浅谈我国房地产上涨的原因及对策

柴晓荣

近十年来，国内的房价持续上涨，住房消费成了中国人最大的一项消费，并且超出了收入的承受范围，房价的上涨问题已经成为人们关注的时事热点。了解当前的房价问题，有助于引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们做理性的购房者。

一、房价上涨原因

目前，我国的房地产市场生意火爆，房价一路涨过来，有愈演愈烈之势，究其原因主要有以下几个方面：

（一）总体需求增长

近年来，我国经济持续增长，人民生活水平不断提高，对住房的要求和需求日益提高，住房供求关系紧张。而影响住房总体需求的因素不仅包括正常住房需求，还有超前住房需求，被动住房需求和投机住房需求，这些需求的增加直接影响房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨。在目前我国人口数量的阶段性增长和城市化进程中，住房需求在短期内不会下降，而且还有上涨的趋势，所以在市场经济条件下，房价也会高高在上，居高不下。

（二）政府方面的推动作用

房地产对GDP的拉动作用，使政府对房地产情有独钟。近年来，城市土地供应紧缩，地价不断攀升，已占到房价的23.2%-46.7%，卖地已成为一些地方政府的重要财源，我国土地招拍挂制度，更是促进了地价的上涨。使政府在出售土地中获得更多收入。并且房地产还可以拉动建材、水泥、玻璃、家电等60多个相关产业，已成为地方经济发展的支柱产业。地价带动了房价，房价推动了地价。政府成为高房价的受益者和推手。

（三）建筑开发成本上涨

近几年，建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材、水泥、玻璃价格居高不下，市场物价普遍上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高在一定程度上推动了房地产价格的上涨。

（四）民众对房价的预期

目前，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具，使住房在居住之外增加了许多其他的功能。如住房抵押贷款，为企业融资，提高居民收入和消费能力提供保障，这些都增加了民众对住房的偏好。人们对货币贬值的担心和对房价上涨的预期，也增加了住房投资，促成了房价的上涨。

（五）宏观调控的不力影响

尽管政府为了抑制房价的过快上涨，出台了许多措施，紧缩银根、打击屯地、限期开发、打击炒房、加大房屋交易成本等，以减少房屋成交量，这些措施提高房产商开发成本的同时也提高了住房的购买成本，提高了房价。

二、减缓房价上涨的对策和建议

房价的持续上涨，居高不下已成为牵系全社会的问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，解决由房价上涨产生的一系列问题，试提出如下对策建议

（一）加快农村城市化建设

我国城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的70%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。扩大城市化空间。

（二）加强住房需求管理

区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击房地产炒作和空置率，抑制不合理住房需求，让住房市场回归正常的供需状态。

（三）加大住房供给量

供不应求是房价上涨的根本原因。对房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。在调整保障性住房供应结构的同时，进一步提升住房保障覆盖面，包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等 。大力发展公共租赁住房，加快普通商品住房项目审批，建立多层次住房供应机制，尽快形成有效供应。

（四）完善房地产税制

在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。实施差别化的税收政策，对两套以上住房加大房产税率。

（五）加强房地产市场监管

加强对房地产开发企业购地和融资的监管，防止官商结合，暗箱操作，打击开发商暴利行为。加大交易秩序监管力度，建立和健全房地产信息发布制度。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。完善房地产市场信息披露制度，要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。

我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。它形成的因素极其复杂，稳定房价不是一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价，实现房地产市场的软着陆。同时保持房地产市场经济持续健康发展，对国家的经济建设不影响。遏制炒房和打击囤地囤房行为同时，让民众认识到房屋并不是增值保值的一种商品，让房地产市场回归理性。我国住房市场要实现期望中的平稳过渡，仍然需要作出巨大艰苦的努力。