田明

21CBR：为什么现在地产商都在谈转型？

田明：中国人口红利的拐点2012年就到了，比我们想象的要快，未来城市化进程和经济增速都会放缓，我们自己判断地产行业的繁荣期还有10年。一旦行业成熟，整体没有增量，对手又很强大，把别人的市场份额挤下一点，不太容易做到，对手都很强大。行业无增量的那天来临，自己的空间在哪里？一定要未雨绸缪。

21CBR：地产行业转型有多难？

田明：从资源禀赋来讲，地产商没太多高精尖的东西，房地产要转型、升级成功，都挺困难。地产行业未来不需要这么多人、这么多资本。整个行业的转型预期，我个人持相对悲观的态度。大部分人怎么赚到又怎么赔掉了，或者慢慢淡出。

21CBR：转型的可能路径都有哪些？

田明：我安排人专门研究了美日欧等发达经济体的地产商，在房地产红红火火的阶段过去以后，那么公司都干吗去了？结论是，只一部分留在房地产领域，其中不少经营和管理持有类资产，有的转型为专业的设计机构或者代理机构，基本都是转向细分市场，其中不少从事PE或者VC，资本来源就是房地产赚的钱。

21CBR：你们选择养老地产作为突破方向，为什么？

田明：目前，给予我们产品评价最高的群体是老年人，建筑项目可以大量集合绿色科技，住着舒服与否，老年人自己知道。

21CBR：老年人会对房子的舒适度特别敏感？

田明：年轻人整天忙来忙去，身体强健，环境稍微差一点能扛过去，老年人就不一样，温度和湿度的舒适程度、空气的洁净程度、光与声音等物理环境，老年人的感觉特别明显。你看一下老年人的生病和死亡指数，只有两个季节过不去，一个是三伏天，一个是三九天。

21CBR：养老地产，你们打算怎么做？

田明：现在我们一拿到项目，从投资到方案确定阶段都要进行“涉老型配建评估”，评估在大的社区，是否要辟出一块地做涉老型的养老地产，专门给老年人住，但是又不离开整个社区环境。有的地产商，在环境优美的地区开发大规模的养老社区，集中养老，我非常反对。

21CBR：反对的理由是什么？

田明：条件好，环境好，山清水秀，但全是老年人，脱离社会，脱离原有家庭，就是“老年集中营”，今天老王头走掉了，明天老李头走掉了，那是什么感觉？集中式养老一定不是帮老人长命百岁，而是折他们的寿。如果你是老人，我们愿意吗？

21CBR：养老地产开发，最重要的是什么？

田明：我觉得是老年人的心理需求，这比房子本身更重要。老年人是有地域情结的，最怕的是被家庭遗弃、被社会抛弃，人家说“树挪死、人挪活”，其实老年人是不能挪地的，他行动力很差，对周边街坊邻居乃至一个招牌、一块石板都印象很深刻，这些东西不能给他搬走的，搬走了他不习惯。

21CBR：养老地产的商业模型还有哪些？

田明：有很多种，比如在城市中心区域修建涉老型的功能性公寓，正常人能住，老年人也能住：帮助改造既有小区，进行全套的涉老设计、无障碍设计，推出一些涉老型的设施，植入涉老型的服务团队，输出服务；甚至为其他业主方提供全套的技术支持，比如为酒店、写字楼、商场、疗养院等提供涉老的解决方案。

21CBR：养老地产成败的标准是什么？

田明：我对团队讲过一句话，养老地产好不好，无非两条标准：先问自己，你愿不愿意把自己的父母送进去？其次，你把父母送进去了，其他人的评价怎样？人家是说你孝顺，还是觉得你不负责任？如果两个答案都是正面的，这件事就做对了。（采访/陈晓平）