投资性房地产的转换的会计处理

杨文才

【摘 要】投资性房地产作为企业的一项重要的资产，如何进行会计核算至关重要。本文主要针对投资性房地产在不同的计量模式下进行转换的会计处理做了比较详细的阐述，如此可以保证投资性房地产会计核算的正确性。

【关键词】投资性房地产；计量模式；转换；会计处理

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。因此应当能够单独计量和出售。在进行会计处理时，根据准则的规定应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但就同一企业而言只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。因此本文就投资性房地产的转换在两种不同的计量模式下如何进行会计处理作一简要阐述。

一、投资性房地产采用成本模式计量时转换的会计处理

在采用成本模式计量的情况下，进行转换时的会计处理相对来讲比较简单，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后入账价值。具体包括以下几种情况：

（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。企业应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

（二）自用的房地产转换为投资性房地产。

企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

（三）投资性房地产转换为自用房地产。

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应的转换为固定资产或无形资产。应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产“科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

二、投资性房地产采用公允价值模式计量时转换的会计处理

企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得时，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

（二）自用房地产转换为投资性房地产

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提跌价准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

（三）投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产—成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产—公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

综上所述，对于投资性房地产的转换进行会计处理，要求我们会计人员在实际工作中要根据不同的情况做出正确的职业判断，如此才能保证企业投资性房地产在会计核算方面正确性。