房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析

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（上海大学管理学院会计系 上海 200444）

一、引言

尽管房地产业被普遍认为是暴利行业，但事实上，我国房地产业的发展并非一番风顺。在“2006年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说:“1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内，中国的房地产企业就如雨后春笋一般出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的五万家，其中一半以上的房地产公司年龄不超过五年。”由于行业的疯狂发展，楼市蕴含着大量的泡沫，近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，自2010年以来，国家相继出台了“国十条”和“国五条”来试图为“过热”的房地产市场降温。在降温的过程中，房地产企业生存环境恶化，在面对不利的环境变化时，许多房地产企业出现了财务危机。

房地产行业作为一个特殊的行业，有着其特殊的行业特点，尤其是资金对房地产开发企业的生存发展至关重要，因此对房地产开发企业财务危机的一些引发因素进行分析具有重要意义，本文对此探讨，并从资金管理的视角，对这一系列的引发因素影响过程加以分析，以期能对房地产开发企业有所帮助。

二、财务危机引发因素分析

从行业特点来看，房地产开发企业具有资金密集度高、开发周期长、区域差异大、受宏观环境影响大、产业波及面广等特点。房地产开发企业在运营的过程中，会遇到各种内外部不利因素的影响，如果企业不能有效的应对，就可能引发财务危机。引发房地产开发企业财务危机的影响因素主要有：

(一）外部因素

1.金融环境。房地产行业是一个资金高度密集型行业，房地产开发需要的资金量庞大，房地产业是“不是金融业的金融业”。在我国现有金融环境下，房地产企业的资金来源主要是依靠银行贷款，我国房地产行业资产负债率明显偏高，基本都保持在70%左右，个别资金状况不好的企业甚至达到90%以上。每年偿还银行的本金和利息是房地产企业的一项重要的资金支出项，一旦金融环境变得不好，会严重影响企业的现金流，一部分资金比较紧张的房地产开发企业极易发生财务危机。

2.土地环境。众所周知土地是房地产开发的基础。自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。房地产企业所缴纳的土地出让金在企业经营开发成本中占了相大比重。近年来，这个比重已经升到30%-40%左右，因此，土地市场的各种变动，直接影响到企业开发成本的大小。同时，国家为了防止房地产企业大量囤积土地特别规定：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费。由于土地的高价值，对于企业来说，土地储存过多，一定会占用企业大量资金，影响企业资金链的健康，而土地储备少了，可能会面临丧失市场机遇，影响企业的发展的状况，所以国家的土地政策会影响房地产企业的土地购买的计划进而影响企业的整体经营状况。

3.税收政策。房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加以及其他的一些地方性税种。目前税费已经占到了房地产开发成本的10%左右，国家或地方政府调节这些税费会使商品房的成本发生变动。另外如果对房产征收物业税，可能会影响对大户型楼房的销售。

（二）外部销售环境

房地产企业主要受到房价的波动、限购政策和预售政策这三个外部销售环境的影响。像所有商品一样，房地产的价格变化受到房地产的供求关系的影响。由于房地产的供给严重依赖于土地供给，而土地有明显的区域性和固定性，每个地区的房价差异很大，波动情况也不一致。为防止房地产行业产生过多泡沫，抑制国内一些一二线城市的房价暴涨，国家会采取一些限购的政策进行宏观调控，以达到供需对等的平衡点。商品限购政策是市场经济失灵状态下的政府挽救之策。比如仅2011年一年有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，限购令的出台会影响房地产的销量，使房地产企业的资金回流变得困难。预售一直都是房地产商快速回流资金的一个法宝，但是房屋预售具有较强的国家干预性。因此有关预售的变化会对房地产商的资金回流产生明显的影响。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售政策的收紧和严格化，也将影响房地产开发企业的销售和资金回流情况。

（三）内部因素

1.投资决策。由于前几年房地产投资的高回报率，使得部分房地产开发企业在进行项目决策时忽视企业的高风险和行业发展的周期性，对未来困难估计不足。在没有细致分析项目所处的环境、房地产市场的供求状况及消费者的购买力等前提下，就盲目进行投资，同时由于房地产项目占用资金比较多，不少房地产企业在高利润的趋势下，不顾企业的能力，疯狂的进行扩张，同时开发很多项目，这个过程就会占用大量资金，企业资金链紧张，在遇到不利的外部环境时，应对能力变得很弱。因此盲目的项目开发常常是引发企业财务危机的关键因素。

2.营运问题。营运风险是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节由于管理、决策上的失误所导致企业未来收益的不确定性。由于房地产开发过程中涉及的问题多，项目的周期长，资金需求大，因此如果对项目成本、工程成本控制不利，内部各部门无法协调沟通，无法合理安排工程进度等，都会造成成本或者费用的增加，或者造成项目不能按预期完工，最终都会降低企业盈利能力。再者，在建造过程中如果质量控制没有做好，项目的不合格也会给企业运营带来不良影响。同时企业在产品销售政策、货款回收、信用政策等方面管理不善，也可能会引发企业财务危机。

三、企业财务危机引发因素影响过程分析

引发企业发生财务危机的因素有很多，这些不利因素的发生会对企业产生冲击。本文从资金的角度，分析这些冲击对企业的可能影响过程。房地产行业是一个“资金为王”的行业，金融环境的不利变化会导致企业的融资变得困难或者融资的成本变大。面对金融环境的不利变化，企业可能无法通过贷款获得足够的资金。有些金融环境的变化将使企业融资付出较大成本。总体上，金融环境的不利变化会影响企业当期的资金流入或者加大未来的资金流出。假设企业遭受了金融环境的不利变化，企业正常的信贷受到影响，如果企业本身财务状况比较好，经过不利变化的冲击后，企业的资金链依然是宽松的，那么这项冲击基本上对企业没有什么大的影响，企业也不会发生财务危机。假定企业因为金融环境的不利变化而产生了资金缺口，那么企业一般会先通过销售存货获得销售资金回流或者是变卖一些现金类的资产获得资金补充，如果这样就可以弥补这个资金缺口，那么企业不会产生财务危机。如果没能弥补资金缺口，那么企业还可以通过减少一些支出来应对。企业的支出可以分为消耗性的资金支出和投资性的资金支出两种，房地产开发企业以项目开发为主业，减少投资性的支出往往意味着减缓项目开发的进度，减缓项目进度也就预示着未来项目变现时间会推迟，对未来的销售资金回流可能产生比较大的影响，导致未来资金回流不足而使企业产生资金缺口，因此一般来说当期可以减少的投资性资产支出非常有限。而消耗性的支出是比较少的，并且可节约的金额也非常有限。如果企业通过减少支出弥补了资金缺口，那么企业当期也不会产生财务危机。如果减少支出也不能弥补资金缺口，那么企业还可以利用一些非信贷的借贷获得资金，如果当期可以借到足够的资金弥补资金缺口，那么当期是不会发生财务危机的，但是由于这部分借款预示着未来的时间里需要还本付息，如果企业因为借款使得企业项目开发顺利，未来有足够的项目回流金额应对这部分资金流出，那么企业不会发生财务危机，但如果企业未来没有足够的资金回流支持这部分本金与利息的支出，那么还本付息的压力将使得未来的资金缺口变大。如果通过非信贷的借款不能弥补资金缺口，那么企业就必须要变卖一些非流动的资产获得资金支持了，当企业必须要依靠变卖固定的资产才能避免企业资金链断裂时，就算当期企业资金链没有断裂，但因为变卖这部分资产一般会严重影响到企业未来的可持续发展能力，通常情况下，企业未来发生财务危机也在所难免。

土地政策和税收政策直接影响项目投资的成本，使得投资的成本加大。一方面，项目投资的成本加大，预示着企业未来的盈利可能会减少。另一方面，将导致企业在开发的过程中投入更多资金。外部销售环境的不利变化将直接减少资金的回流。对于房地产来说，除去外部的筹资来源，企业依赖的资金主要来源就是销售的资金回流。不管是房地产的价格下降还是销售量的下降，对资金回流都会产生不利影响。项目投资决策对企业财务的影响非常大，每一个项目的开发都预示着大量资金投入，并且由于企业的项目开发是一个长期过程，开发的项目多了，预示着企业需要一个持续的现金流出来支持项目的持续开发。营运失误对企业的影响比较复杂，项目管理上的失误会导致当期资金的支出加大，或者是减缓项目进度，影响未来的资金流入。而销售政策等的失误会影响企业当期的资金回流。不利因素的直接影响结果见上表。

我们发现这些不利因素的直接冲击主要有四方面：有些是减少企业当期的资金流入；有些是增大企业当期的资金流出；有些会减少未来的资金流入；有些会增大未来的资金流出。总之，这些引发因素会对企业的资金链产生影响，使得企业的资金缺口变大。上文中，我们具体分析了企业受金融环境不利变化影响时可能的发展变化过程，企业面对其他不利因素而产生资金缺口的反应过程和前面的分析类似，只是由于信用贷款没有受限，企业多了一个利用信用贷款获得资金回流的环节，如果企业当期可以通过信用贷款弥补资金缺口，那么至少当期是不会发生财务危机的，但是企业借款就有还款的压力，对未来会产生一定的影响。

不利因素的直接影响结果

四、结论

根据以上分析可知，在不利的内外部因素作用下，最终这些因素能不能导致企业产生财务危机是不确定的。因此，不能将这些因素归结为导致企业财务危机的原因，而只能视作冲击因素，这些冲击对企业的影响如何，是否将引发财务危机还需要结合企业整体的情况，系统地进行分析。房地产开发企业要从资金的视角对本企业的财务状况有一个清晰的了解，分清冲击因素和导致企业发生财务危机的真正原因，及时帮助企业发现潜在的财务风险，降低危机发生的几率。