新形势下六安市区房地产市场运营情况分析及政策建议

陈兆清

（中共六安市委党校，安徽六安237009）

新形势下六安市区房地产市场运营情况分析及政策建议

陈兆清

（中共六安市委党校，安徽六安237009）

近年来房地产市场经过快速发展，区域格局发生了趋势性变化。本文对六安市区房地产市场进行了充分调研，分析了房地产市场存在的问题，提出了促进六安房地产市场健康发展的若干建议。

六安 房地产市场 政策建议

六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，是大别山区域中心城市，也是合肥经济圈副中心城市。本文所指六安市区是指中心城区、东部新区以及城南版块。为充分了解六安市当前房地产业发展情况，2014年上半年，笔者对六安市房地产业发展情况进行了一次深入调研，走访了碧桂园、恒大地产、浙东房地产、发能房地产、阳光威尼斯等多家大型房地产开发企业。通过调研，对六安市房地产市场运营情况有了基本了解，现将有关情况概述如下。

一、六安房地产市场运营特点及基本判断

（一）运营特点

近三年六安市区房地产销售呈现“两大两稳”特点：即投入大，存量大，销售量和价格稳步增长。一是投入大，存量大。2011年至2013年六安市区出让商住用地7600多亩，成交价格达97亿元。二是销售量和价格稳步增长。2011年六安市商品房销售14937套，销售面积152.81万平方米，销售均价为4584元/m2。2012年商品房销售17312套，销售面积183.67万平方米，销售均价为4665元/m2。2013年商品房销售25182套，销售面积267.73万平方米，销售均价为4763元/m2。

2014年以来，房地产市场分化明显，开始洗牌，逐步呈现出一些新特点。一是市场加剧分化，销售反差明显。少数大企业开发的名牌楼盘，名校区、中心城区楼盘销售情况较好，绝大多数楼盘难销。以碧桂园为例，截止2014年10月底，销售商品房3400多套，而整个六安市区1-10月份销售商品房22500多套，碧桂园一家占15.1%。二是价格仍然小幅增长，但开发商优惠项目增多，优惠幅度加大。随着碧桂园、恒大、海亮等知名房企纷纷进入六安，在提升六安城市品牌的同时，对六安其他房产商带来了挑战。现在中小房产商很纠结，想降价促销，但负效应大，只好在优惠项目和幅度上做文章。三是购房主体发生变化，农民购房明显增多。从消费人群看，乡镇农村居民尤其是打工者是房地产市场的主力军，投资性买房人很少。六安北站万兴·明月港湾购房客户约80%为在外打工者。城南板块凤凰花园城项目数据也显示，70%为返乡置业客户。购房群体主要是刚性需求，大约占80%左右。从购房户地域分布看，购房户主要来自金安区、裕安区及霍邱县周边乡镇。六安市西部正东集团正东·凯旋官邸项目提供的数据显示，周边乡镇（徐集、丁集、罗集、固镇、独山）占到57.72%，霍邱县占到10%左右。市北片六安碧桂园项目，周边乡镇买房占第一，霍邱县比例也较高，达到30%左右。市东部新城，购房住户主要集中金安区周边乡镇，外地购房户肥西县户口占10%左右。

（二）基本判断

春江水暖鸭先知。笔者所到之处，售楼部缺少了往日的人声鼎沸、人头攒动，绝大多数房地产商都感受到市场的阵阵寒意。2014年，随着外围市场的变化以及金融政策事实上的调整，通过上半年销售情况的分析以及对六安市未来房屋供应量、库存量的预测，笔者认为六安市房地产市场将会近期看淡，出现下行压力，中长期看好。

1.近期看淡。一是房源存量叠加，大于需求。从总量看，到2014年底，六安市房屋的库存量约600万平方米。2013年市销售房屋267万平方米，按增长10%计算，600万平方米房屋需要2.04年去消化。二是市场超前消费，影响下一步市场。碧桂园2014年1月25日开盘，由于理念超前，先造风景，后建房子，敢于在营销方面大笔投入，全民营销，市场需求提前释放。三是观望心理严重，绝大多数房企成交量明显减少。受国内一些城市房地产市场疲软的影响，六安市老百姓购房更加理性，市场观望情绪蔓延。2014年前8个月平均月销售商品房2520套，而9月份仅销售770套。企业反映，以前每五组新客户，成交一户，现在每十组新客户，成交一户。四是棚户区改造、安置房以及新农村建设齐头并进，增加了房地产市场的供给。以金安区三十铺镇为例，安置房有七个小区，占地800亩，存量超过110万平方米，大约1.1万套房。另外，三十铺镇新农村建设占地约200亩，建筑面积约20万平方米。六安市安置房建设速度慢，有大量拆迁户很长时间都没有拿到房，按规定，超过18个月，房租翻番，这进一步加大了财政支出。综合以上因素考虑，下半年六安城区房地产市场形势严峻，价格有可能走低，甚至下降。

2.中长期看好。三大有利因素，将支撑六安中心市区房地产市场保持一个良好的前景。六安有710万人口，在外务工超过100万人。随着六安国家园林城市的创立，滨水、绿色、生态城市的彰显，六安中心城市凝聚力会不断增强，周边乡镇、霍邱农民购房必将增多；随着工业化、城镇化的快速推进，居民收入的大幅度增加，刚性需求、改善型居住需求将成为现实需要；随着合肥经济圈的深度融合，六安作为合肥经济圈的副中心，发展空间大，加之六安的房价较合肥低，这也会带动六安的房产市场健康发展。碧桂园、恒大御景湾、正东地产等著名房产商都对六安未来的房地产市场比较看好，充满了信心。

二、主要问题及原因分析

（一）市场开发不够有序。表现为：一是供地过多。近四年市区出让土地10000多亩，平均每年2500亩，按容积率2.2计算，开发商建设房屋近370万平方米，按一套100平方米计算，能提供3.7万套商品房。这高于近年的销售套数。同一区域，没有控制供地的节奏。如城北板块，碧桂园、发能.海心沙、柏庄·春暖花开，在较短时期内预售房大幅度增加。二是进入门槛低。房地产行业是特殊行业，关系到众多买房户的切身利益，是名符其实的重大民生问题。如果实力弱的企业资金链断裂，开发商跑路，将会引发一系列问题。以前招投标管理部门对企业资质要求低，标准低。2013年以来，六安市先后有滨河家园等几家开发商短暂失踪或跑路。除了自身实力弱外，这几家企业以前都不是搞房地产开发,不了解房地产市场特点和规律。三是房企融资艰难。从购房者看，银行的打折利率几乎绝迹，徽商银行、交通银行基本暂停按揭贷款，个别银行首付比例及贷款利率提高，导致购房成本增加，需求减少。从房地产开发企业看，银根紧缩导致企业融资困难。为了避免资金链断裂，维持企业运转，一些房地产开发商采取在民间高息融资，这大大增加了开发商的风险。即使开发商拿到了银行贷款，利息成本也很高。另外，银行按揭贷款放款周期也大大延长，这直接影响企业的自身发展。

供求关系是决定房价最重要因素。从需求方面看，六安市有710万人口，人们的购买需求是稳步增长的，并且刚性需求大。从供给方面看，六安土地供应偏多。造成土地供应较多的原因是市区没有统筹，体制不顺。2012年9月以前，金安区、裕安区都可以对土地进行挂牌。自2012年9月《六安市人民政府办公室关于完善六安市辖区土地管理工作的通知》（六政办〔2012〕91号）出台以来，土地供应实行了四统一，即“统一储备、统一供应、统一登记、统一执法”，土地挂牌总量得到有效控制。从调研情况看，现有的土地政策还须进一步优化，即统一分配土地收益，从而实现全市一盘棋。

（二）企业负担日益加重。一是保证金项目多，金额大。政府部门收取的各类保证金多达7项。拿地时，须缴纳土地中标总额5%的开工保证金、5%的竣工保证金；办理手续时，须到建设部门缴纳工程总造价5%的质量保证金，到人防部门缴纳应建人防工程1000元／m2的保证金，到人社部门缴纳工程总造价4%的农民工工资保证金；融资时，银行贷款要缴纳贷款额度5%的保证金，住房公积金部门要缴纳贷款额度10%的保证金；商品房预售时，向住建委交商品房预售监管资金，一套20000元。这些保证金不仅数额大，而且周期长，有的长达3—4年，这样无形中推高了房价。据恒大御景湾反映，目前以上监管资金占用该公司近一亿元，这在目前企业资金非常紧张的情况下，进一步增加了企业资金的压力，使企业运转困难。二是取消“一站式”服务，企业感到费时费力。一站式服务方便，省时省力，对企业而言透明、公开。取消后，现在办理业务程序繁琐。另外，对房地产企业的行政事业性收费及经营服务性收费多达21项，收费高。三是配套设施垄断独家经营，定价偏高。电力、燃气、供水部门独家经营，独家施工，收费高。电信网、广播电视网、互联网“三网合一”，在实现互联互通、资源共享，为用户提供了多种服务，但增加了房地产企业的建设成本。

（三）市场竞争不规范。企业方面，少数房地产开发企业虚假宣传，存在虚构事实的情况，为以后纠纷留下隐患。例如，少数开发商宣传时，会在所销售楼盘周边和小区内部的交通、医疗、教育等配套设施方面做文章，在宣传资料中将没有的说成“有”、可能有的说成“一定有”，以此诱导购房者。政府方面，在发放预售许可证方面，没有严格执行政策规定。在个别地方，工业用地、商服用地搞住宅开发，冲击正常的房地产市场。土地出让金有的企业交齐了，有的企业未交齐。

（四）产品同质化严重，开发档次不高。产品结构过于单一，市场上80平米以下和130平米以上户型销售困难。户型单调，缺乏自己风格和特色的精品楼盘。在小区规划、环境布局、会所设置、景点营造等方面均没有特色和创新，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。如市立医院周围大市场规划标准低，建设档次不高，影响城市形象，土地没有高效集约利用。从调查情况看，老百姓买房正由需求型向高品质、多功能方面转变。环境好、建筑密度小、品质好的小区，销售较好。同时，六安环境优美，适合养老，但缺乏高端养老房市场。

（五）城市配套设施严重滞后。城南板块、河西板块、东部新城板块都存在着基础设施、服务设施不配套现象。例如城南板块，由于该区发展速度快，城市配套跟不上，存在问题就尤为突出。在上学方面，随着城南板块人口的增多，城南镇中心小学、裕安中学难以满足学龄儿童上学需求，两校正常班级都在80人左右，“上学难”在很大程度上影响到业主们的置业信心；在交通上，公交站密度小，公交线路少，一些干道上绿化、照明、交通信号灯等设施还需要完善；在商业及配套设施上，新建小区众多，而大型超市、商场、医院等配套设施几乎没有，污水处理能力不足，这已经严重影响到市民的生活，制约了城南房地产市场的发展。

三、促进六安市区房地产市场持续健康发展的几点建议

为促进市区房地产市场持续健康发展，防止房地产市场大起大落，特提出如下建议。

（一）加强政府统筹。房地产业关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。为此，一是成立房地产市场协调机构。建议成立市领导牵头的房地产管理领导组，下设办公室。成员包括住建委、土地局、规划局、房产局、市房地产协会等，定期开会，加强房地产市场监测和分析，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。对房地产企业抓紧摸底，实行分类指导，做好监控。二是进一步完善体制。在“统一储备、统一供应、统一登记、统一执法”的基础上增加“统一分配、统一基础设施建设”的政策，建议市、区按照规定比例合理分配土地收益。改变目前金安区卖地收入归金安，裕安区卖地收入归裕安的体制。三是加强规划和审批。树立全市一盘棋，依据城市总体规划出让土地，在城市总体规划的基础上，编制近期规划，土地使用在存量上做文章，防止摊大饼式发展。规划审批实行分层管理，便于提高效率。进一步明确重大规划上“大规委”，小的规划上“小规委”。四是严格控制土地供给总量，坚持熟地供给。处理好财政与土地供应的关系，找到黄金平衡点。当前，土地供应首先要严格控制总量，搞好区域平衡。控制总量，即根据六安市经济发展水平、城镇化率等情况确定每年土地供应总量。相同区域板块，也要控制节奏。搞好区域平衡，即根据各个区域城市建设和发展的情况，以及周边居住人口的需求确定土地供应总量。其次，实行熟地供给，有序供地。熟地就是真正做到“五通一平”。有序就是要适当加快中心城区房地产市场建设，放慢周边市场节奏，严格控制城南板块。建议近期少供应住宅用地，多供应一些教育用地、物流用地和商业配套用地，加强周边配套。最后，要处理好安置房与商品房的关系。建议加快安置房建设的速度，减少安置房建设的规模。对安置房政策进行调整，实行对所有拆迁户货币化分房为主的政策。

（二）微调政策，刺激购房需求。建议六安市尽快出台促进六安市房地产市场持续健康发展的意见。在六安市购买家庭唯一普通住房，由同级财政按房价1%的比例给予契税财政补贴。鉴于超过144平方米商品房滞销，契税又重，建议由同级财政同样按房价1%的比例给予契税财政补贴，促进大面积房销售。适度放宽住房公积金贷款条件，在职工申请贷款资格认定上，进一步放宽缴存住房公积金的时限，提高正常缴存公积金的单职工家庭申请贷款的最高额度，降低职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例，进一步减轻职工购房首付款资金压力。要适当放宽外地购房居民户籍迁入六安市条件。

（三）优化企业生存环境。一是公平竞争。政府各部门要依法行政，营造公开、公正、公平的环境。发放预售许可证和土地出让金收缴时间标准要统一。工商机关要加大执法力度，打击房地产行业虚假宣传行为。二是举办银企对接会。破解企业融资难问题，关键靠企业主体，但也需要政府帮扶。建议政府要加强与银行方面的协调和沟通，适时召开银企对接会，为企业解决一些难题，多办实事。三是减轻企业负担。统一账户，向所有房地产企业统一账户收取保证金，统一监管，并适度降低企业保证金比例。保证金的收取实行按期分期征收。对房地产企业实行分类、分级管理，上市公司或者全国房企排名50强企业可以进一步降低保证金比例。处理好大型房企与中小房企的关系。今后要提高门槛，欢迎知名房企来六安拿地。对现有走入困境的中小房地产商采取一定的扶持政策，使其步入良性发展轨道。大型房企引进，既要积极，又要稳妥。因为市场洗牌有个过程，不可操之过急。恢复一站式收费。四是垄断行业要搞好优质服务，切实减轻企业负担。电力、燃气、供水部门要降低收费，“三网合一”，中国移动、中国联通、中国电信及广播电视部门要适度分摊建设成本，而不是由房地产开发企业独自承担。综合验收部门要限时办结，讲究效率。

（四）搞好基础设施配套。建议市政府确定牵头部门，组织相关部门实行市区联动，定期对城区各开发楼盘的配套设施建设情况进行逐一调研，市政府解决主干道、主管网大配套的建设，小配套的基础设施由两区解决。明确政府企业职责，属于政府的事要迅速落实兑现。城南板块要增加小学、医院、农贸市场的配套，进一步提高污水处理能力。

（五）提升品质，改善结构。提高市场准入门槛，鼓励全国知名房地产企业公平参与六安土地市场的竞争。一要优化结构。努力开发适应市场需求的多样化的住房产品。同时,要积极扶持、大力发展高档写字楼、商务酒店等现代服务业项目。二要创新产品。房地产企业要加快推进传统房地产业向现代房地产业转型,搞好产品创新,靠富有创意的产品吸引消费者,开拓新的市场。三要提升品质。要高起点、高标准规划设计,高质量建设、打造良好环境,融入文化内涵,提升产品品质,努力打造富有特色、适宜人居的住房，适度发展养老型地产。

（六）加强宣传，加大正面引导。房地产业是六安市经济增长的重要推动力。必须高度重视，要加强舆论宣传，加大正面引导，提振房地产市场信心。通过正面宣传报道和当前政策的解读，扭转居民持币观望的心态，引导居民适度住房消费。同时，房地产开发商也要进一步增强信心，及时调整开发节奏，改变营销策略。要针对目标客户，搞好宣传。比如，东部新城板块要加大对肥西县、霍邱县的营销力度。各级政府和房企要形成宣传合力，宣传优越的区位优势、便捷的交通条件以及市委市政府加快东部新城发展的利好政策等。总之，通过新闻舆论正面引导，既满足受众的信息需求，又正确把握好舆论导向，促进房地产市场良好运行。

责任编辑：邵萍英

2014—09—12

陈兆清，中共六安市委党校副教授。