关于物业公司财务管理及会计核算问题的若干探究

杜 明

当前，在我国社会好大局面下，各行各业均得到了较快的发展，物业管理也不例外。然而在市场竞争机制下，物业管理存在着特有的行业特点。对于物业公司而言，要切实对财务管理与会计核算工作不断强化，调整与改进现行的财务管理体系，从而推动物业公司稳定发展。

一、物业公司财务管理及会计核算中存在的问题

1.财务管理与会计核算仍在初级阶段

财务管理与会计核算在企业中都属于核心部分，企业业绩如何完全取决于财务管理水平。物业管理行业是最近几年才兴起的一个行业，目前仍在初级发展阶段，大部分企业对财务管理的突出作用认识不足，现行的财务管理体系也缺乏完善性，实际效率不佳。

2.财务管理与会计核算方面的问题

会计管理基础工作薄弱。建账速度缓慢，未严格根据相关的会计制度对各类账目进行分类。原始资料的真实可靠性低，用于会计核算的基础资料不齐全，常出现打白条的情况，会计资料的手续不健全，部分关键性业务缺乏必要的合同；会计科目使用缺乏合理性，未清晰的划分资本性支出与收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盘点财产的制度，或者实际存在该制度，但执行力不够。以上种种现象将严重影响到会计核算的准确性、规范性，无法将企业会计信息真实全面的反映，这无疑阻碍了会计报表使用者的正常作业。

管理资金力度有待提高。当前，资金紧缺已经是物业管理中常见的一种问题，其无论是资金来源还是资金数量均十分的有限，具体项目涵盖了：启动资金、维修资金、经营性收入、管理服务费。一般情况下，物业公司属于中小企业规模，注册的资金并不多，资金实力薄弱，银行认可的不动产数量较少，很难向银行贷款。

成本核算方法太过单一。关于成本核算，公司财务部门常常是以集中核算为主，设置二级明细科目，相关职能部门与管理部门未参与成本核算活动中，通常是设置收支总账。物业公司的管理与服务涉及面广，一个公司可对数十个小区进行管理，服务事项众多，所以必须精细化的对小区服务成本进行管理，结合具体的项目与类别明确匹配的明细分类账、辅助核算账，以保证决策层的科学决策具有有力的依据，达到企业管理需求。

会计核算体系缺乏统一性国。由于物业公司的发展时间在我国还较短，所以实行的会计核算制度缺乏统一性，公司进行会计核算过程中，未充分掌握会计核算制度中规定的要求。此外，公司当前采用的会计核算管理制度不够严谨，为了在市场上更好的发展，公司应加强会计工作，构建一套行之有效的会计核算体系，以保证财务管理水平及效率。

成本管理方法滞后。传统成本管理的重心主要是实现预期的规模效益；增强与供货商谈判的能力，节约企业成本；由财务部门对费用有效控制，降低预算与开支。从上述中可以看出，关于成本因素方面未进行深入的考虑，成本降低未涉及到根源，依旧处于初级阶段中，仅在企业内部实施成本管理，而对于供应与服务方面的成本管理甚少考虑，企业的市场形象与品牌效应关注的很少，缺乏有利于企业全面发展的途径，也没有一套成本管理体系。

二、强化物业公司财务管理及会计核算的对策

1.对会计基础管理工作加以完善

物业公司应严格按照国家颁布实施的有关文件及时有效的建账，不断强化会计人员培训力度，以保证会计从业人员都具有较高的业务素质；构建并落实完善的会计管理制度；在公司内部构建匹配的会计监督体系，将会计具有的监督职能作用全面发挥，认真细致的审核与稽核原始凭证，从而增强会计信息整体质量水平。

2.加强财务分析

物业公司经济收益来源渠道有：公司在向客户提供所需的服务后收取的相应费用；公司通过多样化的经营方式来实施多元化投资，以从中获取一些经济效益。物业公司要想将自身规模进一步扩大，推动财务管理顺利有序进行，就必须将真实可靠的信息及时的提供给客户，这就需要物业公司对自身的财务状况充分了解，清楚特定阶段中公司具体负债及资产情况，科学合理的判断存在的运营风险。此外，物业公司还可在市场化经济发展中了解自身的资金构成情况，将闲置的资金投入到其他地方进行使用，对成本运转有效控制，完善现行的财务管理制度，促进财务管理良好发展。

3.落实绩效考核制度

物业公司要想具有较高的竞争实力，拥有一批专业优秀的管理人才、服务人才与技术人才是关键，并加强绩效考核，促使企业战略目标的有效实现，提高企业竞争实力。实践得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以为了保证物业服务较高水平，节约人工成本，加强绩效考核至关重要。

4.加强资金管理

资金管理过程中应做好以下几方面的工作：推动资金有效运行，提高公司整体收入；对资金实施跟踪管理，强化资金利用率，做好资金调度工作，专门款项用于专门项目，严厉禁止有挪用资金与占用资金的不良行为发生；加强应收账款的催收力度，适当的降低应付款比例，提高存货管理水平；规避风险，收取一定的水电费押金，与保险公司、保安公司构建良好的合作关系，从而避免资金风险与索赔风险情况的发生。

5.构建二级核算与管理制度，集中核算与分散核算并存

当前，在我国房地产的大量开发下，各类以独立核算为主的物业公司对多数独立的物业小区与项目提供了相应的管理与服务。管理过程中，这些小区与服务项目都明确强调独立进行人员、物资、服务的管理，也就是一级管理下的二级管理。此外，为了保障物业产权人的合法利益，各小区应设置专门的业主委员会，主要职责任务是实时监督小区财务状况与维修基金利息使用情况。所以要想将会计核算优势作用全面发挥，保证核算质量，精确的反映与详细记录企业资金流动情况与经营成果，推动公司持续健康发展，就必须改革会计核算体制，以二级核算财务管理为主。

三、结论

会计核算在物业公司经济核算中占据核心位置，通过价值形式对公司所有核算单位生产经营中的劳动消耗、物质消耗、资金占用情况进行全面的反映及监督。财务核算主要是按照审核后所获得的原始凭证运用会计科目填制记账凭证与登记会计账簿，将货币作为计算单位，充分详细的对所有核算单位的经济活动全程进行记录。随着现代市场经济的快速发展，要求物业公司必须具备较高的竞争实力，加强自身发展，并且对自身发展过程中出现的问题进行深入的分析研究，准确划分各部门的职责权利，科学规划与计划资金运作，严格落实完善的财务管理制度，树立正确的财务管理观念，通过一系列有效的措施加快公司在现代市场中稳步前行。

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