商业地产企业成本管控探析

罗晓凤

摘 要：房地产项目的成本管控问题，是各企业必须高度重视的问题。通过房地产企业的成本研究，推动房地产开发项目革新成本管理和思维创新，促进房地产企业的健康发展，发挥为企业创造经济效益的目的。

关键词：房地产；成本；管控

一、房地产成本管理现状

（一）成本管控意识淡薄

首先对管理成本的了解不够，以为预算时段是管理成本整个进程中的重中之重，把财务成本管控在项目实施中忽视。再者，施工成本是成本管理的关键，只要把施工成本管理好就能很好的管控项目成本。

（二）缺乏行之有效的管控措施

当前有的企业还是采用传统财务成本管理的经营分析这一方法。主要是以财务管理部门的财务决算报告为成本分析及管控依据。按照此方法对财务成本进行核算具有时间滞后性的缺点。

（三）成本管控方法落后

房地产的企业成本支出虽然大多数按照合同执行，但是合同管理缺乏规范没有及时变更测算和及时处理，等到清算时再“算总帐”，给成本管理带来了很大风险。同时，由于一些管理理念问题，企业的信息化网络建设薄弱，还是通过手工操作来管控企业成本。缺乏科学的管理手段，导致成本信息无法及时、准确、全面汇总，进而制约了成本管控的有效性。

二、加重房地产的企业成本与管理的策略

依据现在房地产开发项目的形势，关联房地产企业的经营实际，认为应从以下几个方面着手对房地产的企业加强成本与管理。

（一）加强成本管控观念，建立全流程管理理念

周期长是房地产开发企业的特点、项目时段复杂决定了其成本管理要针对不同时段采取不同措施，只有进行全过程管理才能掌控好项目成本。

（二）加强战略指导，健全成本管理体系

现代企业要想在竞争中立于不败之地，必然要树立长期战略规划，根据战略管理的管控模式建立成本管理体系结构。

（三）打好基础，建立具体可行的成本的制度与管理

建立全面可实施的成本的制度与管理中主要的环节，主要可按照“成本制度与管理的四步法”来进行。分别是指定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。目标成本的制定是整个成本管理的基础，精确合理的目标成本对企业经营业务才具有的指导作用。

按照具体项目罗列清单并区分责任部门， 一般建造成本按发生程序区分责任部门，建造成本以外则按照成本项目区分责任范畴，针对多个部门承当责任的需按权力轻重进行区分。

1、明确职责，各负其责。企业应明确各职能部门的职责权限，保证各部门在成本管理过程中有具体事情负责，各项事情有具体负责部门。

2、动态管控，纠正偏差。在项目建设过程中，以合同管理为中心，从合同签定源头开始，抓住“动态成本”、“实际发生成本”为主线，充分 利用信息化手段，建立健全各种成本台帐，建立成本分析预警机制，对目标成本的管控进行跟踪，实现过程中的动态管控，并对实际情况，及时采取纠偏措施。

3、业绩评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本管控水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系“中的“评价指标”做比较，真正做到“优奖罚劣”，拿数据说话。

（四）对项目各时段，具体落实成本管理措施

1、投资决议及项目筹备时段。处于这个时段时，企业必须对或许会发生的成本做出相应的管控。要区分成本费用分别就土地成本、前期工程费、工程建设费、经营管理费、财务费用、各种税费、营销费用做好预测筹划。

2、设计时段的成本管控。整个项目建设中，成本管制的重中之重是设计时段，通常会采取限额涉及方案来确保有效的成本管控，因其对工程造价的作者在75%及以上。

3、搬迁时段的成本管控。整个开发流程中如触及搬迁工作，一方面，需要加强拆迁结尾的处理和管制；另一方面，要聘用单独的评估咨询机构按流程实行评估，判断补贴尺度及额度，以便于拆迁公司、搬迁只能部门及评估机构三方面的互相牵制。

4、招投标与合同洽谈时段的成本管控。此时段的工作质量将直接影响项目的成本管理和清算，企业应慎重组织招投标与合同签定工作，为以后施工及清算时段的管控奠定基础。

5、清算时段的成本管控。整个项目成本管控中的结尾是清算时段，整个流程最突出的特性是复杂性、大量性、集中性。为确保清算工作的准确性，及时设置清算原则会议确认制、审计、二次复核及奖惩等各项制度，以防止清算时出现主观上的漏洞和误差及客观上的失误。

综上所述，房地产开发企业目前开发项目业态单一，目标明确，所以应着重抓住“成本管控”这一关键环节，以“动态管控”为基本手段，充分发挥各人责任部门的作用，实现项目成本的全方位、全过程、全要素精细管理。

参考文献：

[1]王伟宇 李淑同《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》 地震出版社 2001.9

[2]郭建波 刘洪玉《房地产经营管理百科全书》 人民中国出版社 1999.1

[3]王玉红《房地产开发企业会计》 东北财大出版社 2003.9