房地产项目施工阶段的成本控制探析

孙军

【摘 要】成本控制与管理始终贯穿于整个工程建设全过程，施工阶段是整个项目施工的核心部分，加强房地产项目施工阶段成本控制有利于降低整个项目造价，提高项目建设效益。每一个房地产项目开发商应高度重视房地产项目施工阶段的成本控制。本文主要介绍了房地产项目在施工阶段成本控制的主要工作内容，并且提出了几点加强施工现场成本控制的主要措施。

【关键词】房地产项目；施工阶段；成本控制；控制措施

房地产项目在施工阶段的投入成本最高，由于房地产项目施工工期较长，施工材料价格经常变动、现场施工方法等对于工程造价都会有所影响。对工程项目建设的施工阶段实施有效的成本控制，可以确保达到工程施工质量的前提下尽可能降低投入成本，实现项目利润最大化的效果。因此在房地产项目开发中，施工阶段成本控制是整个工程成本管理的重点。如何加强房地产项目施工阶段的成本控制管理，科学管理施工阶段形成的各种费用支出，是每一个房地产开发商思考的重点。

一、施工阶段房地产项目成本控制的主要内容

1.项目工程管理

成本控制管理的关键在于确保房地产项目能够严格根据工程施工顺序施工，基于成本管理角度分析，房地产项目工程成本管理主要包括要考虑成本计划，明确成本控制职能。具体而言，成本控制工作包括：（1）严格审查施工组织设计。在施工前，施工组织设计需要经建设单位审核、同意，施工单位必须严格按照经审核批准的施工组织设计进行施工。若需要变更其中的内容，需要征求建设单位同意。（2）审核施工方案时应采取“择优”原则选择最佳的施工方案，减少不必要的额外支出。（3）严格控制施工进度。在保证如期完成施工任务前提下，要尽量减少赶工等费用。（4）注意施工顺序的合理性，可以适当调整非关键路线工序，优化资源，合理使用资金。

2.房地产变更管理

房地产变更管理在房地产项目开发中非常重要。由于建设工程的工期较长，成本较高，技术也比较复杂，在工程勘察设计阶段，有可能事先没有考虑那么全面，需要更改设计，导致工程量改变。或者由于更换原材料，修改设计等，需要变更，这些都会改变投资计划。房地产工程管理人员应和造价人员密切协商、配合，尽可能避免出现洽商变更，严格控制造价和成本之间的关系。如果必须要进行洽商变更，应该详细进行技术、经济分析，客观的评价变更后对房地产投资成本的影响，选择能够最大限度降低成本的設计变更方案。通常，房地产项目变更后的单价会根据原合同单价执行，但若合同中并未规定单价，则需要根据同条款估价，承包商提出单价后，上报给监理工程师进行审定，最后由房地产开发商认可后才可以进行变更。

3.合同管理

施工合同是房地产项目施工过程中的重要依据和凭据，因此，在房地产项目施工阶段成本控制中，一定要确保施工合同签署的严密性、规范性。其次，工程施工财务部门、行政管理部门也应该全方位分析工程的成本，并且向决策部门及时反馈，及时采取有效的成本控制措施。

二、加强房地产项目施工阶段成本控制的方法及措施

1.做好成本预测管理

成本预测是施工阶段房地产项目成本控制的重要基础，科学、合理的预测对于提高施工阶段成本控制计划的合理性、科学性，降低成本，提高项目开发效益具有极其重要的意义。成本预测应该综合考虑中标价格、房地产项目的人员技术素质、机械设备、施工条件等多方面情况合理预测。同时，应考虑施工方案对成本费用的影响，应该结合房地产项目所在地的实际情况正确预测施工方案引起费用变化情况。其次，对于施工设计图纸中没有给定或者是工程量清单中没有明确表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要结合施工组织设计对成本费用进行具体预测，并且提前预期成本失控的风险。

2.加强建设单位的造价控制管理

首先应及时组织合约交底，在签订工程项目合约后，为了确保能够顺利执行总包合同和各个分包合同，建设单位成本控制部门、工程部门应该和监理单位共同向施工单位及时进行合约较低，详细说明工程合同条件、承包方式及范围、合同总价及单价、暂定的供应单价及金额项目、注意事项等。同时建设单位造价人员应定期到施工现场检查、监督工程实际进展情况，及时掌握施工单位履行合约的情况，一旦发现问题或者出现较大偏差，应及时向领导反应，并且协助相关人员商讨解决方案。尽可能降低施工阶段成本。

3.应积极采取有效的成本控制措施

（1）材料费用控制。应该根据实际施工需要确定材料用量，根据定额确定材料的消耗量，执行限额领料制度，并且尽可能选择一些节能的施工材料，施工技术也应选择耗材较少的施工技术以及施工工艺。同时，应严格控制材料价格，材料采购部门人员应该详细调查市场行情，确保材料质量的情况下，坚持“货比三家”的原则选择价格最低、质量最好的材料供应商合作。其次，应该根据项目实际施工地点选择最近的材料供应商，合理组织运输，尽可能减少材料运输成本。

（2）机械费用控制。应将施工中消耗的机械台班量尽可能减少，利用机械调配、施工组织等适当提高机械设备的实际利用率。

（3）人工费用控制。主要是合理控制施工阶段人员的数量，使每一位施工人员的价值得到最大限度的发挥。同时也可以有目的性、针对性的缩短一些施工工序的工日消耗量，进而降低房地产的投入成本。

综上所述，在房地产项目成本管理工作中，施工阶段成本控制是重中之重，对于房地产企业的经济效益有直接影响。施工阶段，应注意加强项目工程成本管理、工程变更管理和合同管理，科学预测项目成本，采取有效的成本控制措施，尽可能降低成本，提高项目经济效益，促进房地产企业的更好发展。

参考文献：

[1]孙秀伟.建筑工程成本管理[M].北京：北京理工大学出版社，2013

[2]李伟.“世纪村·王府”房地产开发项目管理研究[D].重庆大学，2012