中国房地产商的美国追求

贾怀东 李学锋

基于美国地方政府对中国开发商不断释放欢迎和感谢的信号，万科、绿地、碧桂园、万通、中坤等知名房企纷纷把触角伸向了美国。尽管在美国发展存在不言而喻的风险，但国内市场的激烈竞争及越刮越紧的宏观调控之风，令国内房企最终跨出国门，毅然开启了“国际开发商”之旅。

组团出海，掘金美国

近日，中华全国工商业联合会全联房地产商会与洛杉矶市长办公室签署了一份洛杉矶房地产开发合作《谅解备忘录》。根据双方签署的备忘录，中华全国工商业联合会全联房地产商会将在洛杉矶设立代表处，并与洛杉矶市长办公室结成合作伙伴，从而进一步促进中方投资人和洛杉矶市开发项目之间的投资合作关系。

对于中国房地产商会的到来，美国政府表现出前所未有的好感与热情，面对众多的中国房地产企业，美国洛杉矶市市长维拉莱戈萨发出邀请：“希望你们可以把你们的团队带到美国，带到洛杉矶，可以在我们这里进行更多的发展。”甚至鼓励说：依托好莱坞等产业，洛杉矶房地产市场有其得天独厚的优势，中国房地产商的投资是一个催化剂，能够推动洛杉矶发展，并吸引更多中国和本地投资者，达到共赢。

为了吸引新投资，洛杉矶市政府出台了一系列的优惠措施：在洛杉矶新设立的公司，可以享受三年的免税期及雇用员工、农业费等税收的减免优惠；新投入运营的酒店，也可以收到政府退还的游客在酒店住宿时缴纳的税费等。与此同时，“更多的优惠政策还在不断制订之中。”

或许被洛杉矶市政府的殷勤所鼓舞，或许被美国经济复苏的信号所吸引，“钱进”美国正在成为一种趋势，而来自中国的开发商，正在成为这支投资美国大军的重要成员。

2012年9月，河南开发商鑫苑置业，以5420万美元买下了纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，在这幅土地上，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。这成为中国地产商在美国较大规模拿地开发的先例。

2013年4月，北京一家房地产投资集团泽信控股集团有限公司与奥克兰市本地开发商签订了一份价值15亿美元的投资协议，双方将用8到10年把奥克兰65英亩的工业码头改建成一处住宅区，预计整个项目的建设可以为当地创造1万个就业岗位。

在北京泽信之前，万科宣布与美国头号房企铁狮门成立合资公司（万科持有70%股权），共同开发美国旧金山富升街201地块的高层公寓项目。这是万科在北美市场的首次投资，项目总投资约为6.2亿美元。

如果说这次投资，对于万科来说具有试水意味的话，那么，计划在2013年年底前进军纽约地产，进而将版图拓展至波士顿等美国大城市的想法，则展示了万科集团意图深耕北美市场的决心和意志。

受此影响，5月，soho中国有限公司以7亿美元购得位于美国纽约通用大厦40%股权。这是中国目前最大一单在美不动产投资。这座高50层的大楼，堪称纽约天际线“皇冠上的明珠”，是纽约市的地标性建筑。位于纽约曼哈顿第五大道和59街，是曼哈顿少有的横跨整个街区的巨型高楼，与著名的广场酒店隔街相望，可俯瞰整个中央公园，拥有约200万平方英尺的可租赁面积。

开发商一致认为，现在是美国房地产市场的最低潮，无论地价还是房价，都已到了底部，可以说是跌无可跌。更为重要的是，在低利率环境下，美股的股价开始上涨，美元也有所回调，种种迹象表明，投资美国房地产的风险开始减少。

开发成本，魅力所在

是什么原因让中国房地产商对美国房地产市场情有独钟？有开发商坦承，较低的开发成本是吸引国内房地产商的重要因素。在国内房企的成本中，土地成本占比越来越高，国内楼市虽然在2012年开始复苏，但土地成本相比以前已经明显上涨，日渐严峻的房地产宏观调控已经使地产市场的环境产生质变。2013年4月份随着新国五条细则应声落地，使开发商深感无论是卖房还是拿地，几乎陷入“无计可施”的境地，以至于不得不到海外寻找机遇。正如此前地产商为规避风险向商业地产、旅游地产转型一样，境外投资和发展被房企视为分散风险的一大途径，尤其是近年来国人海外置业需求的不断增长，也从客观上为房企提供了商机。

中国房企在美国选择不同的城市、不同的区域，并各有奇招，但是仔细分析就会发现，他们都有一个共同的特点，那就是，他们的置业对象基本都是锁定华人。绿地明确表示：“目标客群主要是国内市场”，万通则是“为全球华人定制”，且已经将目标客群细化到女性市场。万科虽然一直没有明确说出自己的客群定位，但也不否认把国内有投资意向和移民意向的人作为主要客户。开发商认为：“国内的移民和准备移民的数量已经相当可观，且这一部分人具有较强的购买力，这甚至是推动国内房企投资海外的重要力量。”受国内房屋限购令的驱使，中国人转而投资美国房地产，其投资对象早就超出了传统的住宅地产，已经延伸到了商业地产、地产开发、抵押融资、贷款证券化等多个方面，不论是深度还是广度都超出了人们的预期。根据美国全国地产经纪商协会年度报告，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人（包括香港买家）花费90亿美元，占11%，相比2007年金融危机前的5%翻了一番，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。

此外，美国房地产市场回升和反弹的迹象日益明显，也极大地刺激了国内房地产开发商。4月30日公布的统计美国20个大都会地区房价的标普/Case Shiller指数显示，2月份单个家庭房屋价格同比上涨9.3%，经过季节调整后价格环比上涨了1.2%，高于预期的0.9%。迄今为止，自去年2月份以来美国房地产价格已经连续上涨了一年。美国全国房地产经纪商协会4月29日公布的数据也显示，经季节性调整后，3月份成屋签约销量指数比2月份初的104.8上升了1%，达到近三年来的最高水平。美国市场人士认为，房地产价格的上涨已经持续了一年左右，市场销售量和价格同步上涨的势头在今年夏天仍将维持。不过，美国整体经济面仍显疲弱以及掣肘美国经济的劳工市场短缺，有可能影响房地产市场的复苏。

尚未痊愈，风险警惕

美联储连续推出量化宽松的货币政策，导致大量流动性进入市场，维持了美国楼市较为持续的上升周期。统计显示，自2012年8月以来，在美国南加州地区房价上升幅度甚至达到20%以上。但是，房地产作为美国经济的一部分，与美国整体经济密切相关，在整体经济尚未摆脱危机周期的背景下，决不能放松对房地产市场的怀疑和警惕。

根据美国国家经济研究局对美国经济四大先行指数（工业生产、实际个人收入、失业率、实际零售销售）预测，本轮经济衰退是美国自1959年以来最为严重的经济衰退。

2013年3月，美国雇佣大幅放慢，一季度经济增长仅为2.5%。4月美国中西部商业活动明显收缩，并降到2009年9月份以来的最低水平。同时，美国4月份的预览PMI指数下降至52，是2012年11月以来的最低点。美国消费从去年底到现在也是下降的，债务负担始终是经济复苏和增长的巨大包袱。此外，美国经济还有结构问题，虚拟经济过盛，实体经济不足，再工业化需要时间。美联储4月份的褐皮书显示，美国房地产市场仍是对美国经济增长贡献最大的行业，能否持续尚不确定。制造业则拉动有限，甚至还有出现负面影响的可能。

建筑业招工难是美国经济衰退前房产泡沫破灭后遗症之一。房产泡沫破灭导致大批熟练工人离开建筑业，使建筑业人力储备无法满足房产复苏的需求。2006年2月加州建筑业就业人数达到94.51万人的历史顶点，到2010年下降了42%，只有54.47万人。如今加州建筑业就业人数虽已从最低点上升了14%，达到62万多人，但仍然跟不上需求。内华达州和亚利桑那州的建筑就业人数从房产繁荣时的顶点下降了50%以上，如今随着这些地区的房产市场强劲反弹，建筑工人数量明显不足。

房地产业是一个周期性很强的行业。在经济衰退时期，建筑工人往往要等待一两年才能等到一个建筑业工作。房产泡沫破灭使很多人对建筑业产生一个印象，即建筑业不是一个稳定的行业。下岗建筑工人在经历了失去生计的痛楚后更希望拥有一份稳定的工作。因此，即使如今建筑业招工需求增长，许多熟练建筑工人都不愿意回到建筑行业。

薪酬增长速度慢于其他许多行业，是建筑商招工难的另一个重要因素。在房地产繁荣时期，美国建筑工人的收入令人羡慕，但房产泡沫破灭后一落千丈。在房地产业最繁荣时期，一名熟练工人每小时的薪酬为26美元，现在每小时只有16美元，不及当时新手每小时18美元的工资。如果考虑通货膨胀因素，下降幅度就更大。由于支付不起经济衰退前给工人的报酬，美国建筑工人正被吸引到薪水更高且快速成长的能源领域，这对建筑业人力市场造成了巨大的竞争压力。

美国严格的移民法案也限制了建筑工人的来源。调查数据显示，在房地产繁荣时期，拉美工人的数量占据美国建筑工人的1/4，且大部分是在国外出生。但2010年亚利桑那州开始执行更严厉的移民法，来自墨西哥和中美洲国家的移民潮开始明显减速。移民工人的减少使建筑商在薪酬不够诱人的条件下招工变得雪上加霜。

虽然2012年美国房地产出现复苏迹象，开发商看到新的商机。但从存量指标看，仍然存在数以百万计的止赎房产，“影子库存”继续给市场带来压力，在可预计的12个月里，这些“影子库存”将不得不挂牌亏损出售。除非美国就业市场显著回暖，房产税大幅削减，从根本上有效刺激购房需求。

此外，房地产市场局部风险犹存，警报尚未解除。在内华达州、佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州和纽约州等房地产重灾区，市场价格依然在底部徘徊。数据显示，总体而言，2013年一季度，美国的止赎房库存上升了9%，其中佛罗里达州有全美最多的90556间房主空置止赎房，伊利诺伊州为31668间、加州为28821间、俄亥俄州为17367间。重灾区的警报信号不解除，美国房地产就难言真正的整体复苏。

（作者单位：空军<航空大学>创新理论研究中心）