房地产作为融资租赁标的物之探讨——从某租赁公司诉请租赁债权案谈起

◎李思佳（南开大学法学院，天津300071）

房地产作为融资租赁标的物之探讨
——从某租赁公司诉请租赁债权案谈起

◎李思佳（南开大学法学院，天津300071）

近几年，融资租赁行业迅速发展。外资租赁公司、内资试点租赁公司、金融租赁公司数量大幅增加，交易领域扩大，形式不断创新。截至2014年6月，融资租赁行业资产总规模已达2.7万亿。但是，由于“四大支柱”〔1〕不甚健全，司法审判实践中问题较多。文章论述了房地产融资租赁，阐明了学界的理论争点，并对房地产能否作为租赁财产予以讨论，以期有所裨益。

融资租赁 房地产 标的物

1 案情介绍

司法审判中，租赁公司诉请租赁债权的纠纷不断增多。审判机关对以不动产作为融资租赁标的物的合同纠纷认定也多有不同意见。2014年，H金融租赁有限公司与F市政府国有资产投资公司订立《融资租赁合同》，约定以售后回租的方式开展融资租赁。H金融租赁有限公司作为出租人，F市政府国有资产投资公司作为承租人，租赁物为F市某区市府大道。按照合同约定，F市投资公司将市府大道出卖给H租赁公司，再将该大道租回使用，并如期给付租金。案件中，由于F市投资公司并未按照合同约定经催促后给付租金，故H租赁公司诉至法院请求F公司支付全部未付租金。

法院在审理过程中，对本案中以市府大道作为标的物的合同性质及效力产生了不同意见。第一种意见认为合同有效。出租人购买了市府大道，拥有所有权，承租人享有使用权，现承租人违约未交付租金，故应当按照合同约定判令承租人支付全部未付租金。第二种意见认为合同无效。出租人并不能取得标的物市府大道的所有权，而且F投资公司并不实际使用此道路，是由公众使用，故不符合《合同法》关于融资租赁章的规定。第三种意见认为，合同虽明为融资租赁合同，实为借贷合同。合同中的标的物是市府大道，既可以解释为大道所占用的土地所有权，也可解释为建造大道所有的沙石混合材 料等。如果是土地所有权，显然属于国有，不能交易；若是沙石混合物，则不具有租赁使用的属性。最终，法院采纳了第三种意见。

可见，审判实践中，以不动产作为租赁标的物的租赁合同争议比较大，使交易关系处在不确定不明朗的状态，然而，不动产中仅房地产作为租赁资产的合同就占大多数，以下对房地产作为融资租赁标的物的合同关系予以探讨。

2 房地产融资租赁概述

融资租赁起源于20世纪50年代的美国，80年代从日本引入中国。目前，融资租赁已成为世界上仅次于银行信贷的第二大金融工具。发展初期，融资租赁交易多限于机器设备，现在融资租赁交易标的物还包括飞机、轮船、海上石油钻井平台等。

融资租赁是指出租人根据出租人对租赁物、供货商的选择，购买确定的租赁物件，将租赁物件出租给承租人，承租人享有占有、使用、收益的权利并给付租金的行为。

融资租赁是一种特殊的金融业务，是一种将资本、贸易、工业结合起来，使用权与所有权分离，通过“融物”达到“融资”的交易。租赁期间内，承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利，出租人保留了所有权、处分权，这样就可以为出租人的租赁债权提供了担保。

可见，租赁财产是基于承租人的选择而购置。出租人主要是行使融资职能，从而承租人得以利用租赁物，为了维持融资租赁关系的稳定，融资租赁合同具有不可解除的特征，或者严格限制合同关系解除的条件。

交易实践中，房地产融资租赁主要形式有以下三种。

2.1 直租式

直租式是直接融资租赁的简称，也就是传统的融资租赁形式。具体流程是：承租人根据自身需求选定相应房产和开发商，融资租赁公司使用自有资金购买相应房产，取得所有权，然后将之出租给承租人使用，承租人定期缴纳租金。租赁期间届满，根据事先租赁公司与承租人的约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人支付象征性的对价而取得房产的所有权。显而易见，此交易形式涉及到三方当事人、两个合同关系，一个是融资租赁公司与房地产开发商之间的房屋买卖合同，另一个是融资租赁公司同承租人之间的租赁合同。

2.2 回租式

回租式即售后回租，是指开发商将房产出售给融资租赁公司，然后再与融资租赁公司签订租赁合同，将该处房产租回。此交易过程中只涉及到两方当事人，开发商既是出卖人也是承租人，租赁公司既是买方也是出租方。司法解释规定，此类交易形式，并不能仅因出卖人与承租人系同一人而不认为是融资租赁。此种方式承租人不仅能盘活存量资产，也能获得流动性资金，但同时，一旦承租人出现违约，租赁物变现能力较低，不能有效担保出租人的租赁债权。

3.间接租赁式

间接租赁是指承租人将其房地产项目内的管线、机器设备、机电设备等资产作为租赁物，先出售给融资租赁公司，再将该处资产租回使用，并且负责维修和养护。这样就间接为房地产项目实现了融资。

3 房地产能否作为租赁财产的学界争论

我国目前并未出台《融资租赁法》。《合同法》虽设专章对融资租赁合同予以规定，但相关法规、规章作出的规定却不一致。现实中，大量存在以房地产作为融资租赁标的物的合同。目前，对以房地产为租赁物的“融资租赁合同”的合同性质认定问题，争议较大。

有观点认为，以房地产等不动产作为租赁物的合同合法有效，构成融资租赁合同关系。理由：（1）此类合同如若没有直接违反《合同法》第52条有关合同无效的情形的，依据私法自治原则，应认定为合同有效，并且房地产融资租赁项目并未被监管机构所限制。从世界范围看，也并未有立法禁止房地产租赁交易。（2）财政部和国家税务总局联合下发的财税[2009] 128号、财税[2012] 82号通知，承认了以房屋、土地权属作为租赁物进行的售后回租业务，并且需缴纳房产税。表明我国明确认可房地产融资租赁交易。（3）从交易风险角度看，房地产融资租赁因其租赁物登记公示制度健全，是最安全的租赁物，可以有效防范承租人无权处分行为的发生。就实践而言，房地产租赁式融资租赁公司主要的业务和利润来源，如果认定房地产融资租赁无效，将带来巨大的金融风险。（4）从国际层面来看，经征求国际统一私法协会成员国意见、专家委员会讨论，并于2008年11月审议通过的《租赁示范法》中，对租赁物进行了列举，将不动产包括在范围内。

也有观点认为，以房地产等不动产作为租赁物的融资租赁合同无效。理由：（1）实质法律关系与融资租赁不符。《合同法》237条、《金融租赁公司管理办法》第3条均从权利义务关系的角度对融资租赁法律关系作出规定。根据定义，在融资租赁合同中，承租人选定租赁物和供货商，出租人按照承租的选择购买租赁物，并将其出租给承租人占有、使用，承租人按约定支付租金。在房地产融资租赁合同中，承租人不是房地产的使用人，而是房地产的开发商、建设者，与融资租赁合同中承租人系租赁物的使用人显著不同，因而，此类合同性质并非是融资租赁合同。（2）租赁合同的法律规则不适用于房地产融资租赁合同纠纷。如一般而言，融资租赁的租金设定与设备的折旧具有对应关系，租赁期满，设备大多只剩残值。而房地产项目到期后，租赁物不是剩余残值，而是体现为大幅度增值，因此，并没有与房地产融资租赁相配套的租金设定、租赁物残值计算和清算的法律规则。（3）房地产项目的融资租赁与融资租赁的功能相背离。融资租赁制度上世纪80年代引入我国，初期的融资租赁交易主要以大型机械设备为主，后逐步发展为飞机、轮船等大型交通设备等。从融资租赁交易对象上看，标的物主要是企业的生产经营设备。因此，融资租赁也被作为金融资本支持实体经济的重要法律工具。但当前的现实交易中，存在着大量以房地产作为租赁物的融资租赁合同，作为租赁物的房地产不是企业厂房，而是开发商开发的房地产楼盘或者地方政府的保障房。认定此类租赁构成融资租赁，实际等于架空了国家的房地产调控政策，也有违金融资本支持实体经济的宏观政策。（4）从立法上看，国际公约对租赁物范围表述为“工厂、资本货物或其他设备（设备）”，并未包括不动产。

4 结合个案判定是否构成融资租赁关系

2014年3月1日起开始实施《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》，本司法解释坚持促进交易，规范发展；尊重现实，适当前瞻的指导思想，对交易实践中以房地产作为租赁财产的融资租赁合同进行审慎对待，充分考虑其融物兼融资的特征，减少认定融资租赁合同的无效情形，避免对现存此类合同法律关系的稳定造成冲击，根据《司法解释》第一条的规定，在司法实践中，应当综合《合同法》237条的规定和个案情况来认定。

首先，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人，以在建住宅商品房项目作为租赁物的“融资租赁合同”，我们认为不构成融资租赁合同关系。（1）房地产开发商承租的在建商品房不是用来使用，而是通过融资来建造住宅商品房，并非出于“融物”的目的，在建商品房实质上是抵押物，构成的是抵押贷款关系。（2）出租人未能实际取得在建商品房项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权特征相背离。（3）在建房地产并不属于实质意义上的固定资产。《金融租赁公司管理办法》将租赁物限定为固定资产。根据《企业会计准则第4号——固定资产》第3条规定，确定某物是否是固定资产，不是取决于它的实物属性，而是取决于它在生产过程中执行职能的特殊方式。固定资产的一个重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投资。〔2〕为出售而持有的实物资产是存货，为投资而持有的资产是短期投资或长期投资。因此，持有的目的不同，各企业的固定资产范围也不一致。就房地产开发企业而言，在建房地产项目是为了出售而不是使用，故不属于固定资产。（4）从国际范围来看，在现有的融资租赁模式中，以开发商为承租人、以在建房地产项目作为租赁物的交易实践也很少见。由于国外房地产贷款不仅渠道通畅，而且融资成本低，因此融资租赁形式也没有广泛应用。

其次，以企业厂房为租赁物的融资租赁合同，我们认为构成融资租赁合同关系。企业厂房符合租赁资产的规定，体现了融资与融物相结合的法律特征，也符合国家通过金融支持实体经济的产业政策。同时，从权利义务的设定来看，此类合同关系符合《合同法》第237条的规定，即企业将厂房的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同。就商业地产而言，承租人为了融资，以融资租赁的形式取得商业地产的使用权，并实际占有使用租赁物；出租人作为租赁物的所有权人，用所有权担保自己的租赁债权，提供融资便利。因此，以商业地产为租赁物的融资租赁合同合法有效。

最后，以冶炼、发电、造纸等不可拆卸的设备及存在于土地之上的电力架空线、机站等整体资产作为租赁物时，整体资产应当包含了房屋、土地等不动产。如果认定设备添附于不动产之上不能作为租赁物，显然与融资租赁的本质是相违背的。国际统一私法协会《租赁示范法》第2条规定，租赁物不会仅因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物。因此，以此类添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的融资租赁合同，仍然属于融资租赁合同。同时也应看到，此类合同在承租人违约的情况下，出租人虽然理论上可以行使取回权，但实际上并不可行，或者取回后租赁物的价值基本丧失，租赁财产的物权担保功能难以实现，由此给出租人带来不可避免的风险，融资租赁合同的交易关系的基本价值并未实现。在认定融资租赁合同关系时，还要注意此类设备的成本与租金总额之间是否存在差距过大的现象。因此，应当结合个案予以认定。

总之，融资租赁交易中的租赁物范围问题，如商品房、城市的地下管网、公路等不动产能否作为租赁物，应由融资租赁行业的监管部门予以认定和解决。当前，监管部门并没有就此有明确表态。新出台的《司法解释》也并未明确否定房地产融资租赁，但仍以租赁标的物的性质作为认定是否构成融资租赁合同的因素之一，由人民法院结合具体个案予以认定，避免公开认可房地产融资租赁导致架空房地产调控政策的同时，减少对已有房地产租赁业务的冲击。

注释：

〔1〕通常认为融资租赁需要在法律、监管、会计准则、税收这四大支柱的支持下，才能健康发展 。

〔2〕雷继平,原爽,李志刚.交易实践与司法回应:融资租赁合同若干法律问题——《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》解读[J].《法律适用》,2014(4):36.