关于市场比较法区域因素修正方法改进的探讨
2014-01-16矫德阳
矫德阳
（中国地质大学，北京 100083）
关于市场比较法区域因素修正方法改进的探讨
矫德阳
（中国地质大学，北京 100083）
区域因素修正是不动产估价方法之一的市场比较法评估的重要内容，也是运用市场比较法估价的难点。以市场比较法的概念、原理、特点和适用范围为基础，探讨有关区域因素修正的传统方法，总结传统修正方法的不足之处。重点阐述层次分析法、模糊数学法和回归分析法三种改进的区域因素修正方法，目的在于通过对传统区域因素修正方法的改进，减少估价人员在评估过程中的主观影响因素，相对客观地反映不动产价值，使评估结果客观、精确，具有操作性和实用价值。
不动产估价；区域因素；修正；方法改进
一、引言
“土地是财富之母。”“地者万物之本源，诸生之根苑也。”土地作为财产，在人类财富创造与财富积累过程中具有重要作用。我国自20世纪80年代，先后进行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分别建立了土地及房地产等不动产产权体系和交易制度。近年来，土地及房地产交易日趋频繁，不动产价格评估成为社会经济主体之一并被广泛关注。
不动产是指依自然性质或法律规定的不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人为添加附于土地并且不能分离的实体。关于不动产估价内涵的最经典表述是，不动产拥有者、需求者、管理机构、信贷机构、征税机构、其他个人或机构等，出于不同的目的和需要，对不动产进行的经济价值测算[1]。不动产估价本质上是对不动产价格形成过程的分析、判断与再现。对不动产价格进行合理的评估，不仅能为不动产交易提供价值依据，而且能有效推进不动产交易业务的顺利进行，从而维护市场公开、公平的秩序，保障买卖双方的合法权益，实现国民经济的协调发展[2]。
市场比较法是不动产估价方法中最常用的方法之一，是一种使用范围广、可靠性高、说服力强的基本估价方法[3-4]。而其中的区域因素是影响不动产价格主要因素之一[5]，其修正工作量较大、且把握被比较的各个因子及确定修正系数，被认为是市场比较法的难点和关键之一。学者关于对市场比较法的改进多是从整体入手，将模糊神经网络法引入市场比较法定量模型对不动产价格进行评估分析，增强评估结果客观性[6]；或是在可比实例选取方法上进行优化[7]，如将灰色关联分析法[8]和聚类分析法[9]纳入可比实例选取过程中，获得与待估不动产最接近的案例。随着信息技术的发展，GIS技术应用到区域因素修正中，并用于开发一种自动修正的可视化系统[10]。其他有关区域因素修正方法改进的研究相对较少。本文研究传统区域因素修正方法的不足之处，对区域因素修正改进的方法进行探讨，通过对区域因素修正方法的改进，寻求科学合理的方法，减少在不动产价格评估过程中估价人员的主观影响因素，客观反映不动产的价值，完善市场比较法，使之成为更加客观、更加精确、更具操作性和实用价值的不动产评估方法。
二、市场比较法概述
（一）市场比较法的概念
市场比较法，也叫市场法、比较法、交易实例比较法，也有人称之买卖实例比较法、市场资料比较法，有时也简称市价法[11]。它是将估价对象与在估价时点的一段时期内发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格采取适当方法（如交易情况、估价期日、区域情况、年期情况和个别因素等），加以修正求取估价对象客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最能体现房地产估价目的基本方法，是一种直观、适用性广的估价方法，易被估价人员、委托人以及社会人士所认可，被公认为比较有效的一种估价方法。在《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中的第5.1.4条特别强调：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。”[12]
（二）市场比较法基本原理
市场比较法需要选取已有的房地产交易案例进行比较，寻找类似交易案例进行替代，其基本原理正是替代原理[13]。替代原理的实质是在同一市场环境中，效用均等的不动产由于具有替代的关系，其价格会趋于一致。正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。因此，评估人员需要全面进行市场调查与调研，准确收集不动产市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面细致的比较和分析，用经济模型、数理模型等方法确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。
在现实不动产交易中，任何理性的买者和卖者，为获得最大利益，都会将其拟买卖的不动产与类似不动产进行比较。任何买者不会接受比市场正常价格过高的价格，同样，任何卖者也不会接受比市场正常价格过低的价格，这样最终使同一市场上类似的不动产价格相互牵制，相互接近。基于替代原理，在不动产估价过程中，可用类似不动产的已知价格推导评估对象的不动产价格。
采用市场比较法进行不动产估价过程的基本原理可概括为：根据替代原理，将已有不动产交易案例与估价对象不动产的条件差异转换成两者的价格差异，并以已有不动产交易案例的价格为基础，通过修正得到估价对象不动产的价格。
（三）市场比较法适用范围
市场比较法适用于不动产交易频繁、发达、活跃和完善的市场，需要有广泛市场交易的不动产类型地区。比较适用市场比较法进行评估的不动产主要类型如下：
1.未开发或已开发完成的可以交易的宗地。一般分布在城市郊区及周边，也包括用于居住小区建设的不动产，工业开发区，城市内拆迁改造的不动产，如城中农用地、适合建设住宅的土地、废旧工业厂房等。未开发或已开发完成的可以交易的土地没有太多地上物，条件简单，其用途及使用条件的可变空间较大，市场限制少，市场吸引力较强，且大部分不动产都经历这样的状态进入市场，已有交易案例相对充分。
2.可以单独买卖的不动产。多为别墅、小型独栋住宅、写字楼和商场等。能进行单独买卖的不动产一般都会进行整体交易，即土地及其地上建筑物一并交易，在不动产市场中交易案例相对较多，容易获得可比对象。
3.有地上附着物的小型企业用地。多是加油站、小型连锁商场、餐饮、维修站等小型企业和机构。这类不动产的企业交易比较频繁，经常发生转让，因此交易案例相对充分。由于这类小型企业主要依赖不动产交易的优势，其资产中不动产资产价值占有相当多的比重，虽然交易对象是企业整体，实质上主体是土地及其地上附着物。
（四）市场比较法估价程序
市场比较法估价程序含以下内容：
（1）收集已有交易案例，并确定合适的比较案例，一般不能少于3个；
（2）建立价格可比基础[14]；
（3）进行因素修正，按先后顺序依次为：交易情况比较并修正、期日比较并修正、区域因素比较并修正、个别因素比较并修正、其他相关因素比较并修正；
图1 市场比较法估价流程
（4）计算并确定评估对象价格。
修正计算后，每个交易实例都可计算出一个比准价格，各个比准价格不会完全一致，需要综合计算求出估价对象的价格，常用方法有简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法及众数法。
三、区域因素修正方法
（一）区域因素对不动产估价的影响
区域因素即不动产所在地区具备的条件和特性，是指不动产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合形成的地区特性，对该区域内的不动产价格水平会起到影响作用，是在一个区域内影响不动产使用功能及其质量的因素，其对不动产价格的影响范围是某个具体的区域。进行区域因素修正，是将比较实例相对于估价对象在区域条件上的差别所产生的交易价格差异排除，是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。由于不动产的不可移动性，在不动产估价中，区域因素起着不可忽视的作用。进行区域因素修正时，除应重视不动产所属地区的地理经济环境差异外，根据不动产用途的不同，影响其价格的区域因素也不同，在评估过程中应注意区域条件的选取。
1.影响居住不动产价格的区域因素。对于居住型不动产而言，影响其价格的主要区域因素是住宅区的环境条件，具体可分为自然环境、居住条件和人文条件。如日照、温度、湿度、风向等气候条件，当地居民的职业、受教育水平等居住环境状况。街道的宽度、构造等，离市中心的距离及交通设施状况也是影响居住不动产价格的区域因素。
不同居住类型的区域因素修正体系不同。普通公寓、中小户型普通住宅应主要考虑公共交通便捷度、生活配套设施完善度、治安环境、区域规划等；中大户型普通住宅应主要考虑区域氛围、道路交通的便利度、环境因素和公共配套设施完善程度等；高尚住宅应考虑的区域因素主要有景观环境、社会环境、车行交通的便捷性，以及基本环境质量等[15]。
2.影响商业不动产价格的区域因素。决定商业不动产价格的主要因素是收益程度，影响商业不动产的区域因素主要是对收益程度有影响的因素，如客流量大小、交通条件、地段繁华程度和土地利用的管制程度等。对于交通条件，进行商业房地产估价时，要从两方面考虑：一是顾客方面，从现阶段一般情况看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间隔及公交线路联结的居民区人数等指标。二是要考虑机动车和非机动车停车场地，以及进货交通和卸货的便利程度。地段繁华程度是影响商业房地产价格的首要因素，由商业不动产所处的商业中心区等级确定。
3.影响工业不动产价格的区域因素。主要区域因素是地理位置、交通条件和基础设施配套状况。（1）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸业需要大量排放污水，通常要邻近河道设置工厂；化工企业会排放大量有毒有害气体，不应设在山沟里，否则不利于废气排放；水泥厂附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。（2）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此便捷的交通条件十分重要。比如与公路交通干线邻近或相连，铁路专用线进入厂区，与通航河道或专用码头相邻等，都有利于工业不动产价格的提高。（3）基础设施配套状况。工业生产对基础设施依赖较强，比如电力供应情况、生产用水情况、排污及污染治理情况、通讯条件等皆为影响工业不动产价值的主要区域因素。其他区域因素还有公害发生的危险性、行政上的辅助与管制程度等。
（二）区域因素分类
区域因素主要有以下几类：
1.繁华程度。繁华程度在外观上反映城市经济、社会生活活动的频繁与活跃，其内在表现为中心地职能的集聚、经济效益的提高、企业及居民活动实际代价的降低。通常繁华程度可由商业服务设施的集聚程度表示，如商铺、超市、电影院、游乐场所、公园、医院及其他民生设施是否齐全。
2.交通状况。主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。通常用道路功能、路网密度与车流量表示。居住区内的交通道路分为人车分流和人车混行两类。
3.基础设施状况。主要是指与区域配套的文化、防污染及公共生活设施，如供水、排水、供电、供热、燃气、通讯等，其配套程度与质量直接影响生产、生活等功能的发挥，从而对不动产价格产生影响。
4.区域环境条件。区域环境条件由区域自然条件和经济地理条件构成，主要指地区的环境优劣程度以及环境绿化、美化程度，也包括动植物资源的丰饶度及其组合区域劳动力的数量和质量、经济发展的历史传统、经济发展水平和结构特征、未来的开发潜力等等，是影响不动产效用的重要因素。
5.不动产利用。是指如城镇规划、不动产使用限制、产业聚集度等对不动产有一定作用的因素。
（三）传统区域因素修正
1.修正方法。区域因素修正有其基本程序。第一，确定影响因素。确定对估价对象不动产类型价格有影响的区域因素。这与估价人员的经验有很大关系。第二，判定区域因素状况。依据重要性和相关性的原则，判定估价对象不动产和可比实例不动产的区域因素状况，并进行归类。第三，逐项比较并确定差异程度。将可比实例不动产与估价对象不动产的因素状况进行逐项比较，并确定区域因素影响因子的条件指数，再将各因子条件指数汇总为影响因素条件指数。该过程需要用合适方法确定各影响因子权重，如特尔非法、层次分析法、因素成对比较法等。最后，进行价格修正。根据影响因素条件指数对可比案例的成交价格进行修正，得到各案例对应的比准价格。
传统的区域因素修正方法主要有两种[16]：一种是直接比较修正，即以估价对象不动产的各项区域因素状况为基准，与可比案例对应的区域因素进行逐项比较，然后确定修正比率；另一种是间接比较修正，即以设定的某标准不动产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比案例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比案例交易价格，即可得到修正后的可比案例在估价时点的价格。
区域因素修正的具体公式表达为：
（1）直接比较法：
（2）间接比较法：
2.存在问题。传统的区域因素修正较为粗浅，过于简单化和主观化。首先，市场比较法是参照己经成交的不动产价格确定估价对象的价格，通过评估人员的主观判断选择可比实例，估价结果合理性会受评估人员的主观影响。其次，对区域因素进行百分比修正时缺少相关标准，主观性强，仅凭评估人员的工作价经验进行处理，并没有明确的规定与理论依据，缺乏相关技术支持。不同的评估人员的工作经验不同，对因素系数修正有不同的判断，有些评估人员对区域因素系数修正把握不准，进而导致估价结果失真，影响估价结果精度。
（四）区域因素修正方法的改进
为尽量避免传统方法存在缺陷所导致的弊端，减少主观因素对估价结果的消极影响，完善市场比较法，区域因素修正方法的改进十分必要。通过阅读相关文献，对几种改进的区域因素修正方法进行综合。
1.层次分析法。层次分析法是一种实用的多方案或多目标决策方法，其主要特征是能合理地将定性与定量的决策结合，按照某种思维规律把决策过程层次化和数量化。其基本思路是先分解后综合，通过主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。
应用层次分析法对不动产估计的区域因素修正方法进行改进，根据不动产区位价格理论和实际评估工作中总结的经验，可将区域因素分为若干子因素。这些因素相互独立，同时也相互影响，构成影响不动产价格的区域因素评价体系。
层次分析法改进的区域因素修正可遵循以下程序：
（1）构建影响不动产价格的区域因素（A）指标体系；
如以选取繁华程度（B1）、交通状况（B2）、城市规划条件（B3）、基础设施完善程度（B4）、人口密度（B5）、经营性质及规模（B6）为例。
（2）确定指标中各因素指标的指标分值评分标准；
（3）计算各因素指标对区域因素影响的权重，具体步骤是：
首先构建判断矩阵，
然后采用专家打分法对判断矩阵打分，各要素Bi对要素Bj的相对重要程度判断尺度采用10分制，如表1所示。
计算各因素的权重值W。
求特征向量的分量：
再进行归一化处理，得出各因素指标的权重值：
最后得到区域因素影响分值：
通过以上方法可计算出待估不动产和可比案例的区域因素影响分值，分值具体反映了该不动产区域因素的总体质量优劣，从而完成区域因素定量比较。用层次分析法计算得到的分值计算估价对象价格，可以增加结果的准确性。
表1 相对重要程度的判断尺度表
2.模糊数学方法。模糊数学在对象的相似程度识别方面，引进了贴近度的概念，对象越相近，贴近度越大。在市场比较法中引用模糊数学的概念主要是为了选择最相似的不动产交易案例，将待估对象与可比实例之间的贴近程度转化为权值[16]。相似程度高的可比实例权值大，因而调整作用也大；相似程度低的可比实例权值小，调整作用也小。经有关专家在实际工作中的大量验证，权值是呈指数递减的，衰减非常大，贴近度为第四位的可比实例的权值已经相当小，一般可以忽略。所以，通常只要取最相似权值最大的三个可比实例即可。权值的计算与隶属函数有关。其中运用选择隶属函数的方式对区域因素进行修正，隶属函数即为表示某些元素隶属于某种特征的函数，隶属函数用[0，1]区间的一个数来表示，其值越接近于1，意味着隶属度越高，反之越低。确定隶属函数的过程，就是将区域因素修正系数的百分比转化为隶属函数值。
有学者用模糊数学法对个别因素进行修正[17]。将模糊数学方法运用到区域因素修正，可将已经发生的交易实例经分析整理后建立不动产估价数据库，利用计算机在典型交易实例中查找出与待估对象最相似的三个比较案例，通过选择隶属函数进行因素修正，从而可得到比较合理的待估对象评估结果。
3.回归分析法。回归分析法是一种量化的方法，是在掌握大量观察数据的基础上，利用数理统计方法建立因变量与自变量之间的回归关系函数表达式。进行区域因素修正时工作量较大，且不易把握被比较因素。将可比案例和估价对象区域因素中各因素用一个量表述，可起到举一反三作用。本文主要探讨线性回归分析法。
该方法的假设前提是，可比案例交易情况正常、交易日期与估价时点无时间差异，个别因素无差异，则同一地区各区域因素与其价格构成因果关系。区域因素包含若干影响因子，根据影响因子对不动产价格影响的大小，对区域因素的影响因子进行量化，其得分累加即为区域因素得分。这使得在进行影响因子比较时，由多对比较变成一对一比较，简化工作量。在这种改进方法中，把不动产价格用Y表示，作为因变量，区域因素用X表示，作为自变量，X和Y构成一个平面直角坐标。用可比案例的区域因素与价格组成的数据点作散点图，若近似成直线，则视X与Y成一元线性关系。若构成的散点图不是直线而是曲线，即自变量和因变量之间为多元线性关系。通过建立模型，利用复合函数的方法，化非线性函数为线性函数，寻找它们之间的联系。通过回归分析法，求出已知区域因素的不动产价格[18]。
在区域因素修正过程中，根据选取的影响因子制作权重指数表，对各因子的权重进行修正，建立城市区域因素因子修正系数表。
区域因素的修正：
其中，k为区域因素修正系数；ki为区域因素中第i项因子的修正系数；Wi为因子i在价格影响中的权重；n为区域因子项数。对区域因素的各因子加权求和，得到每一宗不动产的区域因素分值，对区域因素分值与不动产价格的关系进行两两成对比较，作散点图，建立数学模型。
四、总结
以上对市场比较法区域因素修正的改进方法，都是从确定影响因子的条件指数入手，运用数学方法计算区域修正指数。其中，各因子及其权重值的确定利用专家打分法。由于待评估不动产存在用途、区位等差异，有关部门不会制定标准的权重指数表。因此，因子权重值没有较好的改进方法，专家打分法是相对合理的确定方式。
区域因素修正是市场比较法的难点，修正不当会影响评估结果的精确度，甚至造成错误结果。通过层次分析法、模糊数学法和回归分析法对区域因素修正方法进行改进，尽量消除主观因素，使修正系数客观化、准确化，完善市场比较法的评估程序，提高评估结果精度。
随着评价技术水平的提高，可考虑将数学方法与GIS方法结合进行区域因素修正，进一步完善不动产估价体系。
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F293.3
A
1672-3805(2014)01-0006-07
2013-08-26
矫德阳（1986-），男，中国地质大学（北京）土地科学技术学院博士研究生，研究方向为区域地质、土地规划。
