二套房贷收紧对房地产市场和住房消费行为的影响

冯彦

摘要：从2010年年初开始，中央出台了一系列房地产调控政策。其中，从紧的房贷政策对房地产市场的影响尤为突出。本文以上海市为例，对二套房首付提高之后的房地产市场变化进行初步分析，采用问卷调研方式，探讨新房贷政策对住房消费者心理和行为的影响。结果显示，新房贷政策改变了消费者的购房心态，市场观望氛围较浓，多数无房者对此政策持支持态度，但是认为此政策能控制房价的人并不多。二套房贷政策在短期内控制了投机需求，但也抑制了刚性需求。房地产调控未来的任务仍然艰巨。

关键词：二套房；贷款利率；房地产新政；房价

为了遏制过快上涨的房价。国务院从2010年1月开始密集出台房地产调控政策，其中包括用差别化信贷政策来引导和调节住房需求。中央于2010年1月10日出台“国十一条”，规定对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付：紧接着又于2010年4月17日出台“新国十条”，将二套房首付比例进一步上调为50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍：9月29日中央再次推出房产新政，规定首套房的最低首付比例为30%，第三套住房不予贷款。然而，2010年全国商品房销售量约10.4亿平方米，同比增长10.1%，销售额为51478.72亿元，增速为18.3%。2010年重点大中型城市的房价更是大幅度上涨，如北京商品房平均销售价格为13799元，平方米，同比增长11%、上海为12840元/平方米，同比增长57%、广东为6513元/平方米，同比增长9%。市场状况表明，调控对房地产市场的影响比较有限。房价过高依然是一个艰巨的民生问题。

2011年1月26日，在原先政策的基调下。加码的“新国八条”新政果断出台。政策强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，规定首付款比例不低于60%。可见中央政府进一步收紧了的信贷政策，政策调控力度更加严厉，体现了国家要坚决遏制投机性需求，抑制房价过快上涨的政策目标。但是二套房贷收紧之后房地产市场出现了哪些变化？这些变化之后隐含着消费者怎样的消费心理？如何看待房贷收紧之后的楼市变化？本文以上海为例，在初步研究二套房贷收紧后房地产市场走势的基础之上，分析信贷收紧对消费者购房心理的影响，从而在多大程度上影响人们的购房行为，并进一步影响房价。

一、上海二套房贷收紧及其实施效果

（一）上海二套房贷政策及二套房认定标准

1.二套房贷政策

2011年1月31日，上海市在贯彻新“国八条”实施细则中提出，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。以消费者购买一套价值为200万元的住房为例，假设是第二套房，按照“新国十条”首付50%的标准，购房者需交纳100万元的首付金，而以目前60%的首付比例，购房者需要交纳120万元的首付款，比调整前增加了20万元。按20年还贷，若利率为基准利率的1.1倍，即为7.2%，每个月消费者需要月供6301.21元。这无疑增加了购房者的买房压力，打击了二套房购房需求。

2.二套房认定标准分析

关于二套房贷的认定标准，上海采取的是“认房认贷认调查”的三重标准，即一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽责调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。例如，某男婚前贷款买了一套50平米的房子，结婚后想换大房，于是将其名下房产结清出售再买房，但是按照目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，即使家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款纪录，再申请房贷也会被算作二套房。又如，个人名下有全款购买的住房，再贷款购房，过去只“认贷”，这种情况不算二套房，现在加了“认房”，虽然没有贷过款，只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。可见，严格的二套房认定标准，在打击房地产市场的过度消费和投机需求的同时，也使许多刚性需求和改善型需求购房者的利益受损，对市场的影响非常大。

（二）二套房贷收紧后上海房价走势变化

2011年，上海市新建商品住宅平均销售价格为13448元，平方米，比上年下降5.4%：剔除保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格21584元，平方米，上涨2.8%。如图1所示，2011年上海市房地产销售价格指数环比出现了迅速下降的趋势。从年初开始，新建商品住宅价格指数、新建住宅价格指数和二手住宅价格指数三大指数均曾现环比迅速回落的趋势。可以看出年初的推出的新政对新建住房价格和新建商品住宅价格均有一定程度的影响，但是二手房价格指数第一和第二季度并未出现较大幅度的下调，这和年初出台的房产税及市场的刚性需求仍然坚挺有很大关系。

如图2所示，上海房地产销售价格同比指数在四个季度均有较大波动，其中二手住宅价格指数的波动幅度最大。三大指数于2011年1月份出现小幅上升，又于2月份开始下跌，这一趋势一直持续到4月份，这和上海贯彻落实国家在1月底颁布的“新国八条”有关。但5月开始三大指数从波谷向上爬升，并延续这一趋势到第3季度，直到第4季度价格指数开始回落。而三个价格指数均在4月份出现今年的最低值，即新建住宅价格指数101.3、新建商品住宅价格指数101.5、二手住宅价格指数100.2；在9月份出现最高值，即新建住宅价格指数103.1、新建商品住宅价格指数103.7、二手住宅价格指数103.4。而二手住宅价格指数之所以在前三季度波动较为剧烈。是因为受到了2011年年初最新推出了公积金贷款新政、房产税和限购令的影响，这些政策在二级市场上产生了更加明确的反应。但是从5月份开始，上海市二手房市场开始企稳回升，在逐渐消化了年初的连环新政后，市场各类需求有所抬头，尤其是5月分开始以婚房为代表的需求量明显增长。从总体趋势来看，2011年政府通过宏观调控手段在房地产市场打出的一系列组合拳，已近开始慢慢产生效果，但想要在价格上出现更加明显的松动还需要政策更长期的发挥作用。

二、二套房贷收紧对住房消费行为影响的调研分析

信贷政策收紧是否能有效抑制上海过快上涨的房价？上海房地产市场如何变化？这都取决于政策收紧之后消费者购房心态的变化，以及住房消费行为所受的影响及其变化。

本次调研通过网络发放和直接发放问卷两种方式，以网络发放为主，共发出问卷208份，剔除无效问卷7份，回收有效问卷201份。调查时间从2012年12月1日开始，到2013年2月5日结束。为了提高问卷分析的准确度，本论文的访问对象限定为拥有上海户口的上海市民或者已有上海居住证的来沪工作人员，并且要求有稳定的收入来源，因为这些人为已买房者或者有购房意向的潜在住房消费者，而学生、进城务工者等无稳定收入来源的人员被排除在调查对象之外。

（一）人口特征分析

表1为本次问卷调查的人口特征变量的描述性统计。可以看出，本次调研对象有几大特征：一是比较年轻，年龄大都处于中青年阶段，这一部分人多数面临首次购房或者二次购房：二是学历水平较高，大多数人受过高等教育：三是无房者和有一套房者占多数。

（二）二套房贷政策对住房消费行为影响统计分析

从本次问卷调查结果的统计分析（见表2）可以总结出四点：首先，大多数受访者表示仅能接受三成及三成以下的首付比例，这两部分人占总人数比例合计为80.01%。能接受六成及六成以上首付比例的受访者仅占5.47%。其次，对于国家收紧二套房房贷，有57.21%的受访者表示支持。而对于该政策的执行力度，仅有16.42%的受访者表示很给力，37.81%的受访者表示执行力度一般。第三，大多数人的购房计划受到影响，有46.27%的人处于观望的状态，有35.32%的人因无法承受过高的购房成本而取消了购房计划。最后，对信贷政策控制房价的作用，持否定态度的人数所占比例为40.30%，超过了持肯定乐观态势的人数。另外，在调查对消费者购房计划影响最大的政策中，这些政策包括二套首付60%以上、停发第三套及以上住房贷款、“限购”政策、房产税等政策，表示受二套房政策影响最大的消费者最多，占总人数的26.37%。

可以看出，收紧二套及二套以上住房的信贷政策改变了部分购房者的心态和住房消费行为，抑制了一部分人的购房需求，短期内对控制房价有积极作用。但由于大部分购房者持有观望态度，长期来看，房价上涨仍有刚性需求的支撑。

由于“新政”中实施的是差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，控制二套房需求，禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上住房，以及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上住房，所以受访者对信贷政策的态度与其拥有住房的套数有一定关系。从调查数据中分析得出（见表3），无房者对收紧信贷政策的支持力度最大，其中有72.2%的人支持国家紧缩房贷，因为对于无房者来说，他们希望投机需求得到控制，使房地产需求下降，房价得到有效控制。但是对于有一套以上住房的受访者中，只有不到一半的人支持紧缩房贷，因为信贷政策对他们的影响较大，他们的申请贷款较难，而且目前要利用银行信贷投机炒作第三套以上住房是严格禁止的。可以看出，随着房屋套数的增多，反对信贷政策的人数比例呈逐渐上升趋势。

三、结论

（一）从紧的房贷政策在短期内能够有效抑制房价

受差别化信贷政策的影响，房地产市场中以观望为主的人较多，也有部分人取消了购房计划，说明信贷政策对抑制住房需求有一定作用，也能使房价在短期内得到有效控制，但是房价长期是否上涨，还取决于市场中的供需变化。

（二）二套房贷政策误伤了刚性需求

由于二套房首付提高不再区分改善型和非改善型，在严厉打压投资、投机性购房需求的同时，也提高了人们购买改善型住房的“门槛”，这直接影响到了人们的改善住房条件和居住环境的需要，并不利于人们生活品质的提高。同时，信贷政策只能打击依靠贷款杠杆投机买房的投资者，对于资金雄厚的炒房团影响不大。如果刚性需求得不到有效的满足，房价上涨的预期仍在，投资需求也难抑制。

（三）二套房贷政策有漏洞，“三认”标准执行较难

虽然国家强调要加大差别化信贷政策的调控力度，但是市场中仍然有非法规避政策的现象，如造假工资收入，假身份信息，假离婚等采用欺诈手段取得贷款优惠。同时二套房“三认”标准执行上也比较难，因为我国没有全国统一的房屋信息登记系统，异地房产很难查询。所以，一方面国家需要加强监管，对申请房贷的消费者进行严格的审查，另一方面国家也应建立一套全国房屋登记系统，尽早实现房产的异地查询。