停车位纠纷难缠，善用法律者不难！

栏目主持：杨学友

1973年 入 伍，1987年转业到锦州市人民检察院。现为三级高级检察官。

小区停车位“一位难求”之时，一些物业公司借掌管车位权之机，将种种纠纷责任转嫁给消费者。然而，无论停车位纠纷怎样难缠，在善于运用法律者面前，都会被化解。下列案例或许能助你于纠纷中“难”变“易”！

一、停车位被占纠纷损失，物业不担责？

案例：田先生在所居住的小区购置了两个停车位的使用权。某日晚，他发现一个车位被另一位业主的车占用后，将自家车横放在自家车位前的公共车道上。早上，田先生上班取车时发现自己的车被拖离过，导致车辆损坏，花费修理费3900 余元。田先生找到物业要求赔偿损失。物业以田先生违规停车存在过错、车是被他人损坏为由拒绝赔偿。

主持人评析：田先生与物业公司之间形成的是服务合同关系，物业公司有责任和义务维持好地下车位的停车秩序。《物业管理条例》第四十六条、第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。对物业管理区域内违反有关治安等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案，物业的过错主要有两个方面：一是对地下车位管理不到位，存在瑕疵，导致田先生的车位经常被他人侵占；二是安全保障管理责任不到位，导致田先生的车辆被他人移动损坏。无论损害田先生车的侵权人是否被查获，田先生都有权要求物业承担相应的过错赔偿责任。

二、只收取停车位费，车辆丢损物业不担责？

案例：2011年6月某天夜里22 时许，李某将轿车停在自家停车位。翌日早晨发现轿车被撬，丢失备胎及其他物品价值共计6000 余元，并发生修车费1100 余元。派出所办案人员调取小区录像资料时发现，监控录像设备因失修未录像。进一步调查发现，窃贼是毁坏门锁通过小区的消防通道将车轮胎等物品偷出小区的，保安未能察觉。事后，李某找物业公司要求承担损失赔偿，物业强调其只收取停车位费每月120 元，并未收保管费，拒绝担责。

主持人评析：尽管物业公司只收取李某停车位费，但这不能成为其免责的理由。物业公司因存在两个方面的过错，应对李某的损失承担相应的赔偿责任。一是未尽到安全保卫责任。物业对小区公共设施的安全负有管理责任，有责任对小区的公共设施是否完好及安全进行必要的巡视和检查，而本案中窃贼是通过平时锁着的消防通道进入，这就表明物业公司对此疏于管理和防范，致使业主的财产受损。二是物业负责保障小区监控录像设备处于良好工作状态，却未尽职尽责导致录像设备失效，直接影响了小区安全保卫工作。对此，应对其过错承担相应的损害赔偿责任。

三、停车位泊车被砸坏 物业公司无责任？

案例：2011年6月13日，石某停放在车位上的轿车被进入该停车场的犯罪嫌疑人周某损坏，花费修理费79000 余元。周某虽被公安部门抓获，但却无赔偿能力。石先生要求物业公司赔偿汽车维修费、折旧费，共计6万余元，可物业公司认为，物业所提供的是车位租用服务，并没有明确约定财物保管服务，没有保管义务 ；再说，既然侵权人已经抓获，应由其赔偿。

主持人评析：物业公司的说法是错误的，没有法律依据。无论侵权人是否抓获，也无论侵权人有无赔偿能力，石先生都可以向物业公司主张相应的过错损害赔偿责任。《物业管理条例》规定，物业服务企业负责协助做好物业管理区域内的安全防范工作。石先生的轿车是在小区停车场遭到人为损坏，虽然双方所签订的是“车位租用协议”并没有明确约定财物保管服务，但是物业公司作为物业管理者和车位出租人，显然在其职责范围内未尽到谨慎看护和安全防范义务，其对车辆损坏存在一定过错责任，理所当然应承担与其过错相适应的赔偿责任。

四、非租用人之车，一律不得驶入小区停车位对吗？

案例：韩女士选购一处二手房时，一并向小区物业公司租用一个停车位，用以停放自己名下的轿车。后来，她丈夫马先生购买了一款奔驰轿车，也时常停放在韩女士租用的停车位上。一日傍晚，小区保安根据物业最新制定的“凡不交车位租费的车一律停门外”之规定，禁止马先生的车驶入小区。物业公司认为，韩女士所租用停车位，只能停放她自己名下的轿车，其他人的车无权停放。该说法对吗？

主持人评析：物业公司的说法不妥，物业无权阻拦马先生的轿车驶入小区并停放在自家租用的停车位上。韩女士与马先生系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，其所购房屋、车辆、租用的停车位等均应视为夫妻共同财产，无论以谁的名义购买、租用，作为共有人的夫妻都平等地享有业主和财产所有人的权利。韩女士所租用的停车位也理所当然归夫妻共同拥有和使用。若物业公司制定的“凡不交车位租费的车一律停门外”之规定，是经小区业主大会之法定程序通过，对全体业主具有约束力，物业的正确做法是：由韩女士与马先生协商决定只能有一台自己车驶入小区并停放在自家停车位上。该选择权应由韩女士夫妻来行使，而不是由物业公司擅自决定。

五、错过缴费期，物业有权另租他人？

案例：2011年9月30日，家住某小区的刘小姐所租用的停车位已经到期，可刘小姐因忘记而迟迟未交费续租。一周后某日傍晚，刘小姐将车驶入小区后发现，其停车位已被他人占用。一打听方知物业因刘小姐未续租用费，而高价将停车位租给他人。尽管刘小姐表示交钱续租，可物业却以到期不交费为由与刘小姐解除了租用合同。物业的作法对吗？对此，法律是怎样规定？

主持人评析：尽管刘小姐未按时续交租费，物业单方解除租用合同的作法是一种合同违约行为。应承担相应的违约责任。刘小姐到期未续交租用费，只是忘记了到期时间，并非不想继续租用。退一步说，即使刘小的行为可视为以自己的行为表示不再履行主要债务（续租），那么，依据《合同法》第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。可见，即使刘小姐迟延履行续交租金，物业公司若想解除合同，必须“应当通知对方”和“经催告”后，刘小姐在合理期限内仍不交费时，方可解除合同。

六、没写入合同的“购房送停车位”无效？

案例：2010年秋季，某开发商所建楼区为吸引顾客选购，在所散发的宣传单上承诺“购房送停车位”。唐女士与开发商签约并预交了购房款。可到了2012年8月底交房时，开发商对赠送停车位一事只字未提，其理由是当初双方所签订的购房合同书中并未有此项，宣传单不能视为合同内容，若要停车位得另交钱选购。开发商的说法对吗？

主持人评析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。唐女士正是考虑到商家赠送停车位才决定购房的，这应当属于“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”情形。因此，开发商应无条件赠送给唐女士一个停车位。

七、选购地上停车位交款后，不能反悔？

案例：2011年初，曾女士在某小区购买了一套即将交付使用的商品房和停车位一个，并交纳费用共计68 万元（其中停车位8 万元）。最近，就在开发商即将交房时，见许多住户都是租用停车位，曾女士觉得租用更划算，便找到开发商提出不购买停车位，被开发商拒绝。选购停车位交款后，就不能反悔吗？

主持人评析：《物权法》第七十四条三款规定：建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《城市房地产管理法》第三十七条第（四）项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。如果未有证据证明开发商已经取得小区内停车位所有权的权属证书，开发商无权出售，那么，开发商没有权属证，又未经共有人――小区业主共同同意，无权处分。其与曾女士所签订的停车位买卖合同因违法而无效，开发商应无条件退还曾女士的购停车位款。