杭州发展老年社区养老模式

傅 玳

(浙江金融职业学院，浙江 杭州 310018)

杭州已进入人口老龄化社会，传统的家庭赡养方式却出现了危机。养老院养老不仅供给不能满足需求，还大多定位为“陪护型”老人社区。杭州目前缺乏的是自护型老人的养老服务机构。

1 国外老年社区项目的成功案例——美国太阳城

1.1建造情况 太阳城建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，目前是佛罗里达乃至全美最好的老年公寓社区，更是世界上最大的退休社区。太阳城社区内设计了各种户型以适应不同类型老人的需求，包括“太阳城中心”(独栋别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区〔1〕。在建筑规划方面，“太阳城”公寓设有为老年人专门考虑的低按键、高插座设置、无障碍步行道、无障碍防滑坡道等。

1.2住户情况 太阳城现有住户1.6万，且一直处于持续增长态势。入住的居民必须是55岁以上，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30 d〔2〕。老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁〔3〕。

1.3专业服务 太阳城配有邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。居住在太阳城的老人每年缴纳固定金额的综合会所费用后，享受诸多的康乐设施，包括室内、室外游泳池，草地保龄球，网球和推圆盘游戏场，会议室，健身和娱乐中心及10 000平方英尺的剧场。社区还安排了丰富的活动，让人们能够建立密切的联系和交流〔4〕。

1.4运作方式 根据房间大小，入住人员先缴纳20～100万美元入住费，然后每年再缴纳服务费，健康活跃老人，3 000美元/个月；半护理老人，4 000美元/个月；全护理老人：5 000～6 000美元/个月。过世的租户可以返还80%的入住费，或根据他们居住的月数返还相应的金额。

2 发展老年社区养老模式可行性分析

从美国典型老年社区项目可知，社区内不仅有按照老年人特征设计的公寓，还配有各类适合老年人的设施和服务，符合老年人多样化的养老需求。可见发展老年社区是有效解决老年人养老问题的途径之一。从目前杭州实际情况来看，完全有可能也有必要开发大型老年居住社区即老年社区。

2.1市场需求 一份关于发展杭州养老机构的调研报告中预计到2030年，老年人口将达到236.37万人，比重高达26.16%。一方面是老年人养老需求在日益增大以及养老的各项条件亟待改善；另一方面则是家庭养老功能的逐渐弱化以及社会养老资源品质不佳、供不应求。

2.2政府支持 面对人口老龄化，政府对老龄事业的支持力度越来越大。2011年3月14日国务院发布了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。增加社区老年活动场所和便利化设施。同年6月，国务院又发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》，提出推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。创新老年型社会新思维，树立老年友好环境建设和家庭发展的新理念。这些政策的发布都和本文提出的发展老年社区养老社区思路相吻合。

2.3经济保障 据统计，2013年杭州市企业退休人员基本养老金人均超2 500元/个月，而且今后养老金还会持续增加。若老年社区以租赁方式入住，其对于1 000～1 500元/个月左右的老年公寓租金是可以承受的。若老年社区以直接购买方式入住，可以通过资产置换的方式筹集入住费用。

3 发展老年社区运行模式探索

作为具有一定福利性质的老年社区项目，可以采取政府扶持、开发商建设经营的模式，走福利化、市场化、专业化相结合的发展道路。

3.1政策扶持、市场运作 政府应出台相关政策扶持老年社区项目。在市场化运作过程中，政府可以从信贷、税收、土地获取、审批手续等多方面给予开发商一定的政策优惠。可以仿照发达国家乃至中国对风电等重资产行业的支持政策，实行信贷支持策略，对老年社区建设项目，采用20%资金自筹，40%免息贷款，40%低息信贷。土地出让方式则可采用行政划拨方式，降低开发成本〔5〕。在项目的审批手续等方面给予简化，相关行政性费用给予减免，加快项目的开发进程。

3.2严格限制入住条件 老年社区开发是为了满足日益庞大的老年人养老需求，为避免投资者对稀缺性的老年住宅进行投资，应对居住对象进行严格限制。如果是老年夫妻入住，至少限定一方的居住年龄。可以以退休年龄作为限制标准，男60周岁以上，女55周岁以上方可入住。当然以年龄作为限制入住的条件，并不是不允许子女和父母同住，老年社区的入住主体必须是老年人。

3.3合理规划设计 社区中的老年公寓可以根据老年人的需求，分为自护型和陪护型。并且分组团居住，因为如果把健康老人和不能自理的老人安排在一起，会使他们的情绪都受到影响。老年社区主体是自护型老人。户型主要是开发面积较小的，只供1～2位老人居住，既保证了私密性，又降低了入住成本。建筑物应进行无障碍设计，例如无障碍步行道、无障碍防滑坡道、地面材料防滑处理、扶手、户内紧急呼叫、低按键高插座设置、电子安防系统等。

3.4全方位的配套设施 老年社区应开发全方位的配套设施。包括老年公寓、老人食堂、老年医疗保健机构、老年活动中心、老年大学、商业服务中心、老年人才市场等设施，为老年人创造富有活力的物质和精神生活条件。老年社会的建设坚持“以人为本”的原则，整合各种资源，关注老人群体内部需求差异。

3.5多种形式的租售方式 开发商在运营模式上可以采用灵活多样的租售方式，以满足不同老年人实际情况。可以与老年人原有住房进行产权置换。并按照住房的市场价格补退差价。运营方式上还可采用租赁的方式，提供几种可供选择的租赁年限，例如租10、15和20年等，老年人一次性结清房租。若老人居住时间超过此年限，则另外再收取租赁费，若老人不幸身故，则将剩余居住年限的房租返还给老年人的家属〔6〕。

4 参考文献

1包宗华.老年住宅的几种形式〔J〕.上海房地，2008；(4)：37-9.

2张晶华.我国养老地产现状简析〔J〕.经营管理者，2010；(4)：71.

3李沛霖.美国养老产业的发展及其对中国的启示〔J〕.广东经济，2008；(6)：51.

4王 波.论养老模式与现代服务业的融合〔J〕.华东理工大学学报(社会科学版)，2008；(3)：18.

5李小云，田银生.集中与分散——我国城市老年住房发展模式探讨〔J〕.中外建筑，2011；(7)：57.

6陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究〔J〕.建筑经济，2012；362(12)：51-3.