土地市场热度难降

李茉

2013年步入尾声，行业内主要房企大都拿到了傲人的成绩单，绝大多数开发商均提前完成了年度销售目标。

2013年，与房地产市场同样火爆的还有土地市场，不仅一线城市的土地市场火爆异常，二三线城市热度也超往年。

刚刚进入12月，金融街（000402.SZ）、葛洲坝（600068.SH）、中航地产（000043.SZ）等房企就接连发布了拿地公告，京城某房地产开发商直言：“这个月我们还会积极参与拿地，打好2013年土地市场的收官战。”

在房价高涨，诸多专家、国外研究机构看空中国房地产的情况下，土地市场的火爆还能持续多久？

地王频现

2013年9月5日， 新鸿基地产（00016.HK）以217.7亿元竞得徐家汇中心地块，溢价24.4%，仅次于全国总价地王——2009年12月由富力地产（02777.HK）、雅居乐地产（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）联手以255亿元总价拿下的广州亚运城地块，同时也刷新了上海的地王纪录。同日，世茂房地产（00813.HK）和世茂股份（600823.SH）也以83.94亿元的总价分别刷新杭苏两地的“地王”。

就在沪、苏、杭三地诞生新地王的前一天，北京诞生了该市史上的单价地王，孙宏斌执掌的融创中国（01918.HK）以7.31万元/平方米的楼面地价夺下北京农展馆北路8号地块，超越2010年2月华侨城拿下上海苏河湾地块的楼面单价5.28万元/平方米，成为全国单价新地王。11月21日，恒大地产以51.35亿元配建11.2万平方米自住型商品房的代价，拿下朝阳区东坝南区地块，成为2013年北京市新的总价地王。

地王频现的背后，唱空的声音比比皆是，国土资源部9月底明确要求一线城市年内禁出地王，但各大房企依然拿地热情不减，地王依然频出。

10月-11月，全国45个重点城市中，北京、上海、天津、深圳、重庆、南京、成都等15个城市出现2013年总价或单价地王，其中深圳、天津、南京、珠海、太原等8个城市刷新该城市地王纪录。

亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫公开表示，虽然房企短期内的拿地积极性可能因为有关政策相对收敛，但仍不足以对土地市场形成明显负面影响，如果房地产市场没有明显降温，12月一些城市地王出现依然不可避免。

中国房产信息集团的数据显示，2013年前11个月国内四大一线城市北京、上海、广州和深圳的土地出让收入达4720.38亿元，相比2012年同期的1675.55亿元上涨181.72%，创下历史最高纪录。

以北京为代表的一线城市土地市场前所未有的火爆。2013年11月，北京市共出让34宗地块，面积达1873.9万平方米，环比增幅为131.7%；土地出让金合计406.9亿元，环比增幅更是达到381%。上次土地市场如此火爆是在2010年，当年北京土地出让收入1642.4亿元，然而截至2013年12月3日，北京年内的土地出让收入为1646.64亿元，相比2012年全年的土地出让收入647.9亿元增幅达到154.15%。

北京市土地整理储备中心网站的消息显示，截至2013年11月28日，北京市土地市场已成交商品住宅用地约868公顷，提前一个月完成全年850公顷的供应计划。然而，北京市并未就此停止土地供应，12月3日，北京市土地整理储备中心有4宗经营性新地块挂出，其中有2宗住宅用地和2宗商业商务用地，分别位于顺义区赵全营镇和房山区拱辰街，起拍总价高达51.16亿元，将于12月23日开始挂牌竞价。

上海市11月土地出让金额高达172.5亿元，这已经是该市连续8个月经营性土地出让金超过100亿元。预计上海市12月将有37宗土地出让，出让总面积达120.7万平方米，较11月增加47.5%，较上年同期增加32.1%。

除北京、上海等一线城市外，很多二三线城市12月也有充足的土地供应计划。公开资料显示，宁波12月将有近80宗地块出让，总面积超过5100亩，成为该市年内单月供地之最；11月成功出让19宗土地的长沙，计划在12月挂拍的土地有15宗；杭州也计划在12月推出21宗、共计1571亩土地；合肥拟在12月出让的地块也达到16宗，超过1600亩；青岛12月共有22幅土地计划挂拍，超过11月的土地供应量。

某知名券商分析师表示：“在一二线城市的带动下，2013年，全国的土地出让收入肯定会创下新高，北京的土地出让收入很可能达到1800亿元。”

2014年土地市场热度或难降

进入年末，全国各地陆续推出楼市调控政策以控制房价继续上涨，部分城市纷纷升级限购政策。截至目前，出台房地产调控政策的城市已增至16个，除北京、上海、广州、郑州、武汉等城市外，南昌、厦门、沈阳、南京、太原、福州等城市也在年末推出了调控政策。

然而，过去三年的事实表明，无论是扎紧开发商的钱袋子，还是限购等行政性措施，都没有达到让房价下降或者稳中有降的预期效果。年末地方政府的调控政策虽然在一定程度上使开发商拿地的情绪趋于理性，但并未实质上改变其拿地热情。

万科11月销售简报显示，万科当月共斥资68.85亿元，拿下了位于广州、重庆、杭州等地的8个地块，其中佛山南海区项目成交总价超过30亿元；10月，斥资72.32亿元拿下了9个地块，由此可见万科在年终依然保持着稳步拿地的节奏。

12月5日，恒大地产（03333.HK）在上海、南京两地共计花费96.86亿元拿下了6宗土地，其中上海4宗土地总计31.15万平方米，成交总价41.76亿元；南京的2宗土地成交总价达55.1亿元。虽然恒大地产在12月初的土地市场出尽风头，但业内知情人士表示：“12月，很多一二线城市还有土地供应计划，虽然供应量会相对减少，一些城市还有可能诞生新地王，如成都12月计划挂出的地块中，有一个地块的起拍价近30亿元，已经是地王价。从我了解到的情况，各大房企依然虎视眈眈，会尽力揽地。”

上述券商分析师表示：“现在绝大部分调控措施重点还是抑制需求，手段大多是提高购房门槛及二套房首付比例，还有一些城市增加了土地供应量。增加土地供应的调控效果需要比较长的时间来观察，短期降温主要还是靠抑制需求，但此类调控政策的效果又和各地调控的执行力有很大关系。而且，年末各地推出的调控政策事实上又相对温和，所以我们认为，对房地产市场过热起到的冷却效果是有，但是相对有限，2014年房价上涨应该会有所趋缓，但是国内一二线城市房价大幅下降是小概率事件。”

房价难降，土地市场热度就难以冷却，而土地市场的热度在很大程度上决定着地方政府的收入，中国固有的财税政策使得“控制房地产”与地方经济发展间存在难以调和的矛盾，地方政府的财政收入状况及债务问题的解决都难以摆脱对于土地出让收入的依赖。

中国社科院经济研究所一位不愿具名的研究员表示：“虽然依靠土地出让收入缓解地方债务危机难以长期维持，但是中国财税制度改革还有很长的一段路要走，虽然中央提出了吸引民营资本、成立新型金融机构等多元化方法来解决地方债务问题，但是效果在短期内肯定不会理想。只要中国地方债务问题一天解决不好，对土地出让的依赖不减，房地产行业的热度就很难恢复理性。”

国家审计署2013年6月发布的地方债数据显示，截至2012年年底，全国36个地方政府本级政府性债务余额达到3.85万亿元，较2011年年初涨幅达到12.94%，有9个省会城市具有偿还责任的债务率超过100%，其中负债率最高的省会城市达到188.95%，如果再加上政府负有担保责任的债务，债务率最高的则达219.57%。

总部位于北京的某开发商明确表示：“虽然地方政府增加土地供应量是以控制房价为目的，但是效果肯定非常有限，房价短期内还是很难降下来，只要房价不降，我们就会积极拿地，扩充土地储备，单价地王很难再产生，但是拿地的竞争还是会很激烈，尤其是一二线城市的稀缺地块资源。”