论房地产企业税务筹划与会计政策选择

殷栋华

摘要：

自改革开会以来，随着我国商品经济的飞速发展，房地产行业已逐步成为推动我国国民经济持续发展的基础产业与支柱产业，其对我国财政收入的增加、带动企业产业发展、提高GDP做出了重要贡献。首先介绍房地产企业的税务筹划与会计政策选择的相关理论，从减轻房地产企业税负的角度，来分析房地产企业税务筹划会计政策选择的关系，并对税务筹划下的会计政策选择提出了相关建议。

关键词：

房地产企业；税务筹划；会计政策选择

中图分类号：

F23

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）01-0133-02

0 引言

近十年来，房地产行业已奠定了国民经济基础行业的地位，对拉动我国GDP做出了突出贡献。房地产行业蓬勃发展之际，国家管理部门通过不断出台产业政策、金融政策、税收政策规范和调整房地产行业的发展。房地产企业随着市场竞争的日益激烈、物价的持续上涨带来的费用成本的扩增、相关税负的逐渐增加，税务筹划成为房地产企业新的理财手段与管理活动。税务筹划作为纳税人降低税负成本的有效方法之一，逐步受到房地产企业的重视，而会计政策选择就是税务筹划的一种手段，因此对房地产企业税务筹划下的会计政策选择进行分析具有重要的意义。

1 税务筹划与会计政策选择的定义

1.1 税务筹划的概念

税务筹划是纳税主体依据相关税法的规定，在税法的允许合法范围内，通过有效的运用会计、法律、金融、税收等专业知识，对企业（公司）运作过程的三大主体活动中涉及到的涉税事项进行事先的规划和安排，以期达到减少纳税主体税负、取得节税收益、最终实现企业价值最大化的经济行为。税务筹划是企业减少税负的有效管理活动，它能是纳税人在不发生偷税、避税、逃税的情况下，从法律认可的范围内取得合法权益。其具有合法性、筹划性与目的性的特点：合法性指税务筹划是遵守法律、税收法规的前提下取得的合法权益；筹划性指税务筹划作为一种管理活动，其必须对企业的经营活动、投资活动进行事先的有效的安排，才能取得减税收益；目的性指税务筹划有二级目的，最基本的降低纳税主体税负，最终目的通过优化资源配置，实现企业价值最大化。目前，从我国众多企业经营管理现状来看，仅有部分企业认识到税务筹划的重要性，税收筹划在我国还处于基本初期的探索时期。而对于房地产行业来讲，税务筹划仅仅在几个企业进行了相关的实践。

1.2 会计政策选择的概念

会计政策是指企业在会计核算和编制报表时所遵循的原则，以及企业所采用的会计处理程序和方法。会计政策选择是指根据企业的具体环境为达到一定的目标，在国家既定会计规范的指导下，对可供选择的会计原则、程序和方法进行分析比较，选择最恰当地反映企业财务状况和经营成果的会计政策并加以执行的过程。会计政策选择是特定会计主体为实现一定的会计目标所做出的一种理性行为。企业会计政策选择的空间在有选择的会计政策。即有选择空间的会计政策是企业税务筹划重点考虑的内容，具体包括存货期末计价方法、固定资产折旧、无形资产摊销计提方法、各项资产的计提减值、销售结算方式的选择、工程合同收入计算方法等。房地产企业税务筹划可在上述的会计政策选择中实现。

2 房地产企业会计政策选择的税务筹划

2.1 税务筹划与会计政策选择的关系

（1）共同理论基础——社会契约论。

古希腊哲学家伊壁鸠鲁最早提出社会契约论，即社会契约论。受Watts和Zimmermanli开创性的研究：将经济学的契约理论引入到会计学。自1986年起，社会契约论在会计学领域得到新的发展。从社会契约论来看，会计信息的使用者即投资者、债权人、政府、企业管理层、社会公众等受经济利益的驱使，都追求其自身价值的最大化，而企业是平衡各方利益联结各方签订一系列合约货契约的中间组织。其中企业与公众投资者之间构成了报酬契约、企业与债权人之间形成了债务契约，企业与政府之间形成了政治成本。各方均已各自的最终利益最大化而不断博弈。在这一系列博弈中，政府具有双重身份，它既是税收政策的制定者和执行者，同时亦为企业会计政策的制定者与执行监督者。而企业作为契约的执行者，必须以契约为准绳，因此其只能通过税务筹划，选择使税负最低的会计政策，实现其最大化利益。

（2）纳税筹划是会计政策选择的经济动机之一。

企业经营过程中，依据国家有关部门颁布的相关税收法规所承担的税负实际上是对企业利润的转移。而经济利润恒古以来一直是所有经济组织一切活动的最终目标。从企业的角度分析，税务筹划的直接动机就是减少税负、取得节税收益。企业都试图在不违法的前提下，使应纳税额最小化。而在国家规定的可供选择的会计政策之间进行税务筹划是合法的、国家政策、法律所能认可的。因此，税务筹划成为会计政策选择的基础动机之一。企业在确定其具体经济业务的会计政策时，必然会预先筹划基于此种会计政策选择下的税负承担额。

（3）会计政策选择是纳税筹划的实现手段之一。

企业通过选择不同的会计政策（企业会计准则规定的可选择会计政策范围内）对税务的影响主要表现在以下两个方面：一是表现在对企业资产负债和当期损益计价方法的选择，二是表现在对收入费用的确认会计期间以及会计政策变更、会计估计变更对当期损益的影响。无论从哪个方面来决策，企业均会采纳是税负最低值的会计政策。

2.2 目前房地产企业会计政策选择的现状分析

税务筹划作为一门新兴学科，在国外已经取得了系统化的发展，而我国还处于探索阶段。随着我国的会计专业、税法专业、税务专业等复合型人才的培养，越来越多的企业已经意识到税务筹划的重要作用。税务筹划不仅能有效的减轻纳税人的税负，同时通过企业自觉的减少偷税行为，间接地减轻了我国税收征管和稽查部门的工作压力，避免了国家财政收入的流失，促进我国税收改革、会计政策的完善等。目前，根据相关房地产上市企业的会计报告等资料，实行纳税筹划的企业仅仅只有少数企业，其纳税筹划下的会计政策选择现状如下：

（1）应收款项坏账准备的计提。

依据新《企业会计准则》规定，企业应当于会计期末对应收款项（包括应收账款和其他应收款）进行检查，分析各项应收款的可收回性，预计可能产生的坏账损失，并对预计可能发生的坏账损失计提坏账准备。计提坏账准备的方法有：个别认定法、账龄分析法以及余额百分比法。实务中，依据近几年，对我国相关上市房地产企业会计政策选择统计，绝大部分企业选择了个别认定法结合账龄分析法。房地产企业纳税筹划选择此种会计政策较好地客观反映了其财务状况，表现在一方面满足了重要性原则对金额重大风险较大的应收款项单独测试，另一方面对金额较小风险小的应收款项按账龄结构分析坏账损失。

（2）房地产企业收入的确认。

收入的确认方法是影响房地产企业税务筹划下选择会计政策的一项重要因素。房地产企业由于其商品的特殊性以及商品价值重大、销售收入结算方式的特殊性，其销售收入的确认需依据工程的完工进度，提供劳务进度进行相应的确认。目前，企业会计准则中，房地产企业销售商品房以及提供劳务收入的确认方法是完工百分比法与完成合同法。实务中，依据近几年，对我国相关上市房地产企业收入会计政策选择统计，绝大部分企业选择了完成合同法。完成合同法一方面叫真实反映了企业的工程成本、相关费用以及相应的收入，另一方面受工程至全部完工才缴纳企业所得税的征税规定的影响，给企业带来了延缓缴税收益。

（3）固定资产折旧的计算。

固定资产是企业发展的重要物质基础，不同的折旧方法的选择导致到企业当期损益的影响额是不同的。依据新企业会计准则的规定，我国固定资产的折旧方法分为两类：一类是直线法包括年限平均法与工作量法，一类是加速折旧法包括年数总和法与双倍余额递减法。其中直线法企业折旧较为平稳，对当期损益的影响也是平稳的，而加速折旧法基于企业在资产使用前期多提折旧，后期少提折旧，这样给企业带来了延缓纳税的收益。实务中，依据近几年，对我国相关上市房地产企业会计政策选择统计，几乎全部企业均选择年限平均法。房地产企业的固定资产大都为房屋建筑物、办公设备、运输设备等，这些资产的损耗表现较为稳定，因此更适应与采用年限平均法。

3 房地产企业会计政策选择的税务筹划应注意的问题

税收筹划是会计政策选择的经济动机之一，而会计政策选择则是实现纳税筹划的手段之一。房地产税务筹划从企业税负最小化的角度出来，对于上述会计政策的选择，缺乏从企业发展的持续性与整体性、会计政策目标与税务筹划目标均衡性、税务筹划风险问题的思考。针对于现行房地产企业会计政策的税务筹划现状，提出以下应注意的问题：

3.1 房地产企业税务筹划应考虑会计政策目标以及二者契合性

房地产企业纳税筹划是从房地产企业承担最小税赋的目标出发，通过对企业经济活动进行事前的筹划，运用相关的专业知识，实现应纳税额最小化的理财活动。而会计政策选择是税务筹划的手段之一。基于依据纳税筹划下选择的会计政策所核算的企业会计信息以及编制的会计报表，在一定程度上是对企业真实经济会计信息的一种调整，一种盈余管理行为。依据企业会计准则的规定，会计应该对信息使用者提供对其觉得有用的信息，而决策有用的信息最根本是真实的，可靠的。而税务筹划下运用会计政策所反应的会计信息的真实性值得商榷。因此，房地产企业在纳税筹划与会计信息真实性之间应选择既能较客观反映企业真实财务状况、经营成果，又能有效减低企业税负的会计政策。

3.2 房地产企业税务筹划应考虑其长期性、企业效益整体性

房地产企业在考虑选择会计政策时，应从企业整体利益长远利益出发结合企业的经济环境分析选择最优会计政策。税务筹划是一项复杂专业性特别强的管理活动，房地产企业可以从企业设立类型、行业的税负、地区的税率差异等各个方面着手。企业税务筹划选择某项会计政策时，要考虑到经济事项之间的彼此影响效果。只有在各项筹划结合在一起使企业的整体的效益达到最高，才算真正达到了纳税筹划的目的。

3.3 正确理解和规避税务筹划的风险

房地产企业进行税务筹划有可能会失败。税务筹划风险是指企业在进行税务筹划时，由于各种主观（如专业人员能力欠缺）及客观（如税收制度变革）因素的影响，是税务筹划的结果与预期目标有一定的偏差，从而给企业带来损失。税务筹划风险主要包括三个方面：对税收政策理解偏差导致的、对税收优惠政策运用不到位的节税损失、系统性筹划对税收政策整体把握不力形成的。房地产企业应当从风险源头进行遏制，可以通过加强税收政策学习、树立税务筹划风险意识、努力提高税务筹划人员素质、搞好税务部门与企业关系、建立税务筹划风险预警机制等方面防范税务筹划风险。

4 结束语

随着税务筹划相关技术、程序方法、风险防范体系的全面发展，可供选择会计政策的规范化，房地产企业会计政策选择的税务筹划将更加灵活，更好地促进房地产企业价值最大化目标的实现。

参考文献

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