交量的背景下，形成了房价上涨的“高温状态”，这种状态在2014年仍将持续。

我之所以看好上海住宅市场的价格走势，一是上海总体的住宅供应与需求仍处于不均衡状态，供需阶段性失衡仍在支持房价上扬；二是上海人口导入的数量，以及质量依然保持其旺盛热度，这成为了驱动房地产成交量和成交价上涨的特殊力量；三是上海房地产开发成本的居高不下，自然派生了对房价阳线上扬的基因。

我认为，核心区住宅的房价在2014年仍是上海房价上扬的先锋，中等价格房产是房价上涨的中坚力量。

市场信心指数增强

上海房地产市场是在中国房地产总体政策背景下，形成了自己的个性及特殊性。国家在强化“市场化”政策等主基调的指向背后，上海房地产自身的市场力量，将占有日益重要的分量。因此，上海房地产市场信心指数在2014年仍将增强。

上海自贸试验区的推进，重新树立起了上海国际化市场的形象，其对房地产市场的辐射力，是中国其他城市所没有的一个引擎。以上海为核心的长三角经济一体化，以及现代交通格局的扩容，不断地支持着上海房地产自身特殊条件和形象的成型。而中国房地产销售在2013年总销金额达2.3万亿元，增幅达36%，百亿销量军团已扩至71家。房地产骨干企业对上海等一线城市房地产的投资安全性已得到普遍认可，这种总体的市场信心仍在稳定上扬。

另一方面，买房市场经历了多轮调控，在中国缺乏其他投资品种的时期，富有阶层仍将房地产作为保值、增值的主要品种在关注和参与。国家双限政策虽然使纯投资的水分被挤压，但以居住为投资的客户数量，在上海仍在壮大，买房市场的信心指数在不断上升。这种买卖双方共存的市场信息，是驱动上海房地产业发展最稳定的基础。

利润空间得到遏制

上海仍是中国房地产投资的热土，但房地产开发的总体利润将逐步趋向平稳。2014年，开发商期待在上海有稳定的收益，但对高利润的期望在调整。

首先，房地产开发的成本已进入高位运行阶段，不少项目的土地成本与静态成品接近。因此，保证畅通的资金流是首选。相对而言，在不断前行的上海房价面前，高利润的历史将慢慢被理性利润所取代。

第二是对房地产开发的管理规范，开始挤压出房地产初期市场的边际利润，税收政策等总体趋势偏紧，使得上海房地产市场逐步向其他产业的投资收益靠近。

第三，大型房企成为上海市场主角，中小型房企正慢慢地在上海房地产市场消失，以暴利为核心的开发观念得到调整。

2014年，在中国房地产业出现“差别化”为主体的变化之中，上海房地产业将保持着更规范、更稳定、更安全的基本格局。endprint