南京历史文化老城区惊现16栋仿古别墅

赵磊 徐小萍 周书琪

在江苏省南京市的老城区南捕厅巷北侧，有两排、16栋青砖小瓦马头墙的仿古别墅。

“这个可不是一般人能买得起的房子。每套别墅价格都得5万元/平方米，需要有关系才能买到。”别墅内的保洁员王鹏（化名）说。当地媒体报道称，这里每栋别墅的售价都超过了1000万元。

据悉，这16栋别墅已全部卖掉。而南京市规划局则表示，该地区的规划方案中并没有别墅。

16栋没出现在规划方案中的别墅

初冬的阳光，错落有致地照着南捕厅巷北侧16栋仿古别墅上，每栋别墅的大门上都贴着诸如“1栋南大街8号”的纸条来标示其具体位置，其中几栋的门上新贴了对联。

王鹏告诉《中国经济周刊》，自己只是按照物业的吩咐对固定区域进行保洁工作，没见过别墅的主人。

记者在一位当地居民的指引下，来到别墅的“售楼处”，却发现其正门上写有“南京市志愿者协会”的字样。记者以买房为由询问门口的保安，保安进入院内咨询后告诉记者，别墅区负责人表示，16栋别墅已经被全部预订。

记者在保安处发现了一份别墅管理销售人员名单，后以购房者身份拨打该名单上陶文祥总经理的电话，陶在电话里告诉记者，“现在房子早就全卖掉了”，至于买主是谁，他并不知情。

南捕厅位于南京市秦淮区甘家大院北侧，这一带的老街巷颇具明清时期南京古都风貌。南捕厅历史街区风貌保护与更新，早在2009年就被纳入了南京市城市建设14个重大项目中。其中，三期工程分为南、北两个地块；记者查询公开资料获悉，南部地块被规划设计为总部独栋办公楼，北部地块的用途为文化、娱乐及配建停车场（库），其他辅助设施。

上述16栋别墅就建在北部地块。据《南京晨报》报道，别墅于2009年开始动工建设，2011年7月基本建成。

公开资料显示，在2010年11月召开的《南京老城南历史城区保护规划》专家咨询会和《南京老城南历史城区保护与复兴规划》通报会上，有关专家和官员均表示对在这一地块建造别墅持否定意见。在上述通报会上，南京市规划局副局长刘青昊表示：南捕厅地块的开发不会进行土地出让，也不可能建别墅。

老城南，即南京老城的南部地区，是南京历史最为悠久、文化积淀最为深厚的地区之一，包括南捕厅、牛市等。

2011年7月，南捕厅三期工程在南京市规划局网站上进行批前公示。而此时，上述16栋别墅已基本建成。

据《南京晨报》报道，2013年10月，南京市规划局相关负责人表示，早在2010年，南京城建历史文化街区开发有限责任公司向该局申报规划许可手续，其项目名称为：与历史保护相协调的文化娱乐设施，建筑面积约5000平方米。但直到2013年8月，在上述公司的一再申报下，该局才对此项目补办了规划许可手续。

2013年12月19日，南京市规划局新闻发言人助理万伟庆在接受《中国经济周刊》记者电话采访时表示，上述地块的规划中并没有别墅项目。“我可以毫无疑问地告诉你，在规划方案中，在南捕厅，从来没有说这个地方要建‘别墅’。‘别墅’这个概念不属于法律定义”，“我们核发的规划许可当中的建筑用途为文化娱乐” 。

上海中原地产研究咨询部总监宋会庸告诉《中国经济周刊》，南京市规划局的相关规划和上述16栋别墅的建造，并没有概念上的冲突。规划中说的是建筑功能，而别墅则是“建筑形态”。

据万伟庆介绍，当初南捕厅三期工程没有取得土地使用权，所以办不了规划许可。而2011年南京市政府公布了方案后，这个工程开始办理土地手续，到2013年8月份才办成。“在具备了前期条件以后，我们就给补发了规划许可。”

盖别墅是为改造老街区筹资？

一位知情人士告诉《中国经济周刊》，南捕厅历史街区风貌保护与更新的规划早在十几年前就已经开始，规划和评审会都早已完成，但2003年国家有关拆迁补偿政策调整，南京市政府拿不出钱，因此一度停滞。2006年，南京市再度重启南捕厅规划项目，时任领导提出“就地平衡”的原则。

“‘就地平衡’就是指‘拆的越多越能平衡’，由于南捕厅街巷本身就是住宅，所以政府决定不出钱，就地拆迁后造一部分住宅卖出去，然后将所获资金投入对其他旧房的改造和保护上。”上述知情人士说，“经过由设计、建设规划部门和一些领导参加的座谈会讨论，这个方案获得了认可，但参加讨论的人员有限，并没有包括考古学、文化、历史领域的专家。”

但是，这一方案的进展并不顺利。2010年左右，南京市29位专家，包括历史学家、考古学专家等，向中央有关部门写信反映老城南改造问题，表示上述方案会对老城区的历史文化、社会基底造成破坏。南捕厅项目暂停。

但也有专家认为，南京老城南历史上饱经战乱，建筑被破坏严重，社会结构也发生了改变，实际保护价值较差，难以成为“历史文化街区”。

“南捕厅三期工程北区按照当初规划修建成了别墅，有关部门希望将其变成高档会所或其他形式卖出去，以回笼资金做其他项目的保护或改造。因为这是个敏感地方，所以都造完了还没有批。”上述知情人士告诉《中国经济周刊》，2010年前后，在上述南捕厅改造方案的基础上，有关机构对没有做完的改造区进行再次设计规划，设计思路为：少拆，能保留的建筑尽可能保留。但这一方案直至2013年年初才开始实施，即南捕厅四期规划。

禁不掉的别墅？

我国对别墅类用地供应的限制一直没有停止。

早在2003年2月，国土资源部就发布紧急通知，要求加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。

2006年，国土资源部、国家发改委联合发布文件，明令禁止别墅等项目用地。同年，一位国土资源部官员在接受媒体采访时表示，别墅是指“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种”——这在较长时间内被认为是带有官方色彩的、较为正式的别墅的定义。

2012年6月，国土资源部和国家发改委联合发文，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0），从操作层面进一步关上了别墅类土地出让的大门。

但有专家表示，开发商对此仍然有一些变通的办法，比如可以通过统筹的方式，使整个地块符合容积率的要求，即将一个整体楼盘中部分地块建造高容积率的高层，从而使得另一部分用地能够符合别墅的用地要求。