百城房价继续涨，政策不松绑

严跃进

百城房价成交均价涨幅高于全国水平

2019年1-6月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为14065元/平方米，同比上涨14.3%。这意味着今年上半年相比去年上半年房价上涨了约14%的水平。同时，相比1-5月14.2%的涨幅，1-6月涨幅略微扩大。

这或和部分高端物业入市等因素有关。将全国100城房价数据和全国房价数据做对比，可以看出，今年上半年两条曲线走势基本上是一致的。横向对比看，今年上半年100城房价同比涨幅为14.3%，明显大于全国9.5%的涨幅。

一线城市上半年房价涨幅19.8%

2019年1-6月，4个一线城市（北上广深）新建商品住宅成交均价为43030元/平方米，同比上涨19.8%。观察近期数据，一线城市总体上在4.3万元/平方米的均价水平波动，短期内房价无大涨或大跌的可能。横向对比看，一线城市的同比涨幅依然位于偏高位水平，同时也明显高于二线城市和三、四线城市。

二线城市房价涨幅10.9%

2019年1-6月，32个二线城市新建商品住宅成交均价为14023元/平方米，同比上涨10.9%。观察今年上半年二线城市房价数据，基本上呈现出“涨幅先扩大后总体持平”的态势。尤其是今年第二季度二线城市政策的管控还是比较严的，包括对预售证和房屋交易秩序的管控，都較好地限制了房价涨幅的扩大。

三、四线城市房价涨幅10.1%

2019年1-6月，64个三、四线城市新建商品住宅成交均价为10927元/平方米，同比上涨10.1%。当前三、四线城市房价涨幅已走出了历史高位区间，也低于一线城市和二线城市，体现了较好的管控效应。

但需要警惕的是，今年3月开始房价涨幅是持续扩大的。观察历史数据，2018年6月开始，三、四线城市房价同比涨幅曲线呈现出上扬的态势，中间略有小波动但趋势不改。这也意味着三、四线城市虽然看似市场降温，但房价本身还在继续上涨，从稳房价和稳预期的角度看，三、四线城市还没有到购房政策松绑的最佳时间点，政策松动的做法也需要更为谨慎。

13个城市步入“超高房价”行列

对100个城市进行“房价五分法”划分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。其中大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”，介于1.4万-2万元/平方米的房价定义为“高房价”，介于1万-1.4万元/平方米的房价定义为“中等房价”，介于8000-1万元/平方米的房价定义为“低房价”，低于8000元/平方米的房价定义为“超低房价”。

统计显示，2019年1-6月，全国100个城市中，有13个城市步入“超高房价”的行列，其中深圳房价最高，为56233元/平方米。同时，有19个城市步入“超低房价”的行列，其中荆门房价最低，为5071元/平方米。

15个城市房价步入“过热”区间

对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。类似区间划分考虑了房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控目标等。我们将“房价合理”区间界定为0%-10%，并由此划分出其他4个区间。这5个区间分别是：房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间;房价涨幅在10%-20%的则为“房价偏热”区间;房价涨幅在0%-10%的则为“房价合理”区间;房价涨幅在-10%-0%的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

统计显示，2019年1-6月，100个城市中有12个城市步入“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到47%的水平。其次为广州，达到39%。6个城市步入“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊等城市。形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

第三季度看涨比例增加

2019年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：对2019年第三季度房价，28.2%的居民预期“上涨”，50.8%的居民预期“基本不变”，9.8%的居民预期“下降”，11.3%的居民表示“看不准”。

观察历史数据，相比2019年第一季度25.8%比例的看涨预期，2019年第二季度则扩大为28.2%。虽然第二季度市场交易态势弱于预期，但部分城市房价炒作现象依然比较明显，所以看涨房价的比例还在增加。当然近期包括开封松绑政策的叫停、苏州政策加码等现象，或有助于弱化第三季度的房价看涨预期。

今年上半年是积极落实“稳房价、稳预期”政策的重要阶段，部分城市高房价现象也得到了很好地遏制。当然在实际过程中，部分占有较好学区等配套的住房依然有炒作的现象，部分看似降价的销售也存在违规收费的现象，类似情况都要求继续强化房价管控，尤其是今年第三季度，政策面进一步趋严，对于相关房企来说，或在第三季度主动进行降价促销。