养老住宅建设要从民生工程出发

文/李焕喜

作者系北京市政协委员、民进北京市委专职副主委

首都经济社会发展已经到了可以适度推行养老住宅养老的阶段，政府应通过规划和政策引导、科学的市场机制和有效的政府监管，在更高的水平上推进养老服务的社会化和产业化。

北京市为推进养老服务社会化产业化，出台了一系列重要政策和举措，如鼓励居家养老和社区养老，明确养老机构建设供地方式和指标，鼓励社会资本参与养老机构建设等等，具有十分重要的意义。但要满足养老服务社会化产业化日益增长的新需求，有关部门还应超前谋划，出台和完善相关政策和规划，加快养老住宅建设。

养老住宅，是既适合老年人居家养老，又方便家人或者社区对老年人进行照料、方便有自理能力的老年人进行社会交往的商品住宅。养老住宅养老，与养老院、福利机构、几世同堂居家等传统养老方式的最大不同在于，可以比较方便地通过市场机制提供社会化、商品化的养老和居住服务。调查显示，养老住宅养老具有相当广泛的社会需求和十分强劲的市场空间。不同经济能力、不同家庭构成和不同健康状况的老年人，均对养老住宅养老抱有可观的消费需求。民间机构和社会组织也都非常看重养老住宅养老市场的发展潜力。

推行养老住宅养老，既有利于满足老年人们的居家养老愿望，也有利于整合家庭、社会和政府三方面的力量和资源，不断提高养老服务的社会化产业化水平。研究表明，养老住宅养老将是未来最受欢迎的养老模式。调查发现，大多数老年人虽然口头上也认同养老院养老，但内心里更希望有条件与家人常相聚，希望保持原有的社会交往活动。

推行养老住宅养老，已经是发达国家和地区养老服务社会化产业化的发展趋势。美国在65岁以上老年人口达到8%时，就对住宅法进行了修改，开始建设老年人住宅；当65岁以上老年人口达到13%时，又制定了“集合住宅服务法”。日本经过30多年的探索实践，也最终将老年人护理制度由机构护理转向住宅护理，向老年人及其家庭提供无障碍、具有看护性质的养老住宅，尤其注重将养老住宅与其它租售性质的住宅设计在一起，突出自助和自理。国内天津、上海、成都、长沙等地，也都相继出现了不同模式的养老住宅和养老社区。天津出台的养老住宅长期规划，计划到2020年建成12个高端养老社区，总面积约1200万平方米，每个社区足以为10万余名老人提供集中入住服务；社区的建设和运作，则完全交给市场化机构。

随着经济社会发展和人均可支配收入提高，北京市近年来也自发出现了一些养老住宅，并且入住率都比较高，如“北京太阳城”、“东方太阳城”等，说明养老住宅的社会需求比较旺盛。但由于现有养老住宅数量少、档次高，只有少数经济实力较强的老年人能够购买或者租住得起，绝大多数普通中低收入老人及其家庭还难以实现养老住宅养老的愿望。

除此之外，推行养老住宅养老还面临着三个方面的困难：

第一是缺乏相应的政策支持，养老住宅总量小、价格高。养老住宅建设其实是带有一定公益性质的事业，需要政府政策支持。但是目前，养老住宅只能按照商品房模式进行开发，政府的政策支持力度不够，因而购买、租住和服务价格都居高不下，如东方太阳城毛坯房每平米卖到18000至22000元，中低收入老年群体很难买得起、住得起。另一方面，由于总量非常有限，老年群体购买、租赁或者置换养老住宅的来源和渠道都明显不足。

第二是缺乏建设规划和标准，养老住宅品种少、服务设施不配套。受制于城市发展、土地价格等多种因素，目前的养老住宅建设没有科学规划和布局，选址太随意，基本上是开发商能在哪儿拿到地就建在哪儿。导致现有养老住宅大多建在远郊区县，交通不便，不能满足老年人的生活需求。另一方面，由于缺乏建设标准，现有养老住宅品种太少，难以满足不同层次的消费需求，并且多数缺乏配套服务设施，给老年人生活及养老带来不便。

第三是鼓励社会资本进入养老住宅建设的措施不够明确。养老住宅建设与服务，不同于一般的房地产开发，而是一个完整的产业链，涵盖物质保障、照料保障、医护保障等许多方面。由于开发成本较高，运营周期较长，政府在资金、土地、税负、社区建设等方面的政策支持还不够明确，许多养老住宅项目还处于亏损或者微利状态，导致社会资本不敢轻易涉足，至今尚未形成一个比较成熟、可持续发展且能复制推广的商业模式。

因此建议：首先，尽快出台和完善养老住宅建设和购买政策。政府应从德政和民生工程角度出发，面向中低收入老年人群及其家庭，出台类似于“两限房”、“廉租房”性质的养老住宅优惠政策。既要考虑通过一定的政策支持，鼓励开发商建设适度集中的商业性质的养老住宅小区，以满足不同层次的市场需求；也应考虑在新建或改建小区中，合理配建一定比例的政策性养老住宅户型，以满足一部分老年人在居民社区居家养老的需求。

其次，尽快制定和完善养老住宅建设规划与标准。通过城市建设规划、土地出让用途管理等,引导社会资本集中开发养老住宅社区,或在新社区建设中适当配置一定比例的养老住宅户型。规划和建设要充分考虑老年人购物、交通、医疗和社交的便利性。同时，应考虑不同层次的消费需求，尽快制定北京市养老住宅建筑设计地方标准和相关配套设施建设标准，建立关于服务和价格的指导性标准，鼓励构建居家护理、日常服务、社区医疗等服务体系，逐步规范养老服务产业化市场。

再次，要引导和规范社会资本进入养老住宅建设领域。在养老住宅开发过程中，应考虑养老住宅的公益性，对土地出让金及各种税费等给予一定程度的优惠或减免，同时增加融资渠道支持养老住宅的开发和运营。还应制定严格有效的进出机制和监管体系，选择和确定一批优秀企业作为试点进入养老住宅建设领域，通过示范效应，增强企业投资养老住宅开发的信心。对于违规企业，则应建立退出和问责机制。

总之，首都经济社会发展已经到了可以适度推行养老住宅养老的阶段，政府应通过规划和政策引导、科学的市场机制和有效的政府监管，在更高的水平上推进养老服务的社会化和产业化。