房产物业管理对策的探讨

2014-02-02王连君

科技致富向导 2014年2期

王连君

【摘要】随着我国社会的快速发展和住房制度的不断改革，物业管理作为一种新型的服务模式发展起来。通过不断地探索，我国物业管理业得到了快速发展，管理规模也越来越大，同时管理水平也越来越高。物业管理在改善人们生活水平、促进房地产业良性发展、维护小区安全稳定等方面发挥了重大的作用。但是物业管理体系还不十分完善，仍然存在一些需要解决的问题。本研究综述了房产物业管理的现状及存在的问题、解决现存问题一些必要措施。

【关键词】房产；物业管理；现状；对策

通过多年的改革和不断地探索，我国物业管理服务作为一种新兴的行业诞生并得到迅速地发展。我国物业服务行业在管理规模、覆盖面积、从业人数、管理水平方面都有了相当大的提高，并且在改善人们生活环境方面做出了极大的贡献。

但是，我国的现行的物业管理体系还不够完善，政府相关部门对此的监管力度也不够，因此暴露出了一些不同层次的问题，比如说物业公司的服务质量差、物业公司乱收费、业主与物业公司纠纷频繁发生等。这些问题都严重的制约了物业管理行业的良性发展，给人们也带来了许多困扰。所以说如何加强物业管理业的服务质量，已经成为社会各界关心的问题。业主们希望享受到更优质的物业服务。

1.房产物业管理的现状及问题

1.1物业公司存在强迫业主接受物业合同的现象

我国的物业管理业在不断发展，它的服务覆盖面积越来越大，随之而来是各种各样的问题。目前，楼房开发商在售楼之前都会委托一家物业公司来负责整个小区的物业管理，而物业公司通常会要求购房者与公司签订一系列的相关合同。当业主对物业服务不满意要求解除合同时，物业公司就会以合同未到期作为推脱的理由，這给业主带来了很大的困扰。

本来业主作为消费者选择服务是自由选择，可以享受消费者的正当权利，但正是由于开发商和物业公司的不规范的操作，同时缺乏相应的法律监管，造成了业主不能正常地享受权利。所有业主都期望可以解决这种损害他们利益的问题。

1.2物业公司存在服务质量差和乱收费问题

目前，我国物业管理行业发展还不完善，缺乏相关的政府部门的监管，导致业主和物业公司的服务关系不明确，这使得物业公司的经营不规范、服务差。有的物业公司只是追求利益，不按约定提供服务，他们只收费不提供服务，这使得业主极其不满。而我国缺乏对物业管理业进行法律约束，国家没有制定一个统一的物业收费标准，因此物业公司可以自行设定收费标准，物业费的多少完全由物业公司说了算，这个过程中业主完全是被动接受服务的。有相当一部分物业公司为了进一步的获取利润，更是乱收费。

与此同时，物业公司的服务态度是极其恶劣，他们随便的停水、停电，严重的影响了业主们的正常生活。还存在着一系列的服务问题，如小区卫生条件差，打扫不及时；小区门卫形同虚设，闲杂人可以随意出入导致小区治安问题严重。

1.3物业管理企业结构单一

物业管理是一个新兴的行业，它在发展过程中收到了多种因素的限制和约束，使得物业管理企业结构单一，没有更好地全力的发展。物业管理发展的单一导致了很多业主在享受服务时受到了很大的限制，而且企业的单一就意味着不能为更多的业主提供服务。这使得我国物业管理业的发展严重缺乏后劲，物业公司只是依靠管理费来维持公司的运转，这大大地影响公司的发展壮大。因此，公司没有能力提供更优质的服务。

1.4公共设施以及维修基金归属不明确

物业公司在和业主进行委托管理时，应该明确设施和维修基金归属。但是，很多住宅小区房屋的公共设施产权界定尚未明确，这些公用设施的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确。同时，法律责任也不清楚，比如说在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业公司应当承担什么责任？目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。

我国相关的法律也不完善，这使得设施和基金的管理存在一系列的问题。到目前为止，有些地方仍没有按照国家规定建立起维修基金的归集、使用、管理制度；有些地方没有按照国家规定从房改售房款中提取专项维修资金；也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，使用手续繁琐。维修基金不到位给住宅共用部位维修和共用设施的更新改造造成困难。

2.房产物业管理存在的问题的解决办法

2.1政府加强对该行业的监管

我国要解决物业管理中存在的问题就要成立专门的政府机构，加强行业的监管力度。由于我国的地域辽阔、生活结构复杂多样，所以要实现对物业管理的完全监管，国家需要设立更多的下级机构，而且需要一个漫长的过程。

政府的监管不仅可以起到指导监督的作用，而且引导物业管理行业按市场和法律规律办事。政府要制定符合物业管理业发展的实际政策，规范物业企业的经营，从而推动物业管理的快速发展。同时，让市场主体发挥杠杆作用，实现物业管理企业的优胜劣汰。

2.2物业公司要加强服务和收费合理化

物业管理业本身就是一个新兴的服务行业，所以，物业公司都要本着服务好业主的宗旨。把给业主提供最优质的服务作为企业发展的最终目标，这反过来对企业的发展是有好处的。物业公司要努力的提高服务质量，避免任何服务问题的发生，努力得到业主们的认可。

与此同时，物业公司一定要杜绝乱收费，公司要在政府的引导下制定出一套切实可行的收费标准，做到不乱收费、做到收费合理化。物业公司不仅要让业主享受到优质的服务，而且还要让业主觉得公司的收费是合理的，这样业主们也就心甘情愿地按时缴纳物业费了。这对公司的发展也是有利的，公司可以进行良性的运作。

2.3物业企业需要多元化发展，提升企业的实力

任何企业处于长久发展考虑都会选择走多元化发展道路，因此，物业管理企业朝着多元化发展是一个必然的趋势。物业想走多元化道路提升企业的实力就要从以下几个方面着手。

第一，企业要建立大物业的经营理念，物业公司要跳出住宅物业的局限，不断地扩展业务范围，逐渐实现走多元化道路。

第二，物业企业要走兼并重组的道路。物业企业必将通过自然的淘汰和联合等手段得到调整。

第三，物业公司要走专业化服务的道路。物业服务公司要逐渐的实现各领域的专业服务。