浅析我国小区停车位权属问题立法完善

林桦

摘 要：随着国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，我国已逐步进入家庭汽车时代，随之而来的城市住宅小区停车位权属问题也逐渐浮出水面，停车位纠纷成为建筑物区分所有权纠纷案件中的热点问题。虽然我国《物权法》这对停车位问题有所规定，但仍旧有很多问题存在，因此需要不断的完善。

关键词：小区停车位；立法缺陷；立法完善

一、住宅小区停车位权利归属的理论争议

（一）业主共有说

“小区业主共有說”充分体现了在房产交易过程中对处在弱势地位的业主的利益保护，较为充分的考虑到了维护业主产权、保障业主配套的权益。但是该学说忽视了小区的形成及其最初所有者——开发商，并对小区业主的所有权取得方式缺乏考虑。小区业主从开发商购买房屋，这属于物权的继受取得，商品房屋所有权的原始取得者应当为开发商，所以在商品房屋的所有权包括整个小区的停车位在开发商出售给业主之前都属于开发商。开发商在将小区对外出售时，可以通过多种方式对停车位进行处置，当然也包括对停车位的不处置。开发商可以在业主购房时随同房屋将停车位的权属进行转移，也可以自己保留所有权，仅对其进行出租，所以业主在购买小区商品房后，并能当然取得了小区停车位的所有权。如果认为小区业主购房时当然取得停车位的所有权，那么对处于小区内的停车位分配，则又成为新的问题。显然一般的小区停车位数量与房屋数量不相等，此时停车位是由开发商决定如何分配还是小区业主共同协商分配呢？如果由开发商决定则有可能在购房合同中出现霸王条款，而如果由业主协商则也很容易出现协商不成的问题，所以该学说的可行性不大。

（二）开发商所有说

该说认为，住宅小区的停车位与小区的区分所有建筑物没有直接的关系，小区停车位是可以成为单独所有权的客体。①小区停车位和区分所有建筑物都是由开发商投资兴建的，按照“谁投资谁受益”的基本原则，小区停车位与房屋的买卖应该分开进行，在出售之前，开发商拥有最初的所有权。

从法律角度来看，在小区的建成出售之前开发商因为建设小区的事实行为而取得小区包括停车位的所有权。开发商所有说承认了开发商是小区最初的所有者，对于分析小区物权包括停车位权属的流转指明了方向。此外该学说也肯定了小区停车位是一个独立的个体，并不是依附于建筑物之上，所以小区停车位不必与建筑物进行捆绑销售而是可以独立于建筑物进行单独流转。但该说也有明显不足，实践中，小区的停车位确实可以独立于建筑物单独进行流转，但该流转也只能限于在小区业主之间进行。在小区商品房销售的过程中，业主购房时可以选择购买或者租赁停车位，也可以只选择购房，停车位的产权是可以不随房屋一起变动。但是如果停车位的产权有所变动，其产权登记的形式在我国物权法中并没有规定，而在个别地方如上海的地方性规定中是以登记在房地产登记簿的方式存在的。在开发商自己保有的停车位中，开发商是对所有停车位拥有一个大产权，而并非是对每个车位拥有单独的产权，故该说认为停车位的产权可以脱离小区建筑物单独存在，也并不是十分合适。

（三）约定归属

约定归属说符合《合同法》中的意思自治原则，肯定了在业主和开发商之间的房屋买卖合同中双方得通过其自由意思进行不违反法律的约定。我国《物权法》第七十四条也肯定了该说，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从物权理论方面来看，小区停车位所有权的原始取得者为开发商，开发商作为停车位的最初所有权人，当然有权对该停车位的权属进行处置，包括出售、出租、赠与其他方式。小区购房者无权干预。

但是，该学说使得开发商在进行商品房出售时的强势地位加强。特别是现在地价上涨，而人们生活水平的不断提高使得汽车成为日用品，汽车数量的不断增多使得小区内的停车位数量一般情况下是小于房屋数量的。此时如果开发商认为小区停车位奇货可居，保留小区停车位的所有权，或虽然对外出售，但价格过高，显然对购房者是不利的。《物权法》不仅要明确产权的归属和流转，更应该考虑各方面利益的均衡。故在“约定归属说”的基础上，建议进一步增加对开发商处置停车位的限制，如在约定停车位之外规定法定停车位等，使得业主在购买小区房屋时能真正享受到小区停车位带来的便利。

二、我国小区停车位权利归属立法缺陷

不可否认的是，住宅小区停车位的权属争议的确对现存法律提出了挑战，使得我国现行法律的一般规定已经难以适应小区停车位权属争议的复杂性。

第一，《物权法》七十四条第一款虽然规定了用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，但是这一规定过于原则，一定程度上缺乏可操作性。在司法实践中，如果遇到业主没有能力承担过高的车位买卖或者租赁价格，那么业主的优先权如何受到保障并得以实现。另外，当业主无力购买或者租赁停车位时，是否意味着对优先权的放弃，值得明确。

第二，有些权属方面的相关问题如何对待，我国的法律规定尚属空白。例如，住宅小区停车位究竟是区分所有建筑物的专有部分还是共有部分？住宅小区停车位与住宅房屋之间的关系什么，是两个各自独立的物还是主从物关系？住宅小区停车位是否可以单独交易，依据是什么？诸如此类的关键问题只有得到立法和司法的权威解决，才能更好的化解住宅小区停车位的权属纠纷。

三、我国小区停车位权利归属的立法完善

1、完善住宅小区停车位权属登记制度

虽然我国以立法的形式明文规定了权属登记制度，但是在目前的司法实践中，关于住宅小区停车位的权属登记制度，还存在许多漏洞和缺陷。业主在购买房屋时，只是根据与开发商所签订的《商品房买卖契约》到房产登记管理机关和土地登记管理机关分别领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》。业主所持有的两证，主要是登记其房屋专有部分的建筑面积和分摊面积，即只针对房屋，也就是说还不存在专门针对车位这一不动产的登记制度。依照不动产物权登记生效的原则，业主购买车位，无法取得相应的权属证书，则其对车位的权利得不到法律的认可和保护，这便在社会交易过程中，增加了诸多不安定因素。因此有必要对目前的不动产属登记制度进一步完善，来消除“销售使用权”等一系列现状所带来的隐患。

2、科学规划房屋与车位的配置比例

在我国，对于小区停车位的争论以及关于其权属的纠纷一直存在，究其原因，并不仅仅是因为法律法规的不完善。其最为根本的原因在于居民物质生活水平提高所导致的私家车数量的大幅度增长，然而开发商处于经济效益的考虑不愿意大量建设停车位。如果这个问题无法解决那么关于停车位的各种纠纷仍不会停止。对此，政府应当采取必要手段逐步的加大停车位的配置比例以满足业主不断增长的停车位需求。但是，单纯的增加停车位的配置比例并不能够最大限度的缓和矛盾，相反，盲目的加大配建有可能造成资源浪费或者停车位价格的大幅上涨。随意政府行政规划部门需要对停车位的配置比例进行科学和合理的规划，考虑各方面因素，充分利用资源尽可能满足业主需求。（作者单位：河南财经政法大学）

注解：

① 王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006 年第 5 期

参考文献：

[1] 韩秀贞：论小区的停车位权属[D].华东政法大学.2013

[2] 陈静：区分所有状态下小区停车位的权属问题研究[D].华东政法大学.2011

[3] 朱永光：小区停车位归属研究[D].中国海洋大学.2012

[4] 王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].《现代法学》.2006（05）

[5] 金凤：略论住宅小区车库的权属[J].《贵州师范大学学报》2004（04）

[6] 张顺博：住宅小区停车位权属探究[D].吉林大学.2013