房地产项目环境影响评价探讨

杨汝新

（中航规划建设长沙设计研究院有限公司 湖南长沙410014）

1 概述

201 1年，我国房地产开发投资61740亿元，房屋新开工面积19.01亿m2，分别增长27.9%、16.2%。随着我国经济社会的快速发展和城市化进程的加快，城市人口和城市规模还在不断增加。作为改善人居环境的房地产项目如何在施工期贯彻落实好科学发展观理念，积极打造有利于健康的和谐居住环境越发显得重要。在房地产行业兴起的大背景下，环境保护管理部门对房地产开发建设项目的环境影响评价也提出了越来越明确的要求。为此，本文通过对房地产项目环境影响评价的研究分析，为编制房地产项目环境影响评价工作提供参考依据。

2 房地产项目环境影响评价技术路线

2.1 建设项目概况

房地产项目环境影响评价中项目建设概况的内容主要包括：建设项目的名称、选址的地点及建设项目的性质、主要技术参数指标、总体布局、交通线路等等。概括起来有包含项目所在地的地址位置、地形、地貌、地质、水文、地下水、地表水、水系、气象、气候等自然环境概况；人口经济、城市旅游资源、矿产资源、企事业单位分布、生态环境以及文物保护等社会环境概况；供电、供气、污水、生活污水的处置设施位置、规模等一些公用工程的说明。

2.2 环境影响因素及污染防治

2.2.1 废气环境影响及防治

表1：施工现场扬尘TSP随距离变化浓度分布 单位mg/m3

施工期的废气环境影响有来自土石方填挖、材料装卸过程中产生的粉尘颗粒、选址周围厨房产生的烹调油烟等。根据有关资料介绍，能产生扬尘的颗粒物粒径分布为：＜5μm的占8%，5～20μm的占24%，＞20μm的占68%。施工现场扬尘TSP随着距离的变化浓度分布也有较大差别（见表1）[1]。除了集中供热外，采暖供热供气锅炉的燃料燃烧废气和地下停车库集中排放的汽车尾气也是房地产开发项目的废气主要污染源[2]。在编制环境影响评价时标明选址地域的主导风向、锅炉方位、大小、型号、除尘脱硫设备及去除率、烟囱高度、废气达标情况；对于大型房地产开发项目还要解决好背风涡河气流下洗等问题，合理设置地下停车库排气口位置、高度、朝向以及排风方式等。

2.2.2 废水环境影响及防治

房地产开发项目废水污主要来自项目施工废水，施工期内的废水主要有泥沙水，但对外部环境影响不明显。运营期的洗浴、冲厕、餐饮等生活污水，对外部环境的影响指标主要是COD和氨氮污染。环评中英明确污水量以及排污流向，制定排污方案。如可将产生的污水排放到当地的污水处理厂，但要符合当地污水处理厂入水水质要求；如果项目所在地没有污水处理厂，则该项目所产生的废水必须按照当地纳污水域的要求，由项目自行建设污水处理设施，使废气处理达标后排放，同时依据建设项目性质、规模确定中水回用处理方案[3]。此外，污水处理及中水回用设施应在项目建设过程中做到“三同时”，即同时设计、施工和运行。

2.2.3 噪声环境影响及防治

表2：主要房地产施工设备噪声源

房地产项目在施工期必然会产生各种噪声，对周边环境影响较明显，为此，应明确施工时间，在特定时间里禁止一些高噪声设备的使用，如锯、电刨等。采取一些合理布局，通过消声、吸声、减震等举措减少噪声污染。房地产项目建成后是为人们提供生活或生产的场所，因此对环境的舒适性要求较高，对噪声的影响特别敏感。运营期还是后期运营期对周边的环境影响要求较高，为避免运营期间噪声扰民现象，环境影响评价要重点对其中的空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声源及社会噪声源明确防治措施。如明确项目商业网点数量、规模、位置、用途等情况，限制商业网点的使用范围[4]。

2.2.4 固体废物环境影响及防治

房地产开发项目在建设期的固体废物主要是建筑垃圾，对于施工期的建筑固体废物则应采取集中堆放、及时清除、安排专人负责外运至指定地点的办法处理；在后期运营期间产生的固体废物主要是居民生活垃圾、污水处理后产生的污泥等，对于此类废物可预先采用类比分析法或统计法估算固体废物产生量，确定运营期生活垃圾、锅炉房废渣、污水厂污泥等的固体废物处理方案，明确固体废物排放去向。因此，对于固体废物应预先根据工程分析确定是施工期还是运营期的固体废物，根据不同种类设计不同的处理预案。

2.3 确定参数影响程度

根据环境影响因素的特性，采取定量和定性估算出不同的影响因素对工程的有利和不利方面的影响程度，与没有工程时的环境状况进行对比，设计出不同选择方案。

3 建议

3.1 把握环境评价重点

房地产项目环境影响评价在我国发展时间较短，与工业、水利水电项目差别较大，还有许多方面需要深入研究。在编写报告中除按国家环境影响评价导则要求进行外，可根据项目行业特点对施工期环境影响评价、生态满意度评价、规划选址的合理性、项目污染源对本项目和周围环境的影响以及周围污染源对房地产项的影响等方面进行重点评价[5]。

3.2 激发公众参与热情

房地产项目环境影响评价结果的出台是一项离不开公众参与的技术性工作。公众参与是环境影响评价的重要环节，它是项目业主方或环境影响评价单位同公众之间的一种双向交流，其目的是使项目能够被公众充分认可并在项目实施过程中不对公众利益构成危害和威胁，以取得经济效益、社会效益、环境效益的协调统一[6]。这就需要建设方、政府等相关部门单位通过召开专家咨询会、新闻发布会、问卷调查等形式积极鼓励公众参与。

3.3 合理选用评价方法

环境因素评价只有通过一定的方法，才能使其具有系统性、科学性和可操作性，对于房地产项目来说，主要有指数评价法、专家评价法、公众评价法以及类比法、模糊综合评价法、经济学评价法、运筹学评价法等等。在房地产开发建设环境影响评价中就使用经济学评价法，它是从经济学角度评价人类活动对环境的影响，突出环境质量的经济价值。最常用的是效益——费用分析法[7]。因此，根据房地产项目的具体情况，合理的选择评价方法，使所选取的影响参数能直观、准确的反映环境影响状况。

[1]校峰，杨林，王莉.房地产开发项目环境影响评价【J】北方环境，2010，22（6）：28-30

[2]钟甦，陈晓冰，王蕊等.浅谈房地产开发项目环境影响评价【J】环境保护科学，2006,32（5）:66-67

[3]罗春，蒋湛，周超平，等.房地产开发项目环境影响评价探讨【J】.资源与人居环境，2007（8）：58-59

[4]罗春，蒋湛，周超平，等.关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨【J】.项目管理者联盟，2007（6）：335-336

[5]边向征，李慧军.房地产项目环境影响评价重点探讨.【J】北方环境，2010,22（5）:68-72

[6]朱党生，周奕梅，邹家祥.水利水电工程环境影响评价【M】北京：中国环境科学出版社，2006

[7]张丽君，薛冰，孙大朋.沈阳市浑南新区规划战略环境评价替代方案的制定【J】国土与自然资源研究，2004，30（125）：62-65